中国房价走高的“原罪”究竟在哪里？答案似乎很多。而房地产中介在其中扮演着什么样的角色？经过调查，记者发现，中国房地产中介依然处于法律的“灰色地带”，98%的从业人员没有从业资格证，中介市场缺乏完善的市场规则，房产中介公司还没有建立规范的退出机制。这些制度规范的缺失，会使整个行业走向无序境地
近日，一则题为“北京房产中介推高房价”的新闻，将房地产中介公司推向了房价居高不下的风口浪尖。
“我们对房子的售价有一定建议权，但最后的成交价还是由买卖双方商定”，我爱我家房产中介有限公司北京市朝阳区某分店的房产经纪人告诉《法治周末》记者。
北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为，不能排除部分房地产经纪公司有拉高房价的动机，因为房子的售价跟佣金挂钩，但是最后决定房价的还是供求关系，房产中介对高房价的出现并无决定作用。
对于出现的部分房地产经济公司拉高房价的行为，北京房地产律师秦兵认为，原因在于当前房地产经纪行业进入门槛太低，且缺乏针对行业的专门立法导致监管不力，导致房产经纪业从业人员素质整体不高，可能会使得部分房屋售价高于市场价。因此国家在调控房地产市场的过程中，应把房地产经纪公司纳入调控范围。
中介推高房价没有依据
据记者了解，目前有些媒体及分析人士指出“中介推高房价”论断的依据主要有两点：一是房产经纪公司的佣金和房价挂钩，中介有拉高房价的动机；二是不少中介通过不停地带人看房，造成“房子供不应求”的氛围，诱导买家高价买进。
“房产经纪人的确是有拉高房价的动机，但价格越高，房屋成交的可能性也就降低了。而只有房子卖出去，中介才可能收费。所以‘佣金和买卖价格挂钩注定推高房价’这一命题并不一定成立。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会主任赵庆祥告诉《法治周末》记者说。
至于上述媒体报道中所述“房产经纪人建议售价高于业主出价导致房价飙升”的情况，楼建波则认为，既然有人出高价买，就说明房子是有市场的，“即使有业主以8000元/平方米的价格卖出了房子，该房子还是有可能在再次转手的过程中高价卖出，这是市场决定的，而非中介决定的”。
此外，楼建波告诉《法治周末》记者，房产经纪人所能影响的也只是存量房的价格，而当前所谓的房价飙升包括开发商新售商品房的房价飙升和存量房的房价飙升，“后者与前者之间的关系是怎样的，还很难说”。
不过，在北京律师金翔看来，这并不意味着国家在调控房价的过程中忽视房地产中介的作用。
“国家调控房价之前必须要真实地了解房价的成交信息，由于大量二手房交易成功后，网签合同中的成交价信息是不准确的，这样有可能会导致政府了解的房价信息有错误，在错误的房价信息、或不全面、不准确信息背景下，很有可能导致国家的调控房价的措施不及时或会产生偏差。”金翔说，国家应严格要求房产中介不得隐瞒、帮助或诱导买卖双方向政府隐瞒成交价格，如有此情形发生，应加大对房产中介及买卖双方的处罚力度。
房产中介缺少行业法规
尽管受访人士大都表示，房产中介在房价飙升过程中的作用并非决定性的，但他们均认为，中国当前的房地产经纪业鱼龙混杂，且国家相关部门对此的监管相对松散，“主要是缺乏行业法规”，从而导致该行业中存在很多别的问题。
秦兵告诉记者，他接手的房地产相关的案子中，几乎60%跟房产中介相关，比如在卖家没有产权证的情况下中介也促成交易，比如为了中介费明明贷不到款也告诉买家可以贷款到款。
金翔告诉《法治周末》记者，房产中介在运营过程中还存在着合同文本不规范的问题，即按政府规定的在网上签订合同之外，买卖双方还另有合同，且真实履行的是买卖双方另行签订的合同，业界称此为“阴阳合同”。
“这么做主要是为了避税，因为在网签合同中的成交价写的比较低。”金翔说。
