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楼市调控穗4条正式实施 明年楼价或松动

2010年10月18日 14:20 金羊网-新快报我要评论0字号:T |T

房地产业内人士认为,"限购令"会使很多原来打算买房的市民暂时打消购房念头。他还表示,广州出台“穗4条”就是为了稳定广州过快上涨的房价,“出台政策后,广州房价再过快上涨,我们不排除还会出台更严厉的政策”。

■"穗4条"限制新购房的措施,旨在严格限制炒房和投机性购房。新华社发

家庭限新购市十区一套房

■新快报记者黄颖

昨日,广州市国土房管局、人民银行广州分行、广东省银监局、广州市地税局四部门联合印发了《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的意见》(穗国房字〔2010〕1311号,简称“穗4条”),公布4条调控措施并即日实施。该意见正式明确规定广州市市辖十区(不含从化、增城)执行限购政策,广州户籍和常住非户籍家庭限新购一套房,非常住户籍家庭禁止购房,未满18岁人士限制单独购房;公积金三套房贷全面叫停等。

亮点一

限制新购房旨在打击炒房

“穗4条”的第一条就强调抑制不合理购房需求,严格限制炒房和投机性购房。其明确在广州市十区执行临时性的限购房政策。

户籍家庭和常住非户籍家庭(家庭包括夫妻双方和未成年子女,常住认定标准为能够提供在广州市一年以上的纳税证明或社保证明)只能新购一套商品住宅。第二,非常住的外地个人和家庭不得购买商品住宅。

这次执行限购房政策的只是广州市辖十区,并不包括从化和增城两市。对此,市国土房管局新闻发言人、副局长黄文波接受媒体采访时表示,因为从化和增城两市有独立的行政权,不过,他“相信未来两市也会参考广州限购政策制定措施”。

亮点二

“蛊惑”招数防假离婚购房

与“上海版”限购政策不同的是,广州明确未满18岁的人士不得单独购买商品住宅。

业内人士则表示,这一政策有内在的含义。由于有了家庭限新购一套房政策,有的家庭可能会通过假离婚来实现夫妻各买一套房的目的,而把原有房子的产权弄到子女名下。这一政策明确未成年子女不能单独购房,或者通过赠予等方式获得房屋产权。这样一来,出于对夫妻某一方会“私吞”以往房屋产权的顾虑,部分夫妻可能就不敢实施假离婚了。

亮点三

公积金三套房贷同时叫停

“穗4条”第二条措施贯彻了国家的差别化住房信贷政策。第一,各商业银行严格执行差别化住房信贷政策,对第2套房贷首付比例不得低于五成,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;第3套及以上房贷全面停贷。第二,禁止各商业银行发放消费性贷款用于购买住房;禁止发放浮动型住房贷款和不指明用途的住房抵押贷款;禁止在全额还款前追加贷款。也就是说,广州将严格执行三套房贷暂停政策,而且银行也不能通过纯抵押来为购房人发放购房贷款,堵住了以往钻空子申请三套房贷的途径。

另外,住房公积金同步实行差别化信贷政策,对购买经济适用住房和90平方米以下首套商品住房的,首付比例可为两成;首次购房但建筑面积超过90平方米的,首付比例为三成;第2套房贷的,首付比例不低于五成;第3套及以上房贷的,全面停贷。

亮点四

别墅盘土地增值税预征4%

与“上海版”楼市调控细则类似,广州版“穗4条”也对土地增值税实施差别化税率预征。

明确按照《广州市地方税务局关于调整我市土地增值税预征率的公告》的规定,对经济适用住房不预征土地增值税,对普通商品住房按2%的税率预征,对非普通商品住房按3%的税率预征,对别墅按4%的税率预征。对定价过高、涨幅过快的楼盘,市地税局将会同市国土房管局密切关注,并由市地税局重点对其进行土地增值税的清算和稽查。

