本报记者 刘宇鑫
“就是内地投资客不到我们这里买房，像我这样的底层白领想买房仍然很困难，因为房价未必会下跌。”昨天在得知香港开始实施房地产投资“限外令”后，在香港九龙居住工作的冯先生悻悻地说。
随着近期内地各大城市的“限购令”相继出台，香港一项“限外”新规从昨天起开始生效，而矛头直接指向近期纷纷来港的内地投资客。按照规定，政府暂时将房地产从投资移民计划的投资资产类别中剔除，以限制境外人士投资本地物业，并将投资金额上限由650万港元大幅提升到1000万港元。
不过，港岛业内对于这一新政效果的预期，远不及内地多个城市那般立竿见影。
内地调控 投资客纷投香港
香港政府出台此项政策，主要是为了回应市民对外资炒楼的关注。施政报告指出，虽然近年用于移民的房地产投资金额，仅占市场成交总额的1%。但在现有移民计划下，投资于楼市的资金有上升迹象，且市民大众高度关注，因此决定将投资金额上限从650万港元提高至1000万港元，并暂时将房地产于“投资者入境计划” 下的投资资产类别中剔除。该项措施由昨天起正式生效，但已获批或处理中的个案将不受影响。
近几年，香港房价涨幅较大，当前房价已接近1997年亚洲金融危机爆发前的水平。2009年飙升30%，今年再上涨15%。
“在港炒楼的外资主要来自内地。”总部设在香港的中原地产分支——北京中原三级市场部总监张大伟说，这也是他在港经营房产业务后的一大发现。“资本投资者入境计划”于2003年10月推出，旨在让那些把资金带来香港，但不会在港参与经营任何业务的人士来港居留。香港媒体披露的数据显示，自计划推出以来，约有 8200名申请人及15500名受养人获准来港定居，并为香港带来近580亿港元投资。
650万港元的投资移民门槛换算成人民币，大约在580万元左右，只相当于目前北京黄金地段的一套商品房的价格，却可以换得一张香港“绿卡”。“特别是今年以来内地一线城市纷纷调控，例如北京率先实施只能新购一套房的‘限购令’，很多实力雄厚的外地买家索性将目标直接转向香港。”他说。
干预房价 港府内地手法不同
尽管“限外令”落地，在北京工作的山西人霍先生却仍是香港楼市的“拥趸”。
年近半百的霍先生是“上有老、下有小”的家庭顶梁柱，这使得他最终放弃了到加拿大投资移民的计划。“到香港购房投资不牵扯国籍问题，我还可以继续在内地工作。”在他看来，在港购房确实是一笔划算的买卖。
霍先生介绍，由于今年以来香港楼市的新盘不多，他身边先期在港投资的朋友很多选择购买二手房，并习惯性地选择了地铁站周边的房子，通常售价在600多万港元，刚好可以迈过650万港元的移民投资门槛。
在决心进军香港楼市之前，霍先生用两年时间在河北燕郊投资过多套房产，并在今年一季度成功“撤退”。“内地的房价决定因素主要在政策调控，而香港则更多地依靠市场。”霍先生解释说，本次香港出台的政策，仅为收紧通过购房获得移民机会，而不限制购房行为。内地楼市“限购”，香港“限外”，一字之差，“背后却是两只不同的手在干预房价”。
由此，每月都会操作多起赴香港投资购房业务的张大伟并不认为“限外令”会对内地资金流入香港楼市造成太大阻碍，香港楼市对内地的开放程度依然很高。究其原因，香港作为我国对外的窗口，城市吸引力较大，依然会有很多内地富裕人士赴港购买金融资产。不过，小部分之前考虑购买香港房产的资金可能回流，而内地的豪宅市场可能迎来一定的购买力。
碰撞“限购” 民间资本下一站在哪？
相比香港政府只调高了投资移民门槛，内地各热点城市纷纷开始了“限购”措施。据各地发布的房产调控政策汇总，截至昨天，北京、上海、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门八城市出台了住宅“限购令”。与京沪杭等每户家庭只能购买一套房相比，南京、深圳政策稍显“温和”，即每家至多可以购买两套房。另据媒体披露，广州楼市调控细则将在近期出台，预计同样将涉及限购措施。
而在热点城市周边的省市纷纷出台限购政策，例如北京周边的香河、固安等地先后出台楼市调控政策，限制非本地户籍购买住房，将这类购房者的首套房限定为首付5成、利率按基准利率8.5折，二套房首付6成以上、利率1.1倍以上，导致燕郊、香河等地房价应声而降。
“在投资投机者大量购房的现实条件下，暂停购房能起到立竿见影的效果。但从调控手段分析，‘限购令’是刚性制裁，一旦取消则效果难料。”在日前举行的链家在线上线仪式上，链家地产副总裁林倩表示，信贷和税收政策在楼市调控中才是关键。
而在越来越多的地方政府出台限购措施后，原本用于购房的民间资本会不会像人们期望的那样流入实业，促进经济增长？对此，有专家担心，在热点城市投资购房的路被堵死后，“限购”会引致民间资本转战股票市场，催生资产泡沫。RJ202
延伸阅读
香港推先租后买住房计划
除了“限外令”，香港还将推出一项先租后买的住房计划，以控制香港房价上涨。在这个计划下，政府会提供土地给房协兴建实而不华的中小型住房，以订立租约时的市值租金租给符合资格的人士，租约期最长为5年，期间不会调整租金。参与计划的租户，可以在指定时限内，以市价购入他们承租的住房或计划下的其他住房，还可以选择购买私人市场上的住房，并获得等同于在租住期间所缴纳的一半净租金的资助，用作缴付部分首期。
在内地类似住房保障体系中，公共租赁住房并未形成“租售联动”。公共租赁住房租金水平，由市、县人民政府统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定，并按年度实行动态调整。符合廉租住房保障条件的家庭承租公共租赁住房的，可以申请廉租住房租赁补贴。公共租赁住房租赁合同期限一般为3至5年。
