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朱大鸣:新政满月房价为何依然坚挺

2010年11月04日 10:41 中国经营网 朱大鸣我要评论0字号:T |T

有媒体盘点二轮调控的效果,发现确有效果依然坚挺。“9.29”楼市二轮调控新政出台正式满月,从各地隐约呈现却至今仍未得到数据证实的“退订”、“退房”潮中,除了可以窥见“限贷”、“限购”政策的威力之外,也包含了市场中买方对房价下降的预期正在呈现。不过,有记者新政满月后回首观察北京、上海、广州三地楼市却发现,虽然楼市调控措施逐步加温,已经“很给力”,但是处于调整状态之中的房价降幅依然非常有限。

从目前情况来看,广州房价并没有出现实质性的下降,星河湾的集体成交也给上海撑住了房价,北京成交量迅速下滑,但房价下降有限。

应当说,这次从中央到地方,政策组合空前强大:“限购”“限外”“限贷”“限价”。有些地方的限购“一般是每一户家庭可新购一套住房”,“限外”是限制外来人口购房,限制贷款是全面叫停第三套房贷款,第一套住房贷款一律三成起,严控消费类贷款用于购房,各地在执行差别贷款政策完全一致。限价是限制涨价,只准下调不准上涨,这个禁令只能使得很多开发商一开盘就定的很高,然后说降了多少、多少。

为什么组合拳空前强大,从行政限制,到加息和上调准备金,行政手段、金融手段、税收手段全用上了,但还是没能打倒房价老虎。

原因之一,房价上涨背后有货币供应增大的基础。9月末,广义货币(M2)余额69.64万亿元,同比增长19.0%,研究表明,在过去25年(从1985年起),广义货币供应量的复合增长率高达23%。鉴于这个经济形势,管理层真得很难真正收紧货币政策,很多信贷资金依然通过各种途径进入房地产,防不胜防。

又有数据显示,前三季度我国国内生产总值(GDP)为26.9万亿元,截至今年9月末,广义货币(M2,广义货币等于流通现金加银行活定期存款加储蓄存款加证券公司客户保证金)余额已经达到了69.64万亿元,由此得出央行超发货币将近43万亿元。资本的储蓄池房地产市场,成为资源货币化和资产货币化最重要的储蓄池,也是防止“整体流动性过剩”的重要砝码。没有房地产这个超额货币蓄水池,经济不知道要被冲击到什么程度。现在依然是超额货币的蓄水池,而且越来越重要,全民一般的资产表现为房产

第二,各种需求虽然被压制,但是压制只是暂时的,只要有需求,行政管制会形成“黑市”,即规避管制的手段,比如限贷令,在实际操作中,出现各种接力贷,假离婚这也算是新政的一个效果吧。因此,管制不会改变预期,除非基本的供求关系得到根本的逆转,否者,只要市场需求大于供给,那么,房屋价格上扬就有了基础。

第三,热钱汇率和加息因素,人民币升值是房价上涨的一个重要基础。现在人民币资产在世界都是香饽饽,都想要人民币资产,当然,这不一定是好事。9月份中国新增外汇占款2895.65亿元,较8月份增加19.19%,超过今年4月份的2863亿元。这些外汇占款的增加,说明热钱流入是加速的。

美联储印出的热钱,却喜欢追逐人民币资产。2005年汇率改革之后,人民币升值幅度达到25%,房价就在2006——2008年这个上升通道中,大幅度上升。最近人民币又开始升值,这对于房价是一个支撑力。一方面美联储印出来的钱作为国际热钱来中国搞资产,另一方面,我们国内很多企业的信贷资金也变成了炒楼资金,很多实业资本也变成了炒楼资本,这是国内热钱。加息只能加剧实业资本游资化,迫使资本追逐高房价和高利润。

总之,卡脖子的压制,是短期性的政策,短期内造成房地产市场低迷,长期内是助涨发动机。限购是行政干预手段,不是市场手段,房产税是重复征税,而且是增加房价成本的税收,不是促进市场交易,设置种种手段增加交易成本,造成无谓的内耗,内耗浪费满足房屋需求的时间和精力。

新政的一个重要的影响是,限制了交易,哪里有什么成交量,没有成交量,市场交易价格就不能正常的体现出来,只能是歪曲的表现出来,一种被压制的价格,所以,我们认为,在外力强压下,房价会波动,但没有改变市场的真实状况。这种结局或许给我们的政策制定者一丝安慰,但是这种短暂的安慰,是以未来更大的无效为代价的。

新政还有一个影响,比如说限购令等措施,可能会促使资本进入商业地产,但商业地产的税费比住宅显著的高,这不利于市场的交易。资本总要有去处的,你不让他们炒房,他们就去炒大蒜、炒农产品(000061),很多人都感觉到了,现在物价上涨很快,这有一部分是炒楼热钱出来溜溜,顺便炒一把导致的。房地产是居民的第二储蓄池,比银行储蓄更可怕,你把他们都挤出来,他们当然是泄洪,这是我们一直比较担心的。

首套房首付30%会不会伤及无辜?这个最能反映政策决策者的心态,如果是打击投机性住房,那么首套房不属于投机性的住房,增加30%对于那些白领影响很大。因为很明显,当市场低迷的时候,房贷提高了他们没有足够的钱买,可能眼睁睁地看着房价往上涨。

另外,限贷令和限购令,现在现实中采取的是“接力贷”来规避,就是让父母或者小孩名义来贷款或者购房,还有的是假离婚。新政促成的假离婚和促使大面积的失信行为,或许是决策者们始料未及的,这已经不是伤害楼市的问题了,而是在促使民族性格的分裂,和社会诚信机制的缺钙更加严重。无怪乎很多百姓常说,调控为什么受伤的总是我,实在不足怪也。(本文摘自作者博客)

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