法邦网首页-法律资讯-法律咨询-找律师-找律所-法律法规-法律常识-合同范本-法律文书-护身法宝-法律导航-专题
设为首页加入收藏
法邦网>法律资讯>综合法制> 经济与法 登录注册

地方细则多“温和落地” 楼市调控远未到位

2010年05月29日 09:32 新华网 叶锋我要评论0字号:T |T

业内人士认为,楼市调控当务之急仍是要坚决把调控政策执行下去,“减法”和“加法”双管齐下。

新华网上海5月27日电 新一轮房地产调控政策实施已一月有余,目前楼市仍处于走向未明的“混沌期”:高涨的房价总体稍现松动,但热点地区投资投机性需求仍显活跃;地方调控细则陆续出台,却似乎越来越显“柔性”;土地市场稍趋平静,但高溢价地块仍在冒头……种种迹象表明,尚不能对调控成效过于乐观。

业内人士认为,楼市调控当务之急仍是要坚决把调控政策执行下去,“减法”和“加法”双管齐下:一方面,坚决抑制投资投机性需求,遏制部分城市房价过快上涨,且使房价合理回调的风险也在可控之中;另一方面,确保增加商品房、保障房开工及供应的措施能严格落实,而保障房的加快推进更有利于弥补商品房开发可能回落造成的投资及消费拉动的缺口。

地方调控细则多“温和落地”

4月中旬出台的“国十条”,凸现了中央政府抑制楼市投资投机、加强监管、增加供应、遏制房价过快上涨的决心。然而,缘何至今楼市依然走势难辨?分析人士认为,除资金无忧的房企降价促销的内生动力依然不足外,另有一个原因就是:一些地方调控政策力度远远低于预期。信号不一,“看空”和“看涨”的博弈自然就要继续。

北京4月30日发布的《贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》,明确要求“暂停对购买第三套及以上住房以及不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市居民发放贷款”,措词严厉,似乎更甚于“国十条”。

进入5月后,各地方细则陆续发布,调子明显趋向“温和”。

——深圳5月6日发布细则,直接针对炒家,对“不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民”暂停发放购买住房贷款。西安在同日公布的通知中,没有强调对投机购房的打压,而是着眼调控供给,稳字当头。

——浙江在5月19日“亮剑”,对首次购房给予公积金贷款优先保障,同时要求研究实行特定的限购政策,可谓“有保有压”,理性但相对温和。

——广州在5月21日亮明“底牌”,24条措施,重在加大土地和保障房供应、加强市场监管等,但不涉及抑制需求。

——重庆在5月21日公布了十条细则,鼓励首次购房,强调差别化引导,意在楼市平稳健康,严厉程度低于先前预期。搜房网就“重庆版”政策进行的网络调查显示,截至27日上午10时,有61.31%的网友认为此十条“比较温和”,34.02%的人认为“对楼市无影响”。

综合看来,尽管已出台的地方版楼市调控细则均在中央调控的大框架内,一些地方政策刚性不足,余地充分。

楼市呈现“另类风景”

随着调控的深入,楼市“降温”迹象已然显现,但部分地区似乎仍有一些“热点”。

在杭州,曾在今年3月下旬创造“3小时售罄188套千万元级豪宅”纪录的“绿城·蓝色钱江”24日再次开盘,其中“江景1号楼”的35套公寓达到均价6.2万元/平方米,每套总价最低也要在2400多万元。杭州市透明售房网显示,至当日17时,该楼盘已预定18套,销售过半。

中国指数研究院的监测数据显示,4月下旬以来,国内不少城市新建商品住宅成交面积逐周下跌,但房价却现高位盘整态势,甚至不乏逆市上涨的情况。比如,4月26日至5月2日这一周,在监测的32个城市中,26个城市成交量环比下跌,其中南京跌幅有七成多;能监测到价格的重点城市中,仅北京有所下调,其余城市均有上涨,深圳涨幅更是高达9.38%。5月3日至9日,35个城市中有26个成交量下跌;重点城市中房价以下跌居多,但杭州却上涨25.06%。5月17日以来,据记者采访情况,一些重点城市的二手房价格有所下调,但新房仍是涨跌互现,整体延续上述震荡态势。