据悉,广州早在7月1日已经正式实施这一政策。至于如何定义“定价过高、涨幅过快的楼盘”,房管局市场处处长陈大旺表示,目前暂时没有一个明确的标准,将会由税局和房管局联动确认。

亮点五

住房保障范围扩至“夹心层”

“穗4条”也明确将进一步扩大住房保障范围。在解决2008年住房调查在册的77177户低收入家庭的住房保障后,将住房保障范围从低收入住房困难家庭逐步扩大到中等偏下收入住房困难家庭。

今年年底,广州将出台公租房政策,并加大公租房供应,解决“夹心层”住房困难。

房管局表示限购令退市要看三标准

新快报讯 黄文波昨日明确表示,“穗4条”细则中的“限购令”仅是一个临时性政策,但其执行期限并未明确,何时能退市主要参考三个标准:

一是如果国家总的条款政策有调整,广州也会贯彻执行。二是看其他各个城市执行的情况。“如果某个城市没有取消限购令,某个城市取消了,就有可能把社会上的热钱引入到这个城市中,整个房地产市场运行将会出现波动。”黄文波说。这意味着如果其他一线房地产城市执行限购政策,广州也可能要执行下去。三要看广州楼市情况。黄文波表示,广州实施限购令就是为了遏制房价过快上涨,如果房价继续上涨,政策更不可能取消。

限购政策执行界定时间:

一手房以网签购房合同时间为准 二手房以交易中心收件时间为准

新快报讯广州“限购令”——《关于严格执行我市商品住房限购政策的通知》昨日正式实施,时间界定标准也已经明确:一手房以房管局阳光[最新消息 价格 户型 点评]家缘信息系统网签购房合同的时间为准:二手房交易以房地产交易中心业务收件时间为准。

也就是说,昨日开始,广州市户籍家庭或者常住非户籍家庭就只能网签购买一套房,而之前已经下定金一口气购买两套房的家庭,其中一套房就不能再进行网签了。

同样的,购买二手房的市民,如果一口气购买了两套房但又未到交易中心办理交易递件、获得收件回执的,就无法买到两套房了。而且房管局还明确,非直系亲属间的房屋赠予参照上述规定执行。这一规定杜绝了二手房交易中,买卖双方借“赠予”方式钻空子进行交易的可能。

串通骗购房交易各方都要受罚

以后购房前要填写《家庭成员情况申报表》

新快报讯 为了严格执行“穗4条”措施,市国土房管局已明确将与各商业银行和住房公积金信息共享的房地产档案查询平台,确保“既认贷又认房”。房管局档案馆还将在两周内扩容数据库,加快查询家庭住房房产情况的速度。

查询房产情况途径有三

针对记者提出的家庭房产情况能否与银行、公积金中心实现实时查询的问题,黄文波说:“广州市民的住房情况数据不可能全面对外开放查询,所以不可能实现实时查询。”他表示,市民申请房贷而需要查询家庭房产情况的,主要有三个途径:一是由银行出具证明由市民到政务中心自行查询;二是由申请房贷的市民委托银行统一查询;三是申请房贷的市民委托开发商或者中介公司进行查询。

购房前要填“户口情况”

从今天开始,广州市民新购房或申请办理二手房交易前,都必须如实填写《家庭成员情况申报表》,开发商和房地产中介应通过查验购房人的户口簿、结婚证等证件原件对购房市民申报情况进行核实,发现购房市民提供虚假信息骗购的,要立即与其解除买卖合同。非户籍境内居民,还须提供税务部门出具的广州市一年以上的纳税证明或社会保障部门出具的社会保险缴纳证明。

据悉,开发商或中介公司与购房市民串通、骗购房的,将要追究责任,并予以曝光。陈大旺还表示,如果购房市民申报虚假资料骗购房被发现的,交易将无法进行登记,购房市民还要根据与开发商或二手房业主签订的认购书合同条款来赔偿。

