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楼市调控下的实用指南:三招应对首付提高

2010年05月26日 16:14我要评论0字号:T |T

天有不测风云。“4·15新政”炮轰投机炒房,自住客也被误伤当了炮灰。如今在郑州购房动辄六七十万元,甚至上百万,买首套90平方米以上者首付就要多掏六七万元,甚至10万元以上,如果是买第二套改善住房,首付提高约20万元,甚至30万元以上,首付提高成了自住客购房不能承受之重,“无法交齐首付怎么办”成了共同的话题。

选择退房、改用公积金贷款、开发商垫付部分首付,还是要求降低房价?本报列举新政调控下的实用指南为你出谋划策。我们建议采取以下“三招”,即借鸡生蛋、曲线救国和撕破脸皮。

一招:借鸡生蛋

方式:由开发商垫付部分首付。

策略分析:此策略已经在江湖上出现了,记者了解到郑州部分开发商学习一线城市的经验,已经愿意采用垫付部分首付。开发商要求归还垫付首付最迟时间为交楼时。

据郑州市房管局提供的数据,4月份郑州一手房总共成交了住宅销售9607套,均价为5009元/平方米,其中金水区销量最高,共销售4405套,占全市销售的45%,如果按目前改善型需求占70%的话,会有6725套房属于二套房贷提高首付影响行列,而金水区、郑东新区受影响较大。

“房贷政策发生变化,很多人贷不到款,但合同都签了,有人要退房”,上个月开盘的郑东新区某项目负责人告诉记者,因为二套房首付提高至五成,三套房考虑不再贷款,现在很多贷款都没批下来,他们也不知道怎么办。金水区一开发商表示:“我们打算给这些购房者垫付一部分首付,让他们分两期还清,最后期限是交楼前。”

“此次新政使用大炮打蚊子的方法,来炮轰投机炒房客。投机炒房客的损伤程度还有待验证,但部分自住需求和改善需求者却先被轰个正着:购买90平方米以上的首次置业者首付从二成提高到三成,二次购房者首付从二至四成提高到五成。”王牌企划董事长上官同君说。

建议:开发商能做的也仅限于此了。不过在作出决定前,请算一算在每月月供的压力下,按期归还的首付会否成为压垮你的一根稻草。

二招:曲线救国

方式:就是自己以现有资产、关系和能力,通过其他途径获取资金,达到凑足首付,规避政策。

1.抵押贷款购买策略分析:若买家拥有的第一套房已还清贷款,取得红本房产证,可以将房产抵押给银行、典当行、投资担保公司,套取资金,筹齐首期款。据某商业银行工作人员介绍,目前该行的“置换式个人住房贷款”,以房产抵押,最高可以贷到房产评估价的六成,即评估价100万,最高可贷60万元。利率在基准价的基础上上浮10%。

建议:贷款前要综合衡量还贷能力,就怕还不起钱,第一套房产也可能被银行查封。

2.公积金贷款购买策略分析:记者从郑州市公积金管理机构处了解到,公积金贷款政策尚未收到更改的通知,目前一切如旧。只要还没使用公积金贷过款或者贷款已完成,使用公积金贷款买一手房只要二成至三成首付,贷款利率按中国人民银行公布的住房公积金贷款利率执行,国家调整利率时,当年不调整,通常比商业贷款的7折利率还低。不过公积金贷款不是想要贷多少就贷多少的,商品房、经济适用房面积小于144平方米的不超过所购房产合同价的80%,面积大于144平方米的不超过所购房产合同价的70%;单笔最高贷款金额不超过40万元;具体贷款额度受借款人的最长贷款年限、家庭收入制约。如果你觉得低了,就再贷一部分商业贷款,保证你能搞定首付。建议:虽然公积金贷款在开发商那里并不受欢迎,但是非常时期开发商也愿意。因此,如果你有公积金,而且未曾使用或已经还清,赶紧拨打各地公积金管理中心的电话,申请启用公积金贷款吧。

3.家庭内部协议购买策略分析:此策略在家庭内部操作,只要父母或亲人还没购房,能做到首次置业的三成。据银行人士介绍,使用该方法贷款一要看父母或亲人的年龄,银行对60岁以上的人一般都不贷款,即使贷,额度也很低;二要看父母或亲人的收入水平,当然这个可以增加你为共同还款人化解。目前还要加一个条件:1年以上郑州纳税证明或社会保险缴纳证明。当然,还有一个特别重要的问题就是:房产证没有你的名字,日后可能产生房产纠纷,特别是多兄弟姐妹家庭,要提前做好准备。

建议:在改签合同之前,你最好与购房名义人签一份协议,亲兄弟也要明算账。协议说明房子是你出资、以他人的名义购买;或者兄弟姐妹共写一份协议,声明该房屋是你一人出资,他们放弃所有权利;或者你父母以赠与的方式或遗嘱的方式将房子赠与你,或者由你一人继承。

目前这种方式的衍生办法还有夫妻协议离婚的,名义上为离婚,实际是为了避开楼市新政的限制,避免做炮灰。这种方法在北京、上海等地比较盛行。不过这种方法一定要慎用,如果假戏真做了,可就得不偿失了。

三招:撕破脸皮

方式:协商降价或诉讼退房。策略分析:由于去年房地产大都挣得盆满钵满,手头资金充裕,想让降价很难很难,记者走访了郑州市的10多个在售楼盘,即使是门庭冷落得半天不见一名顾客,开发商们也都坚定地表示,降价不可能,退房更是不可能,开发商们普遍表示,既然签了合同就应按合同办事,哪能说退就退的。

不过,2009年5月13日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》”第二十六条规定:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

律师李德祥先生认为,根据上述规定,这次房贷政策变更是无法预见的,不属于商业风险的重大变化,而购房者由于该变化导致购买力下降而无法履行合同也是事实。如果打官司的话,法院一般会判购房者解除合同,而不算违约的。

建议:既然协商不成,就撕破脸皮,准备好打官司吧。

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