土地方面,中原地产对12个主要城市住宅用地出让情况的监测信息显示,在新政策出台前后,住宅用地出让数量、出让流标率以及出让溢价率等方面并未发生明显变化。新政策实施后四周内,上述城市住宅用地周平均出让面积约153公顷,流标率24%,溢价率37%,相比2010年1月至3月的宅地交易情况(周平均出让面积214公顷,流标率13%,溢价率56%)而言,虽有变化,但幅度并不明显,而且仍时有“地王”冒头。中原地产研究中心总监陶琦分析发现,目前热点地块仍然受到大型房企的青睐,资金雄厚的国企、央企及上市公司出手阔绰;而中小房企对于中小地块的出价较为谨慎,底价及略高于底价成交的居多。

坚决遏制房价过快上涨不可松懈

虽然“新政策”已实施一月有余,但楼市的调控远未到位。以房价来说,且不说不少城市房价未见明显松动甚至时有上涨,即使个别地区出现3%、5%的回落,也只是阶段性变动而已。日前已有不少银行完成了相关的压力测试,大多数银行能承受的房价降幅在20%至30%之间。目前看来,房价的合理回调在信贷风险上基本可控。

另一个相关问题是房地产投资。虽然今年1月至4月房地产投资和新开工面积逐月加大,但业内普遍预计,受资金面收紧影响,5月以后的房地产开发投资情况可能会有所回落。在此情况下,中央及地方政策中三令五申的保障房措施更加值得期待。国土部确定的2010年计划供地总量大超往年,且保障性住房和中小套型普通商品房的供地量达到总量的77%;一些地方2010年保障性住房和政策性住房的开工量占总量的60%或更多。如能严格按计划实行,当能确保房地产供应的“大盘子”总体稳定甚至有所增长,而且更重要的是能稳定市场供应的预期,不致重蹈“预期供应不足而导致现实价格快涨”的局面。另一方面,如此规模的保障房倘能切实“落地”,当在确保房地产开发投资,拉动钢铁、水泥等上游产业以及装饰消费品等下游行业诸方面有效弥补商品房开发可能回落造成的投资及消费缺口。

业内人士指出,抑制投资投机性需求、遏制房价快速上涨等做“减法”的措施应坚决执行下去,尤其是要防止部分政策后继乏力甚至走样变形;同时,严格落实增加商品房供应、加快推进保障房建设等做“加法”的手段,并要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

不确定性或引均价继续下行

本轮调控新政刚刚落地,上海住房整体成交量就迅速下滑,但房价却依旧维持在高位。资金较为充裕的开发商多在观望,推迟开盘时间,购房者则由于对价格调整有较强预期也开始观望,于是市场陷入了新一轮胶着状态。

首先扛不住的是二手房市场,新政满月第一周,上海二手房平均成交价下跌近两成。一手住宅均价也跌破2万元/平方米关口。

分析人士指出,基于一些不确定的因素,市场的波动幅度正在加大,由于房产税的预期仍在,价格或将继续下行。

成交量锐减八成

新政发布以来,市场面临巨大压力,成交量迅速冰冻。

记者从中房信集团了解到,目前上海新上市的楼盘或是半年以上没有推过房源的楼盘,开盘期的去化量均不到两成。在正常情况下,开发商对项目开盘的基本预期是维持在五成去化量左右。

最近一周,成交量虽出现了小幅上扬,但依旧处于低位。佑威及楼市专评网联合的数据显示,上周(5月17日-5月23日)上海市商品住宅成交面积为7.6万平方米,相比前一周6.0万平方米的低谷,回升了27%,但依然只相当于一年来周均水平的四分之一。