违反限购令买卖有风险

住房城乡建设部提醒房产交易各方留意各地政策据新华社电住房城乡建设部有关部门负责人15日表示,有的城市由于个别购房人超出当地规定的家庭限购套数,新购住房无法办理合同备案或房地产登记,引起了一些经济和法律纠纷,给购房人带来了重大风险。

针对这种情况,住房城乡建设部有关部门负责人郑重提醒:房地产销售机构要加大对限购措施等调控政策的告知力度,应当在销售现场、经营门店显著位置标示限购措施的主要内容,并加强对员工管理和培训。房屋销售人员、经纪人员应按照诚实信用原则,如实准确告知每一位购房者相关政策并作出必要的风险提示。

购房人应当如实准确申报家庭组成情况及住房情况,不要轻信房屋销售人员、经纪人员所谓的“规避建议”或“帮助规避”的承诺,更不要采用假证件、假材料等方式购买住房。

■房地产业内人士认为,"限购令"会使很多原来打算买房的市民暂时打消购房念头。新华社发

业内人士预计广州楼市:成交料锐减,价则未必降

“穗4条”实施影响将有多大?业内人士预计广州楼市:成交料锐减,价则未必降

■新快报记者 黄颖

尽管昨日出台的“穗4条”被业内人士称为“温和版”细则,或“无悬念”,但业内人士还是认为政策会使广州楼市成交量明显下降,更有专家预期未来数月的成交量将会比八、九月锐减六七成,至于楼价是否会立刻降下来,他们则认为“不一定”。

未来几月成市民观望期

既是房地产经济研究专家又有开发商身份的邓浩志表示,“穗4条”实施,投资性需求明显被抑制,外地人难以到广州购房,加上市民对未来楼价下降的预期,“很多原来打算买房的市民短期内都会打消购房念头,接下来这几个月,楼市成交量可能会比八、九月高峰期锐减六七成。”邓浩志说。根据房管局公布的最新数据,9月广州网签成交量高达80万平方米,按“锐减六七成”算,接下来的11月成交量有可能只有二三十万平方米,这将是广州楼市低迷期才会出现的成交量。

广州市社会科学院高级研究员彭澎则认为“未满18岁不能单独购房”的政策较为严厉:“很多父母是用自己孩子的名义来购房的,这一新政在一定程度上打击了这种远期投资需求。”至于此次调控对广州房价的影响,彭澎表示,短期之内价格还是会比较稳定,至于会不会下跌还有待观察,“但成交量是会明显下降”。

限购政策难限散户投资

但也有房地产专家提出不同意见。房地产专家韩世同认为,家庭限新购一套的政策只能限制一些机构或炒房团大批量地购房投资,对于散户投资客影响不大,他们还是可以再新购一套房。“一些零散投资客可能反而会趁着楼市调控而先入市购房,因为以后政策取消了楼价可能会继续上涨。”他建议广州应该学习“深圳版”政策,家庭限购第三套房。

业内人士均表示,“穗4条”出台后,广州成交量必然会下降,但目前已进入年底,不少开发商已经基本完成销售任务,加上去年楼市热卖,开发商并不缺资金,所以预计年底楼市大幅度降价的可能性很小,但明年楼价将会有松动。

广州市国土房管局副局长黄文波表示:楼价若再快涨 有更严厉政策

新快报讯 就业界称“广州版”限购令与“上海版”一样都是“温和”、“温柔”版政策的说法,市国土房管局新闻发言人、副局长黄文波昨日进行了回应。

黄文波说:“我建议媒体朋友也不要说‘温柔版’或者‘严厉版’,只是每个城市根据各自特点定的政策。我相信每个城市的政府,贯彻国务院房地产调控的精神和信心、决心都是一致的,力度也是一样的,而广州市也一样。”

