9月29日，正处房市“金九银十”的关键时期，国家有关部委公布5道政策令牌力遏房价过快上涨。
其中新的房贷政策将完善此前“差别化住房信贷政策”，主要体现在全国范围内暂停发放第三套及以上住房贷款；贷款买房首付款比例调整到30%及以上；消费性贷款禁止用于购买住房等。
一家国有银行上海分行人士表示，总行在9月30日下发执行文件，预计将很快实施。另一家股份制银行个人银行总部负责人表示，他们将在节后实行新政策。
“这一次和以往不同，政策是把过去有弹性的做法全部一刀切了，因此如何执行比较明确。”上述股份制银行人士称，该行近两个月按揭贷款的增长已明显放缓，新房贷政策将对银行按揭规模增长造成一定压力，不过预计总体影响有限。
诡异的是，银行股、房地产板块9月30日在利空政策下反向上涨，银行板块上涨1.24%，房地产板块上涨3.75%。
按揭贷款增长将受限
本次差别化信贷政策的新意之一在于，对首套房首付比例不区分90 平米以上或以下，一律执行最低三成标准。此前，国十条规定建面90平方米以下的首套自住房首付可只付两成。
“新政策将直接抑制一部分自住型购房需求，进而会影响到按揭贷款规模增长。”一家股份制银行个贷部负责人说。
变化之二是，在全国范围内暂停三套房贷，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
而此前三套房和异地购房政策可以存在地域性和银行间差别，虽然银监会多次给商业银行吹风，但仅有北京、上海等地银行停止对三套及以上的住房贷款。
此次新政取消银行和地方的自主权，将一定程度上抑制投资购房需求。
因为上述变化很可能使此次住房信贷政策在商业银行得到较好的执行，齐鲁证券出具的分析报告预计，至少在未来半年之内，房地产市场的成交量将会受到明显冲击，商业银行的按揭贷款增量将因此显著下降。而商业银行出于风险控制，有可能会间接收紧房地产开发贷款。
实际上按揭增长已显示下滑势头。8月，上海市个人住房贷款继续萎缩并出现年内首次下跌，当月减少10.6亿元，同比和环比分别多减183.8亿元和13.3亿元。自4月新国十条发布以来，上海市个人住房贷款市场便一路下探，从4月份单月新增83.1亿元一路跌至7月的2.7亿元。
“9月我们在上海的按揭增长稍好一些，预计新政对按揭增长有压力，但不是很大。最大的担心在于新政埋下伏笔，房价上涨过快地区要出台限购政策，以及房产税箭在弦上，这些政策使得未来房地产市场存在不确定性。”上述国有银行人士说。
禁止变相房贷
此次房地产新政的另一新意是，要求商业银行禁止发放用于购买住房的消费性贷款，封堵了变相获得贷款的途径。
4月国十条出台后，由于第二套房贷、第三套房贷政策门槛大幅提高，借道消费贷款实现购房愈演愈烈。而消费贷款期限短、额度低、利率高，不少中小银行借此弥补房贷市场。
“此前银行对于消费贷款能否用于购房，有不同的理解，保守的银行不允许这么做，但激进的银行就可能会打擦边球了。”上述国有银行人士说。
市场上也出现大量的投资公司，为客户提供装修合同或者消费合同，进行包装，然后去银行获得信贷，同时收取贷款额2%左右的费用。
一家投资公司人士称，他们可以为客户提供消费型贷款，用于购房，期限最长可达20年，要求在上海地区拥有至少两套个人产权房，且负债不高于房屋总价的3成，或拥有一套总价不低于120万的无抵押个人产权房。贷款额最高可达房产价格或评估价格的70%。他称，“目前利率已从6%以上，上升到7%以上（即基准利率上浮20%以上）。”
今年2月，银监会对个贷也要求采用贷款人受托支付的方式，银行贷款须直接打到第三方受托支付账户。但仍有方法可以规避。一则是借用投资公司或者找一家装修公司，走第三方过账，付一定通道费，另外则是按照相关规定，金额在30万以下的小额消费贷款可以直接支付。
因此，虽然8月份上海个人住房贷款出现了较大规模的负增长，但当月个人消费贷款新增20.6亿元，比7月仍有0.4亿元的增长。除了当月汽车贷款贡献了20.8亿元的新增量外，其他消费类贷款也有强势拉升。其中不排除有部分个人消费贷款替代个人住房贷款的情况。
“现在明确禁止消费贷款用于购房，我们会严格执行，加强贷款用途控制。”上述股份制银行个人银行总部负责人说。