美联物业市场研究部的统计数据也显示,上周全市共成交1981套商品住宅,环比回升36.06%;日均成交套数为283套,较上周再次小幅回升75套。不过因为周成交量依旧没有迈过2000套的门槛,所以楼市总体成交量依然在低位徘徊。

中房信分析师薛建雄告诉记者,相比新政出台前的上海房地产市场而言,整体成交量已经下降了近八成。

供应量方面,回顾4月份,全市共推出了65批房源达127.04万平方米的商品住宅,比3月份的79.53万平方米高出六成之多。其中政策出台的下半月就有85.09万平方米的新房源推出,是上半月41.96万平方米供应面积的2倍多。

由此可见,政策出台之后,开发商急于将手上房源抛出。但到了5月份开发商由于受到销售量的限制开始延迟推盘时间,供应量不断缩水,上周全市新房新增供应面积为15.86万平方米,环比下跌23%,仅相当于年均水平的60%。其中,别墅项目在上周的供应中占有相当大的比例,这正说明,面向刚性需求的有效供应依然不足,该情况也反向影响了成交量的难以攀升。

二手房价跌两成

在政策的压力下,最敏感的当属二手房市场,与新政前相比,市场出现了近两成的下滑。

薛建雄表示,二手房报价普遍比4月中旬政策前的高峰期跌了10%,但这种房源依然很难吸引客户,所以很多急于出货的房东再降10%,导致实际成交的二手房价格比政策出台前跌了20%。由于春节以来的二手房价大约上涨了20%,所以目前二手房价只是回到了春节前后的水平,比去年的任何时段仍高出不少,这给了看房者房价仍然高涨的感觉。

中原地产研究咨询部经理马冀认为所谓,二手房均价下跌两成并没有反映在具体成交上,只是在挂牌价上有所体现。这一价位依然未满足购房者的心理预期,特别是上海地方细则尚未出台,楼市前景存在较大不可预知性,这也是购房者不愿过早入市的主要原因。

一手住宅破2万元

佑威房地产研究中心提供的资料显示,上周新房成交均价为19204元/平方米,环比下跌16%,这是新政出台以来,上海一周均价首次低于2万元/平方米。

佑威房地产研究中心副主任陆骑麟向记者解释,上周房价在持续高位后终于跌破2万元/平方米,这与成交项目有一定的联系。

他介绍,2009年8月,星河湾热卖直接导致月度房价出现了17%的涨幅,达到18829元/平方米,随后一个多月的时间内高端楼盘的集中交易使得成交均价一直维持在高位,最终在当年12月突破2万元/平方米。

陆骑麟同时指出,上周本市均价低于2万元/平方米的低端楼盘成交量为5.6万平方米,包揽成交面积榜前十,占据总成交量的近3/4;而5万元/平方米以上的高端楼盘成交量出现腰斩,最终导致成交均价走低。因此上周的商品住宅均价跌破2万元/平方米,可能与业内传言的限制高端楼盘成交有一定的关系。

从上海一手房区域市场下跌幅度来看,浦东高居榜首,其次是崇明、闸北。将前周与上周数据进行对比发现,浦东一手房均价竟从7万元/平方米跌到2.4万元/平方米。

陆骑麟表示,造成浦东一手住房均价如此大幅度下滑的主要原因是成交结构的改变,前周豪宅成交比较多,一定程度上拉高了房价,但上周中低端的成交相对集中,导致成交均价走低。

“这样的成交结构变化正是政策影响力的体现。”陆骑麟强调。

冲动的惩罚:上海房产中介陷全行业亏损

“生存还是毁灭,这是一个值得考虑的问题;默然忍受命运的暴虐的毒箭,或是挺身反抗无涯的苦难。”莎士比亚的戏剧台词,正是当下深陷全行业亏损的上海中介经纪行业的真实写照。