他还表示,广州出台“穗4条”就是为了稳定广州过快上涨的房价,“出台政策后,广州房价再过快上涨,我们不排除还会出台更严厉的政策”。

“穗4条”为何选择“限新购一套房”的政策?黄文波解释,“4.15”楼市新政出台后,广州楼市在5月-7月连续三个月内成交量下降,到了9月份,广州网签成交量达到80万平方米,环比8月增长了69%,均价环比也上升了11%。从8月、9月的数据看,广州楼市成交量和价格都出现了上涨,但这个上涨和往年广州楼市旺季时相比是正常的,并没有超出往年同期的正常成交量。

另一方面,广州住房消费结构与深圳、上海等城市不同,购房以境内买家为主,广州境内购房比例达到了99%。而在境内购房结构中,也是以广州本市购房为主。所以广州只是出台了家庭限新购一套房的政策。

70大中城市房价9月同比涨9.1%

新快报讯来自国家统计局网站的数据显示,今年9月,全国商品房销售面积同比增长了16.6%,销售额增长35.2%。全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%,环比上涨0.5%。

9月份,全国商品房销售面积10446万平方米,同比增长16.6%;全国商品房销售额5498亿元,增长35.2%。

9月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%,涨幅比8月份缩小0.2个百分点(同比涨幅自5月以来连续5个月缩小);环比上涨0.5%。其中新建住宅销售价格同比上涨11.3%,环比上涨0.5%。二手住宅销售价格同比上涨6.2%,涨幅与上月持平;环比上涨0.5%,比8月份扩大0.4个百分点。

“穗4条”影响了谁?

●最受影响买家

1.一天之差“少买”一套房

限购房政策以网签时间为界点,所以已经下定金购房的市民,昨日签购房合同,也被认定为已经新购一套住房了,这样,在“限购令”取消之前,即使是首次置业的市民,也不能再买第二套改善型住房了。昨日上午刚到楼盘签署网签合同的梁小姐就碰上这种情况,她郁闷地说:“早知道早一天签约了!真是亏大了。”

2.打通的大户型剩“半套”

市民罗先生刚在城郊某楼盘买了一套“大户型”单位——是由两套小户型打通来设计的,等于一次性买了两套房。由于受三套房贷停止影响,他没凑齐首付款,还没进行网签,现在“限购令”出台了,其中一套房就不能交易了。罗先生说:“这些户型拆开来买根本不好用,现在只能与开发商谈判,看能否退点定金了。”

●最受影响楼盘

1.打通户型楼盘难卖楼

广州有不少楼盘因为受“70/90”户型政策影响,设计出由两套小户型打通的大户型,因为在设计之初已经按大户型来设计,分拆开来不好用。这种设计现在成了最受影响的户型。对于这种设计,开发商只能先卖分拆了还能用的房子,拆开就没法用的房子,只能等“限购令”取消再说,或者建议买家以两代人身份来买,如父亲买一套,儿子买一套,这样就不受影响了。

2.投资客盯上商业公寓

据悉,广州有不少公寓楼是商业性质的,不受这次限购政策的影响,预计会大受投资客欢迎。

●最受影响区域

1.从化增城别墅吃香了

目前的“限购令”没有把从化和增城楼盘纳入范围内,这成了这两市楼盘的一大利好。业内人士预计会有更多广州人到这两个区域购房。从化某开发商说:“一直以来花都别墅价格高于从化,现在‘限购令’出台,从化的别墅也许就更受欢迎了,未来价格可能会高于花都别墅呢。”

2.南海清远盘机会来了

广州“限购令”出台后,广州附近二、三线城市的楼盘将会加大力度吸引广州客,如金沙洲板块的南海楼盘——现在,金沙洲楼市板块广州楼盘价格会比南海楼盘价格高出3000-5000元/平方米,“限购令”出台后,南海楼盘优势更大,两种楼盘价格差必将缩小。

另据悉,有清远楼盘已经打算加大在广州的宣传,组织购房团到清远购房。

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