春江水暖鸭先知。最早打破楼市观望僵局的，或许不是久久等待的刚性买家，也不是急迫换新的置换买家，而是一拨打着“小九九”的投资客。商报记者调查了解到，新政后一度忙于“跑路”的投资客，眼下有蠢蠢欲动回“战场”的趋势。
大部分市场人士均指出，投资客目前尤其青睐低总价的小户型公寓产品。
一人购多套现象增多
“不太可能到这么远的地方来住，我就是‘赚一笔走人’的，”在中信泰富朱家角新城三期的开盘现场，商报记者遇到了一位来自苏州的私营企业主周先生，他毫不隐晦自己的炒房目的。
位于青浦朱家角板块的中信泰富朱家角新城三期（翠苑），不久前推出350套房源，户型主要为90平方米的二房二厅和120平方米的三房二厅，其中毛坯房定价在11000－12000元／平方米，精装修房则为13000－14000元／平方米，总价一般在100万－150万元。作为一个在开发商手里“憋”了很久的投资改善型产品，中信泰富朱家角新城三期在蛰伏了四个多月后，终于决定重出江湖，在8月份渐多的楼市广告中，“投资财富链上的一颗金钻”、“新淘金时代”、“你的资金安全岛”等投资词汇成为朱家角新城三期的广告口号。
周先生指着沙盘上一间90平米小户型的房源说，他是听朋友介绍这个楼盘才来买的，该楼盘地处朱家角别墅区，却非别墅房源，“花100万元，能享受别墅的氛围，还是值得的。”但更加重要的是，年初朱家角有两幅土地出让，楼板价就高达11400元／平方米，所以目前该盘新房的定价还是显得很“理性”，且当然蕴藏着升值空间。“介绍我来的那个朋友一口气买了四五套房，而且我认识的在这边买房的朋友也都是投资客。”周先生说，
商报记者在现场也看到，中信泰富朱家角新城的看房客中，首次置业的年轻人较少，中年以上的改善型买家和投资客居多。“他们往往同时关注多套房源，许多人买了两三套。”售楼处的相关工作人员告诉记者，这部分投资客大多来自浙江、江苏、安徽、山东等地。“毛坯房基本上都被定了。”
低总价新房受追捧
同样火爆的景象也发生在嘉定江桥的香馥湾身上。主打“老上海花园洋房”旗号的香馥湾楼盘，近日首次推出60套住房，现场报均价为每平方米22000元，每套房总价大致在300万元左右。虽然不少网友们将该盘评论为“性价比较低”，但开盘当天，该盘却上演了一幕火爆场面：开盘仅几分钟，3层和4层的房源就被抢购一空；2个小时左右，60套房源已基本售出，于是开发商不得不“加推”24套房源。
在香馥湾的购房者中，同样不乏投资客的身影。记者从该楼盘现场的保安人员口中得知，从开盘前两日起，就已有购房者在售楼处外排起了长队，且“有外地炒房者雇人帮其排队。”
另外，上海近郊的其他新开楼盘，如保利叶上海等，也出现了排队抢号的场景，在该盘最近一期房源的开盘现场，尽管售楼员宣称少于140万元的预算没可能买到房子，但是售楼中心门前还是排起了长龙，甚至出现了五六个日、韩籍购房客。
二手房市场投资客更多
相对于新房投资“套现周期较长，风险更大”的特点，目前上海的二手房或许更受投资客的关注。商报记者从易居臣信、21世纪不动产、汉宇等中介机构了解到，5、6月份时在上海二手房市场几乎绝迹的投资客目前正在苏醒——不仅在长宁古北、卢湾新天地和浦东联洋等高档住宅板块，投资客更多地现身于外环外区域的二手房市场以寻找低总价房源。
“8月份至今，投资客的诚意较前几个月有明显提升，不少老客户打电话来询问周边楼盘二手房的价格，且询盘者以港澳台人士居多，”易居臣信新天地店的经理徐醒告诉记者，“他们的投资意识仍然较强，对挂牌价低于市场平均水平5%－10%的房源，会表示出浓厚兴趣。”一名外籍客户近期就选中了一套翠湖天地一期108平方米的三房，成交总价为760万元。在古北新区，8月份以来，投资客也在重返市场，据介绍，5、6月份时当地几乎看不到投资客的身影，但8月份以来，随着调控政策出台的“密集期”已经过去，之前持观望姿态的投资客开始重新入市，当前，当地所有的（二手房）购房者中，投资客比例大概占到3－4成左右。
然而，就市场整体而言，更多的二手房投资者主动放弃了房价已经“日涨夜大”的中心城区高档住宅，转而到外环区域寻找低总价房源。据中原地产提供的数据显示，近期其门店网络中，浦东川沙区域的门店日均“带看”5人，其中投资客所占的比例高达九成。凭借目前的投资客几乎必需的“入市条件”——“一次性付款”的优势，这些投资者的议价过程往往非常顺利，成交速度较快。中原地产相关人士分析称，除了房源总价较低，便于一次性付款外，投资者选择川沙这样的区域还因为，当地的二手房价的跌幅已经较大，且仍不时出现低于市场平均价的“特价房”。以中原地产当地一家门店近期促成的一单交易为例，该房源为65平方米的售后公房，原挂牌价76万元，一周后，挂牌价调低至75万元；继而又调至73万元，最终以70万元的价格成交。目前川沙地区的二手房平均价格在12000－13000元／平方米，而该房源的成交价格却为10700元／平方米。有趣的是，抛售这类“特价房”的业主，往往也是投资型的，其降价急售又吸引了新的投资者前来“抄底”。
对于眼下楼市投资客卷土重来的现象，福美来的分析师称，不少投资客已重拾投资信心了。“宏观调控持续了4个多月，但二手房的房价并未有大幅度下滑，此前对于投资客威慑力较大的‘保有税’更是毫无出台的希望。所以，房地产再度被视作一个无法替代的资产保值途径。”
不过，值得注意的是，当前这波投资需求的回暖和去年相比，有明显差别，易居臣信市场研究中心的杨晨青表示，去年下半年楼市过热时，从市中心的静安、卢湾到外环的宝山、嘉定等区域，遍地可见投资客的身影，而反观近期的投资回暖，无论是投资规模还是人数均不可同日而语。“因此，不能因为（市场）现在又出现了投资客，就简单得出‘调控政策失效’的结论，这或许会招来更严厉的调控措施。”