昨天上午,快人快语的上海汉宇地产董事总经理施宏叡在接受《第一财经日报》采访时坦言:新“国十条”已经满月,5月的市场很不平静,上海的二手房成交量不断下滑,中介全行业陷入亏损不可避免。

“据不完全统计,上海全市的中介门店大约在1万家。5月份,如果抛开二手房租赁业务,单纯计算二手房买卖业务的话,‘零成交’的中介门店,可能在4000家左右。”

4000门店成交皆为“零”

受到去年底和今年3月、4月初交易放量的强烈刺激,上海大型中介开始了新一轮的开店狂奔。不过,前日的“冲动”换来了今天的“惩罚”。施宏叡坦言,5月份即将过去,上海中介全行业陷入亏损不可避免。5月份,上海大约4000家门店二手买卖“零成交”。

“或许你不知道,就在这个月,在全市范围内,已经倒闭歇业的中介门店可能在2000家左右。”施宏叡说。

汉宇地产在全市拥有100多家直营门店,显然也经受着严峻考验。对于旗下门店的盈亏状况,他没有透露。

就在新“国十条”公布的第二天,上海中介龙头中原地产高调宣布:今年,新开百店,总数达到300家。换言之,接近3天新开一店。而在早年,中原地产开设100家门店需花费多年时间。如今,面对全行业亏损的系统性压力,上海中原地产董事总经理谭百强在接受本报电话采访时坦言:“现在的行情没有太多的带看量,即便有带看,也没有什么成交。”按照眼下的行情,“今年新开百店”的目标要向下调整,不会新开那么多门店了。

“据我了解,中介市场上一些公司已给员工主动‘放假’。”经历过大规模中介裁员的谭百强说,现在开店就得面对亏损。坚持下去的话,必须得有充足的“弹药粮草”。

中小中介的倒闭以及门店收缩使得中介行业去年曾一度面临的人员紧缺现象出现了彻底逆转,大量成熟经纪人和经理正在市场上找饭碗。21世纪中国不动产副总裁兼上海区域董事长张卫平评价楼市调控下中介行业的处境,“这次的调控不是像以往一步一步点刹,而是急刹。调控来势凶猛、时间持续之长是中介经纪行业将要面临的一次严峻考验。”

看了《地方细则多“温和落地” 楼市调控远未到位》的人还看了...
相关阅读
·地方楼市调控细则多“温和落地” 2010-05-30
·多部委督阵楼市调控地方细则 谨防地方打折执行 2010-05-11
·多部委督阵楼市调控细则 谨防“地方打折执行” 2010-05-11
·多部委督阵楼市调控地方细则 2010-05-10
天下法制,尽在法邦网资讯频道 news.fabao365.com
返回资讯频道首页
精彩推荐

“菜刀队”VS“砍

买了被查封的房子

退市新政,先拿创

无责免赔被废,代

咨询标题:
咨询内容:
我要咨询咨询框太小,放大点!
评论排行
热点追踪更多

那些让爱情变味

从险资举牌谈股

年终奖,你不得

除夕不放假 上

曝光台更多

曾国藩七日瘦身汤上黑榜

近日,云南省食品药品监督管理局保健食品化妆品监管处发布“2013年1至5期违法保健...

·熟食作坊非法添加罂粟壳被依法...
·凉糕太细腻小心是勾兑的成本低...
·中国中药材农药残留是否真相当...
·百事可乐被指含致癌色素 称正...
相关知识
·非婚生子女是否有继承权 非婚生子女一定能获得遗产吗
·夫妻离婚,共有股权是否当然转让?
·什么是公司债券 公司债券投资交易的基本原则
·出租人未及时通过审批 承租人改变经营方式属于不可抗力吗
·未及时交付拆迁安置房 房产商是否构成违约
·如何判断房产买卖是否属于恶意串通
·擅自出售执行中的房屋 合同是否有效
·擅自出售执行中的房屋 合同是否有效
·房屋租赁合同到期后是否补偿装修损失
·子女放弃接受房产赠与 是否产生物权变动效力