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退房潮

2010年10月25日 13:33 21世纪经济报道 张晓玲我要评论0字号:T |T

10月20日一大早,睡梦中的张茂荣就被电话吵醒,是一位房产投资客李力(化名)打来的。

“不能过户了,月供还要涨,我该怎么办?”李力在电话那头焦急地问道。

张茂荣是广东信荣律师事务所主任律师,多年来,他参与并代理了深圳购房团退房事件、深圳小产权房事件、“新国十条”、“深十三条”引发的退房事件等多起房地产纠纷,对地产市场有着独到的见解。

“几乎每一轮调控,都会带来新的纠纷。”张茂荣说,印象最深的是2007年房价飙升之时二手房业主频频主动违约,他估计有90%的纠纷都是卖方反悔违约的,而一位法官甚至说“不是90%,而是100%。”

今年9月11日,张茂荣接手了自国十条出台后五个月来的首例业主违约诉讼案,卖家不惜赔付违约金也要改口不卖。张茂荣从中看到了房价回暖甚至逆转的苗头。而10月份以来的退房潮,与以往不同的是,很多不是由于买卖双方主观毁约造成,而是由于新出台的限贷政策和限购令。他记得,因为不能过户,有个好不容易买房的女孩急得都快哭了。

张茂荣已经记不清,这是第几个咨询他因为新政不能过户的购房人了。“几十个总是有的。”9月29日的房地产新政,是今年4月“新国十条”退房潮平息后的又一轮退房纠纷,深圳、北京、上海等地,都出现了纠纷和退房情形。

房地产纠纷类型的变化,是市场行情变化的晴雨表,但今年的楼市调控显然不同于往年的单边打压或救市,政府出台后续调控政策等不确定因素大量存在,购房者心态也趋于复杂:一方面担心房价报复反弹买不起房,另一方面又担心政府再次调控。

限购令下的纠纷

给张茂荣打电话的李力,10月1日之前刚刚签订了一套二手房买卖合同,支付了定金和首期款,银行已发放贷款为卖家完成了赎楼款解除抵押,就等着完成过户由李力偿还新的贷款了。

“限购令”出台后,李力因持有物业超额而无法过户,不仅房子无法过户,还要按月支付银行借款本息。

“李力的案子是典型个案,处理起来也很复杂。”据张茂荣介绍,之所以产生未过户先供楼的情况,在于买卖双方采取了用贷款赎楼的方式,即用买方的按揭贷款帮原卖主赎楼。买方风险较大,但可节省短期利息。目前,李力正在与卖主协商解除房屋合同,还要和银行协商解除借款合同,损失不小。

而张茂荣接到的一个案例,则使买房人陷入了更深的纠纷。买主陈小姐是非深户购房人,虽然是首套房银行已经放款,但担保公司怕不能过户而不敢进行担保。这样,陈小姐就面临与业主、银行以及担保公司的数方纠纷,即使最终协商解决,也要有中介费、担保费、银行利息等实际损失。

“目前的纠纷尚处于买卖双方协商阶段,如果卖主拒不同意退还定金而选择诉讼途径,那么整个事件就会非常复杂。不排除部分购房者不堪漫长的诉讼时间,而最终放弃数万到十万的定金损失。”张茂荣说。

将有10万套房要退?

限购令,已经给深圳房地产交易带来了深远的影响。深圳中原推算,因限购令而被困的房产大约占总成交量的两成,被限房产总量将超过3000套。而主要在于签了认购书而未网签者以及交了定金而未过户者。

“此次限购完全没有给市场留出缓冲空间。”一位深圳地产界人士对记者说。

而北京等地,可能退房数量更是接近万套。北京房地产交易管理网数据显示:北京二手房市场9·29新政后的退房比例高达12.8%。

北京中原地产三级市场部总监张大伟认为,二手房之外,限购令对商品房市场的影响更为明显。因为商品房批贷时间与预售时间相比要晚很多,一般期房能够获得贷款最少需要2个月左右,最长的甚至需要半年。

按照北京市场最近3个月合计2万套新房中50%为首套房计算,最少有5000套以上需要补交一成首付,中小套型需要补交接近20万。对于已经囊中羞涩的首套购房者来说,压力非常大,退房的可能明显增加。

