□今报记者 袁瑞清
两房变三房、三房变四房、三房变五房，小到几平方米的露台，大到十几平方米的入户花园……当前，各种样式的“购房送面积”遍布楼市。新浪乐居的一项调查结果显示，九成购房者对“送面积”满意度极高。
●郑州1/3的楼盘存在送面积现象
户型上标的建筑面积是88平方米，仔细观察发现，该套房源还有两个不属于建筑面积的大空间，一个紧临客厅，一个靠近厨房，加上赠送的阳台、飘窗等，88平方米的房子立马升级为100平方米的三房，“得房率”高得令人咋舌。
近期，郑州搜房网一个“围观两房两厅的经典户型”的帖子引发网友热议。在其曝光的某楼盘的户型图上，超大面积赠送成为网友争论的焦点。
其实，“购房送面积”并不是什么新鲜花样，记者走访楼盘发现，采用这种“购房送面积”促销手段的楼盘不在少数。
业内人士介绍，最早实行赠送面积销售方式的当数21世纪社区的新楼中楼，挑高4.7米空间，一时引领风气之先。此后，购房送面积在郑州逐渐流行。
比如于10月16日开盘的喜多家，房源户户送面积，单套最大赠送面积为23平方米。鑫苑现代城[最新消息 价格 户型 点评]10月加推新房源，并推出6重大礼，其中一条就是赠送5.8米挑高花园露台，面积可达10平方米。曾在8月热销的中豪·汇景湾，更以高达40平方米的赠送面积，受到不少购房者的追捧。
据不完全统计，目前楼市中，约1/3左右的楼盘存在送面积现象，单套户型赠送面积比普遍在10%～15%之间，有的甚至高达40%~50%，如果按赠送面积与套内面积比计算，个别楼盘“偷面积”甚至达100%。其中尤以复式、别墅产品最为普遍。
●郑州尚未出台政策约束“灰空间”“赠送面积”还有一个代名词，即“灰空间”。随着各种矛盾的日益尖锐。关于约束“赠送空间”的各种政策也开始在多个城市出现。
厦门、广州、杭州等地都对“赠送面积”做出了具体规定。比如厦门规定，住宅建筑阳台进深不应超过1.8米；凸窗挑出建筑外墙部分的高度应小于2.2米等。
记者随后咨询了郑州市规划局，被告知，并无类似具体规定。一名工作人员说，开发商将原设计中挑空的客厅加楼板以及将顶层阁楼加高等“赠送面积”，属于改变规划，是应该报规划部门批准的，否则，规划部门要根据规定进行查处。
房管局测绘有关人员说，测绘人员将根据国家的有关规定，严格按照房屋的实际面积进行测量，并将实测数字报送发放产权证的部门，也就是说，客厅加隔板及顶楼加高后比原设计新产生的面积，也都将计算在房屋的面积之内。
有业内人士认为，开发商敢于钻空子，主要是进行面积营销的风险与收益严重不平衡造成的，因为每增加一平方米的建筑面积，就能多收入几千元甚至上万元，而一旦被发现，视情况交点罚金就了事。“建设前有审批制度，建成后却没有严厉的处罚措施，可以说是整个监督处罚机制不完善，导致了一些开发商的胆大妄为”。
一名业内人士直言不讳地指出，拿到了开工许可后，开发商擅自更改规划已不是什么新鲜事，对此，只有严厉的事后处罚机制才能对开发商起到震慑作用。
■调查“偷”来面积并非“免费午餐”□今报记者袁瑞清
对于购房者而言，免费赠送的面积，不异于“免费的午餐”。但是，赠送面积真的实惠吗？
郑州某建筑公司一名设计人员向记者透露，“赠送面积”其实是开发商的一种促销手段，与商场搞促销有异曲同工之妙。“比如一套房子，总价50万元，正常面积应该是100平方米，也就是每平方米5000元，可房产商硬要把它整成70平方米，然后说送你30平方米，但单价却变成了7000多元一平方米”。
开发商请客，业主买单
不少人笑言，“赠送面积”其实是开发商请客，业主买单。我们不妨来算一算。比如东区某楼盘的一套房子的产权面积为108㎡，单价为6900元/㎡，总价为745200元，加上“赠送面积”实得面积为134㎡。
购房者的普遍计算方法为：745200元÷134㎡=5561元/㎡。此单价虽然略高于周边房源，但加上赠送面积还是让人感觉很超值。
然而，购房者不知道的是，这种计算方法并不准确。对于“赠送面积”，开发商不支付土地成本、没有报规、报建等费用，只产生修建成本，我们按1000元/㎡来计算，“赠送面积”需花费开发商26㎡×1000元/㎡=26000元。这个金额才是开发商所谓的“赠送”。