据了解，北京市建委2007年发布的《关于实行存量房买卖合同网上签约和信息公示有关问题的通知》规定，凡经房地产经纪机构居间或代理(含代办转移登记手续)的，均须进行买卖合同网上签约和交易信息公示，目的之一就是避免买方在交易过户时为了避税做低合同价。而买卖双方自行交易的，则不需要进行网上签约。
“但由于买卖双方对相关政策还不是很了解，甚至有一些房地产经纪机构诱导买卖双方签订自行成交版的买卖合同，以此规避资金监管。”北京市房地产中介协会秘书长周宗楚表示。
尽管房地产经纪业乱象丛生，但秦兵告诉《法治周末》记者，在他接手的房地产案件中，“几乎没有任何一家房地产经纪公司受到处罚。这主要是因为缺乏行业立法，即使是法官想要处罚经纪公司及从业人员，也无法可依”。
“因此监管房产经纪业应法规先行。”秦兵说。
从2002年起，就一直有报道称，由建设部起草的《房地产经纪管理办法》即将出台，2007年6月又有报道称，《房地产经纪管理办法(送审稿)》已经起草完成，并交建设部政策法规司审议，预计2007年年底之前发布。但此后再无关于该办法的相关消息。
据金翔介绍，房地产经纪公司一般都是有限责任公司，在当前情况下，对此类公司起主要监管作用的法律法规还是公司法、房地产管理法、合同法。
仅2%从业者有资格证
“出现上述情况，归根结底是房地产经纪业从业人员素质不高。”赵庆祥认为。
赵庆祥告诉记者，在海外发达国家和地区，房地产经纪业是个非常特殊的行业，必须要持房地产经纪执业资格证才能从业，且这一点是有法律做硬性规定的，“而我国不同，从事房地产经纪行业的人大多没有房地产经纪执业资格证，且无法律对此进行硬性规定”。
赵庆祥向《法治周末》记者出示了如下数据：保守估计，我国有100万人从事房地产经纪行业，但是考取房地产经纪执业资格证书的共有34816人，而进行注册后从事该行业的只有21457人。
“这样将导致对从业人员的监管十分困难。学会目前只能对注册了的房地产经纪人的人员进行监督。”赵庆祥说。
在中国房地产估价师与房地产经纪人学会的网站上，记者看到了“中国房地产经纪信用档案”的图标，据悉，该学会可以通过公示房地产经纪人的信用记录，让社会对这个群体进行监督，“但学会并无处罚权”。
对此，秦兵认为，为解决行业存在的种种问题，应该首先严格从业人员资格考试制度，可以效仿律师行业的准入制。据悉，中国房地产估价师与房地产经纪人学会正在向有关部门建议，在新修订的房地产管理法中，加入关于“房地产从业人员资格”的规定，以提高从业门槛。
“也要加大对中介欺诈行为的打击力度，提高其违规成本。”秦兵说，美国对失职或在执业中出现问题的房地产经纪人的惩罚力度比较高，如果涉及不实陈述、虚假承诺、将购房保证金放到自己个人账户、隐瞒实际利润等问题，就要暂停或吊销牌照。
房产经纪公司准入门槛低
除了房地产经纪业从业人员素质整体不高，赵庆祥认为，该行业还存在着“公司入门门槛低”的问题，“几个人凑点钱就能开个房地产经纪公司”。
据了解，房地产经纪公司注册资金的下限是10万元，还不足一套房屋的首付款。在北京城八区，沿街尽是房地产经纪公司的情况比比皆是，甚至很多小区里都有不知名的经纪公司。
“而海外房地产经纪行业是一个特殊行业，对注册房地产经纪公司的要求相对高一些。”赵庆祥说。
据了解，在美国，一个房地产经纪机构的拥有者必须持房地产经纪人牌照，企业经营期间发生的一切责任都由发起设立房地产经纪机构的房地产经纪人承担。因此房地产经纪人以机构名义签订的任何一份合同都须经机构的所有者或其授权的人进行确认。
事实上，根据《人事部、建设部关于印发<房地产经纪人员职业资格制度暂行规定>和<房地产经纪人执业资格考试实施办法>的通知》，取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件，“但目前很多公司连老板拥有执业资格这个要求都达不到”。赵庆祥说，于是也就有了“为开办房地产经纪公司，租借房地产经纪人执业资格证”的现象。
“应逐步完善市场规则，建立规范的市场退出机制，对违规的企业进行相应的处罚，甚至责令其停止房地产经纪业务。”周宗楚说。（肖莎 李亮）