按照中原地产的预计,因为二次调控,整个全国一、二手房市场可能在4季度增加超过10万套左右的退房。

即使豪宅也未能幸免,数据显示,9月29日—10月16日,北京在三季度销售价格最高的30个项目出现零签约,部分项目出现退订。而在三季度,北京豪宅累计签约352套。

深圳中介人士也向记者透露,新政对豪宅市场影响很大,以前深圳购买第三套、四套的豪宅,也依然可以获得银行贷款。而现在各家银行开始严格执行三套房停贷,以及完全禁止购买第三套房,原来计划买豪宅投资的人就放弃了定购。

限购与反限购

大规模的退房潮是不是真的会出现?

事实上,被公认为最严格的限购套数政策,在北京执行5个月,并没有起到楼市降温的作用。

一个原因在于,规避限购的方式很多。北京多家中介机构透露,租借他人身份证规避限购令,如借用亲戚朋友或者企业员工的身份证买房,作为回报会给予提供证件者一次性5000-10000元的报酬;或者,补社保证明或税款规避“限外条款”,甚至办理假离婚,对中介来说,都是可以轻车熟路操作的路径。

上海地产界资深评论人顾海波认为,假离婚、办假证或者请人代购房屋的风潮,肯定也会在上海出现,因为市场和民众对政府的调控已经不相信,同时对政府的“托市”又“很相信”,或者不如说是恐惧和无奈。

对此,住房和城乡建设部10月15日罕见地发布了《关于违反限购住房套数规定买卖住房的风险提示》,该文件提醒,购房人不要轻信房屋销售人员、经纪人员所谓的“规避建议”或“帮助规避”的承诺,更不要采用假证件、假材料等方式购买住房。这类购房行为会造成购房家庭重大经济损失。

与此同时,伴随着十多个城市出台限购令,也引发了法律界对于限购合法性的质疑,张茂荣即认为,限购违反了市场经济及《合同法》的契约自由原则,强行叫停民事主体之间的合同交易,有公权侵犯私权之嫌。

但合法性质疑并不影响限购的合理性,律师邵卫国认为,以牺牲市场经济或违法为代价,来强制干预市场平抑房价效果可嘉,但手段不妥。这一措施多少预示了政府对于楼市调控的无奈。

政策市之弊

包括张茂荣在内的多位律师倾向于认为,“限购令”导致无法过户,引发的是业主(卖方)产权转移登记义务的不能履行,而非买方义务的不能履行(即便买方支付全额房款,也无法获得物业产权),业主有义务退还买方定金。

但并非所有的卖方都认同这一点。

上周,北京通州法院判决一起房产买卖纠纷,在这起纠纷中,买方刘先生签下购房协议当天,国务院就出台禁止为第三套房发放贷款的楼市新政,已经交了定金和部分首付的刘无力再购买,但开发商拒绝退款。

北京通州法院判决刘先生不构成违约,开发商须全额退款。这是4·17楼市新政引发的退房潮中,首起判决卖方败诉的案件。

这一诉讼也拖延了数月之久。据本报记者查询,还有诸多类似案件摆在北京、深圳等地的法院案头。随着新一轮调控引发的纠纷出现,诉诸法律途径解决的也日益增多。

其建议,政府可以对政策的出台予以预警,并设定政策实施的缓冲时间,而不是突然发布即时执行,从而避免纠纷的产生,维护交易秩序的稳定性。

虽然业务量突然增多,但张茂荣并未觉得可喜。“我们没法告知当事人,法院会如何裁决,而律师又有多大把握。”他对本报记者说。

张透露,深圳土地资源稀缺,二手房交易量数倍于一手房,房价波动下,纠纷此起彼伏。而当事人却不知深圳二手房审判之乱相远超乎人们想象,二手房官司最大的风险,已不再是案件本身。目前,因还没有交易主体这样操作,司法和行政管理机关在此轮调控后如何作为,尚不得而知。

本报记者获悉,深圳市中级人民法院《关于审理房地产纠纷案件若干问题的指导意见(征求意见稿)》已于近日开始征求意见,但张茂荣告诉本报,关于违约金的判决,以及阴阳合同等问题,征求意见稿中仍未涉及。

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