您公司关于请求协会对桃源居社区物业费定价与服务标准给予指导意见的请示函并随函送来《桃源居物业调费前各区域收费标准明细表》、《调费后新的物业收费标准表》、《深圳桃源居物业管理方案》等资料收悉,函询有关桃源居住宅区物业管理费服务和收费及相关事宜指导评价意见,经详细阅读有关资料,结合本指导小组对桃源居住宅区实地考察及召开的若干次座谈会、调研会所了解的情况,通过综合分析,现复函如下:
关于桃源居业主、居民两委员会委托专业机构的审计和世外桃源物业公司聘请专业机构所做《物业管理方案》的评价意见
首先,由业主委员会和社区居民委员会携律师事务所共同委托专业机构,分别对物业管理处、物业公司和开发商进行物业管理成本方面大规模全方位的、反复的财务审计是认真负责和实事求是的做法,其委托的会计师事务所为专业执业机构,从审计报告上看物业管理成本分析实际,审计目的明确、方法专业、针对性强、结论合理,完全符合物业管理成本结构和收支特性,具有较强的可信度。其次,物业管理公司聘请专业顾问公司从服务内容,成本核算方面进行物业管理方案的编制,并在详细分解服务成本的基础上测算出物业服务费标准是科学规范的,从《深圳桃源居物业管理方案》上看,其结构合理,内容符合实际,成本归纳完整,测算专业规范,符合物业管理的实际情况,具有一定的可信度和较强的使用价值。
关于桃源居住宅区现行物业管理费标准水平的评价
《深圳市住宅物业服务收费指导标准》(以下简称《指导标准》)是分类分级的菜单式标准,将各类服务内容中的各级标准分别相加得出的基本标准为,高层住宅一级3.9元、二级3.2元、三级2.69元、四级2.27元、五级1.9元,多层住宅一级1.3元、二级1.1元、三级0.85元、四级0.72元、五级0.60元,按上述标准比照,桃源居现行九个标准分别按应收面积平均结果为高层住宅收费标准最高2.8元,最低1.5元,平均2.33元,高层住宅收费相当于《指导标准》的四级略高水平；多层住宅收费标准最高1.00元、最低为0.80元,平均为0.82元,多层住宅收费水平相当于《指导标准》的四级至三级之间水平。
关于本次拟调价后所达到的收费水平评价
根据所提供资料获得的数据,本次拟调价后的标准高层住宅最低2.2元、最高仍为2.8元,平均2.48元,只相当于《指导标准》的四级与三级之间；多层统一为1.2元,相当于《指导标准》的二级至一级之间水平。这里需要特别说明两点:一是本次拟调价标准根据的是2006年桃源居的物业成本测算的,而2007、2008、2009和今年是社会综合成本和物业管理社会平均成本上升最快的时期,这就意味着本次调整后,仍然达不到所提供服务和现行《指导标准》的匹配水平,从而面临马上进行再次调价的动因,二是根据我市有关法规规定《指导标准》适用期为两年,现行的《指导标准》原本是截止2009年的有效期,由于政府机构改革实行的《指导标准》延迟出台,这也意味着新《指导标准》出台后,由于考虑了社会成本上涨的因素,其结果将会比现行《指导标准》要高,届时,如不继续调整物业服务费价格,则所提供服务和新的《指导标准》匹配水平差距又将拉大,甚至可能出现为解决物业费不足而导致的减少服务内容和降低服务水平的情况,望引起高度重视。
关于桃源居住宅区目前物业管理和服务水平的评价
根据调查了解和考察桃源居物业管理服务的实际情况,并参考《指导标准》的服务内容以及行业的一般情况,并对《指导标准》中部分具体分类分级量化内容进行比较,认为桃源居物业管理和服务水平基本达到《指导标准》中分级标准大部分的一级标准和部分超一级和二级标准的服务水平。
关于对开发商补贴和物业管理公司亏损问题的看法
查阅有关资料和审计报告称:开发商共向桃源居投入补贴性和完善建设及修缮改造经费计6300多万元,同时物业管理公司多年来累计亏损2200多万元。桃源居是我市最大型的居住小区,开发周期长、分期多,开发商在开发建设过程中投入了极大热情完善已完工部分,同时大力扶持和补贴物业管理公司是难能可贵的,虽然,物业服务企业需要开发商的大力支持和必要的完善性投入,但协会从行业健康发展的角度历来不主张物业服务企业依赖开发商的“输血”政策,而倡导物业服务企业坚持物业管理作为主业,要以主业作为主要盈利来源点,同时提倡可以利用相关资源开展多种经营和服务,即物业管理“一业为主、多种经营为辅”的宗旨。所以,对于世外桃源物业公司的长年亏损情况应引起高度重视,协会将会同有关部门高度关注桃源居开发建设完成后或在其他原因情况下,一旦不能继续获得开发商的支持补贴时所引起的服务质量下降乃至可能由此引发的社区矛盾和维稳等问题。
专此函复!
深圳市物业管理协会
桃源居物业管理价格调整指导小组
二○一○年八月二十日
