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标杆楼盘跳价频繁 回涨压力考验后市

2010年09月07日 19:31 解放网我要评论0字号:T |T

□晚报记者 杨冬 报道 制图 任萍

1.25万套!这是8月份上海二手房市场的总成交套数,不但环比大幅增长58%,16187元/平方米的成交均价,甚至还创下今年二手房成交单价新高。部分标杆楼盘返价、跳价重现。

然而,业内对目前二手楼市的“回暖”走势是否可以持续分歧较大。有圈内人士称,目前二手房市场交易量的回升谈不上真正的回暖,原因在于交易放量的基础不稳。更有业内人士直言,未来单价如果续创新高,不排除会有更新、更强有力的调控政策出台。

标杆楼盘重现跳价

根据记者昨天从有关渠道掌握的一项最新统计显示,8月上海二手房共成交1.25万套,环比增长58%、同比下降47%。尽管8月成交量已有大幅反弹,但与上海二手房市场多年来1.5万套的月度正常成交套数水平,仍有一定差距。观察上海的二手房均价历史走势可见,楼市新政对稳定房价作用明显,4月份新政出台后上海二手房价格基本保持稳定,4-8月累计涨幅仅为2%,而在去年4-8月的累计涨幅达到8.4%。

“在浦东联洋板块,标杆楼盘仁恒河滨城的挂牌价,已比8月初有1000元/平方米-2000元/平方米的提升。例如其207平方米的大户型房源,8月底单价已达4.3万元-5.5万元/平方米,而月初仅为4.1万元-5.3万元/平方米。 ”21世纪不动产上海锐丰联洋二店分行经理叶文波反映,近期业主跳价开始频繁。

在北卢湾板块,标杆楼盘翠湖天地的买卖价格也在走高。其154平方米的大户型及108平方米的中户型,目前单价已较8月初有5000元/平方米上涨。

据美联物业莘庄分行经理宋新检透露,莘庄分行所处板块近期成交回升明显,因为板块内的房源能够满足多种购房需求,在目前楼市试探性回升的情况下,成为当下购房者首选也无何厚非。客户中置换客及自主客占了总数的八成,而投资需求则较之前提升了一成,其购买的房源与置换客及自主客类似,同为中小面积房源。

来自21世纪不动产上海区域市场中心的最新调查显示,伴随着8月自住需求的不断入市,二手房市场中买家持续数月的强势地位趋于弱化。业主方面,宝山大华、普陀桃浦、虹口凉城等板块,二手房东议价幅度已由之前的5%-10%缩小至目前的1%-2%;而在浦东联洋、北卢湾等板块,不仅业主已基本不提供议价,更有部分标杆楼盘在近期出现跳价。

新房降价传递滞后

美联物业市场研究部认为,8月初三套房停贷政策出台,除了第一周制约了成交外,之后几周基本没有对成交构成太大影响。政策后即爆发的成交越发说明楼市的积压需求已到了无法继续压抑的地步。另外,此次成交反弹还与投资性需求试探性入市有关,从8月一二手市场分别出现低高端房源成交两头热的情况来看,成交在政策后的急速回升与部分投资重回市场不无关系。

永庆房屋陈史翎总经理表示,自调控政策推出以来,只有5月均价有下跌,6月以后逐月上涨,已逼近今年4月的最高点16254元/平方米,预计成交量如持续维持在1万套以上,9月均价有可能再创新高,显然大多数民众认为这次的调控政策是短期政策,惜售的人还是比恐慌的人多。

汉宇地产市场研究部认为,本轮市场回暖是否能够持续主要要看改善型需求和投资需求是否可以在刚性需求的带动下一起入市。但是从目前的信贷政策来看,短时间内不可能放松。而投资性需求目前更多的是选择长期策略性投资,以目前的税费政策及市场波动来看,希望短期获取买卖差价盈利是非常困难的。

21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪表示,目前二手房市场交易量的回升谈不上真正的回暖,原因在于交易放量的基础不稳。首先,8月买家看房、下单的频繁使得业主心态好转、议价幅度缩小,少数房源甚至出现跳价。另外,楼市仍面临政策进一步收紧压力,新房在“金九银十”出现降价促销的可能性很大,若新房降价,二手房市场的客源将被分流,只有待二手房业主跟进新建项目降价后交易量方能继续回升,而新房的降价效应传递二手房市场一般也需要一个月左右。

“金九”首周:迎来连续第三周量价齐升

□晚报记者 张骏斓

昨日,来自中国房产信息集团公布的最新数据显示,在8月最后一周巨大供应量的推动下,金九第一周上海商品住宅的成交量达到23.9万平方米,环比大幅上升40.3%,也创下了新政20周以来的最高水平。与此同时,平均成交价格也回升了2.6%,达到21350元/平方米。

数据显示,沪楼市商品住宅连续三周量价齐升,原因归结于中高端项目加大放量,成交比重也不断加大,因此带动了整体均价的上升。在上周,3万元/平方米以上的中高端项目已经开始出现较大幅度的成交回升,其比重从8月初的10%出头到目前已达15%。而搜房网数据监控中心统计,上周宝山区商品住宅成交总面积为58365平方米,遥遥领先于其他各区,排名第二、三位的嘉定、松江区分别成交31436、24080平方米。不过,在前周42.8万平方米的高推盘量之后,上周的供应量回落到18.96万平方米,量缩了55.7%。

连续三周的量价齐升,对于楼市“金九银十”而言,带来的追涨苗头让业内人士忧心忡忡。中房信分析师薛建雄表示,成交量实际上已连续四周上涨了,这应该归结于郊环到中环新盘较多的区域价格出现了回调。这些楼盘降价之后都获得了热销,当这轮降价热销的趋势在9月份传递到市中心之后,就可能会为开发商资金回流、存货减少而开始调高价格,同时被调动起来的购买热销如没能被及时遏制,房价就可能由跌转涨。

佑威房地产研究中心副主任陆骑麟也指出,在成交放量的背后,很多开发商项目都出现了价格上调的冲动,而很多高端项目也跃跃欲试准备推盘,如果市中心高端项目集中成交推高房价的话,不排除后期更严厉的调控政策的出台。

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