所以，正确的计算方法应该是这样的，（745200元-26000元)÷108㎡=6659元/㎡，事实上单价比之前贵了1098元。并且，这个26㎡的“赠送面积”是得不到法律认可的。
后期装修成本不容忽视
后期的装修成本也常容易被购房者所忽视。赠送面积大多分为两种，一是阁楼、挑高等空间面积赠送，二是露台之类的外置面积赠送。不论是哪一种赠送面积，都需要业主进行搭建或特殊装修，其造价成本比普通装修高出许多。
比如露台，记者咨询一家家装公司得知，封闭露台的价格很高，尤其是在有些新建社区规定不许有悖原外檐风格的情况下，很多业主只能选择全中空玻璃封闭，其材料每平方米售价在400~600元之间，通常封闭一个占地5~7平方米的露台成本都会超过3万元。
除此之外，增加的面积也需要与居室其他部位进行同档次、同风格装修，因此这部分增加面积的装修成本较高，购房者还需提前做好预算。
■参谋揭秘开发商怎样“偷面积”
李乐是一名资深验房师，在郑州从事验房行业多年。在采访中，他给记者总结了一些开发商“偷面积”的常用手法。
低台凸窗和落地凸窗
把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可偷到面积。
目前“偷术”又有了很大改进，在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉，使凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。
超大入户花园和大阳台
入户花园和阳台只计一半建筑面积，通过做大面积入户花园和阳台“偷面积”属于偷功中的重招，这一招不但能偷到很大面积，甚至能“抢”——抢出一个房间！
赠送大露台
无盖的露台通常采用退台的方式实现，上盖高度达到或超过两个层高的阳台也视为露台，均不计入建筑面积，是能偷到最大面积的方式。在赠送大露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。
赠送半地下室、地下室
一楼住户赠送半地下室，开发商的做法是通过一个楼梯将半地下室和一楼客厅相连，使得楼上楼下有机结合起来。有些则与入户花园结合，成为一个极富个人情趣的私密空间。
隐藏式衣橱
隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。开发商在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用做储藏室。
在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。
层高做大，增加竖向可利用空间
这种做法已经广为流传于小户型中。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后，在上层做一个层高低于2.2米的阁楼，使空间得到充分利用。
空中单元连廊
在两个单元之间做一个连接的空中过道，房屋验收后，分割给两户人家，作为自己的私人空间，多出一个休闲空间。
■律师观点“赠送面积”无法律保障
河南国基律师事务所律师申继东在接受记者采访时说，只有在产权证上登记的面积才是合法的，赠送的面积如果不写进房产证，遇到产权纠纷等问题时，将得不到法律保障。
他表示，大多数“赠送”的面积只有使用权，没有产权，如独立使用的露台、花园等，有的是属于业主共有部分，开发商不能约定为属于某一户业主使用，如公共的楼顶平台等。
“‘赠送面积’因为不属于产权面积，所以今后如果遇到赠送面积缩水、拆迁、出售、继承、抵押等情况时，购房者的权益将很难得到保护，极易产生纠纷”。
他提醒购房者，在购买有“赠送面积”的房屋时，要弄清楚赠送的面积是否算建筑面积，如果算，那就是开发商真真正正的“赠送”；如果不算，购房者得到的其实只有使用权。
他说，比如产权证上100平方米的房子，开发商只收90平方米的钱，那10平方米才能算是真正的“送面积”。
申继东说，购房者在购买新房时，要细看合同条款，涉及赠送面积，要弄清楚该赠送面积是否合法，是否与规划相符，如果变更了规划，是否办理了相应的变更手续。
