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中央政府真下狠手

2010年11月05日 09:40 《新财经》我要评论0字号:T |T

3月冲高的房价和地价激怒了中央政府,4月至6月,房地产市场迎来一轮政策紧缩期,房价涨幅趋缓。面对新一轮来势汹汹的调控政策,地产商在观望

全国“两会”一阵喧嚣之后,政府真的下狠手了。从4月开始,陆续出台了一系列调控政策。这可能与3月份的房价表现有直接关系。

冲高的房价迎来史上最强调控

全国“两会”之后的天价地让房地产市场发生了突变,特别是北京、上海、杭州、南京、广州等大城市都在全国“两会”之后爆出了众多的“日光盘”。 3月份70个大中城市房价增长达11.7%,北京等一线城市的房价几乎一天一变,北京一个楼盘一夜之间每平方米竟然涨价4000元。一手房与二手房同时出现了量价齐升的现象。又一次引发了与2009年相似的争论,是小阳春还是倒春寒?市场参与各方都在为未来的房价走势和政府拟出台的政策表示疑虑。

面对房地产的非理性的泡沫,政府终于出手了。

4月14日,温家宝总理主持召开国务院常务会议,研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议要求,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。

4月17日,国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,提出十条举措,被业内称为房地产“新国十条”。要求进一步落实各地区、各有关部门的责任,坚决遏制部分城市房价过快上涨,切实解决城镇居民住房问题。通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知要求,严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。

力度空前的房地产调控政策的效果逐步显现。6月份,房地产市场已加速异变,房价下降的趋势越来越明确。不少专家预计,在二次调控拉开序幕后,楼市将进入深度调整,出现较长时间的低迷期。

二套房贷新政的杀伤力

在上述种种调控政策中,“二套房贷新政”的杀伤力无疑是最直观的,短期内抑制效果明显。

我们还有记忆,导致前一波房价大幅下跌的,正是2007年9月首次执行的“二套房首付四成及利率上浮10%~30%”的信贷政策,这直接造成2007~2008年的楼市低迷。后来多亏了金融危机,为了挽救经济,才在2009年用“改善型的第二套比照首次置业”的政策促成2009年房地产的大爆发。

这次“二套房新政”的推出,对房价的抑制作用肯定是有的。一个最直接的效果就是降低了按揭贷款造成的杠杆倍数,意味着投机或者购买二套房的资金需求量和成本直线上升。同时,政府出台如此之猛的政策,会导致整个购房市场出现短期看空房地产的重大心理预期。心理预期会直接导致广大购房者持币观望,直接推动房地产成交量下降。

5月26日,住建部、央行、银监会联合发布通知明确二套房的认定标准,即“认房又认贷”。这是从未有过的,2007年9月首现“二套房贷新政”后,总体上只认房。如果地方房管部门不积极提供房产登记资料,银行其实无法从严认房。只认房,则那些曾经贷款购房,甚至是多次炒房,但现在全已转售的购房者不受政策限制;只认贷,则那些以前没有使用贷款购房的人,也成“漏网之鱼”。如今既认房,又认贷,打击面相当大。

“对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。”业界人士表示,近十几年从没有见过如此严厉的二套房贷政策,相当一部分投资与投机需求必然被挤出。

二套房贷新政对于楼市价格过快增长是一个沉重打击,尤其是对于投资炒房者和二次置业的买家而言,可能会导致部分人抛盘,引起市场的再次观望气氛。与此同时,房贷新政也会扼杀一些真正自住改善型需求的购房者,由于购买门槛的提高和成本加大,导致他们放弃换房计划。因此,很多人质疑它的合理性。

暂且不论它的合理性,它在短期内抑制房价上涨是有直接作用的。而这,才是政府最在意的。

7月12日,国家统计局公布了2010年上半年全国房地产市场运行情况。2010年6月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%,涨幅比5月份缩小1.0个百分点;环比下降0.1%。虽只有0.1%,但这可是近十五个月来房价首次下降,7月份房价环比则与6月持平。调控政策功不可没。

北京率先出细则

中央这一轮调控新政出台后,北京是第一个积极响应的。4月30日,北京住建委出台了关于国务院房地产政策的北京落点政策,比中央新政更加严格,二套房首付提高到五成,第三套房贷暂时停放。

信贷政策方面,京版新政除了要求严格执行“新国十条”对首套及二套住房贷款首付款比例和贷款利率的要求外,还明确指出,金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房。同时,商业银行根据风险状况,暂停对购买第三套及以上住房,以及不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。

作为此轮宏观调控要精确打击的核心热点城市之一,北京出台比中央更严厉的政策完全符合此前市场预期。

由于4月30日北京市政府出台了包含限购在内的严厉的地方细则,使得原本可能热闹的“五?一”楼市瞬间降温。根据北京市房地产交易管理网的统计数据,“五?一”期间北京市期房住宅共成交614套,相比去年“五?一”的951套下跌了35.4%,而现房成交量更是暴跌了95.4%。

除了北京外,上海、广州、深圳等城市也表态详细研究落实“新国十条”的政策,并尽快出台细则。值得一提的是,迅速做出反应的多为“房价高烧”城市,它们本来就是调控的重点对象。而其他二三线的动作则要滞后得多。

对于北京和上海的不同举措,潘石屹作了比较。他表示:北京是依靠政策,如“限制不在北京工作的外地人购房”,“一个家庭只能新购一套住宅”来抑制房价。在土地“招拍挂”的过程中也采用超过限价不成交的办法。而上海则是集中加大土地的供应量,上海最近预告将供应105块地,建筑面积高达505万平方米,这105块地的起始价格为460亿元。依靠大规模的土地供应继而增加房子的供应来抑制房价过快上涨,这是最根本的办法。北京应该借鉴。

当然,对地产商而言,上海的做法当然要优于北京。

地产商“死扛”

面对新一轮来势汹汹的调控政策,地产商明显感觉到形势不乐观了。

任志强发表博客称“这(“新国十条”)只是个开始”。他说:“由各部委和地方政府出台的具体措施才是市场中必须执行和遵守的文件,如建设部先出台了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》,其他部委或部委联合的执行文件、地方政府将按上述精神出台的文件等都还要一段时间才能出台呢。也许这是个较长的政策决定过程,市场也一定会在这一系列的政策出台之前采取观望的态度,等待第二只靴子落地。真正的重拳也许还在后面,尚有许多的未确定因素。”

5月5日,在北京举行的某房地产论坛上,与会地产商纷纷对房价作出将要下跌的判断。

“价格下降是这次调控的目标。”中原地产华北区董事总经理李文杰预测,到今年年底,“房价将下降三成”。

SOHO中国(行情,资讯,评论)董事长潘石屹认为,由于调控政策的不断出台,房地产市场将进入了“冰川期”。

相比之下,任志强的态度要更乐观一些,心态也更放松一些。虽然他表示“如果不能有效调控,政府会接着出政策,一直出到有效为止”,但还是认为时间不会拖得太长。他说:“去年包括一手房和二手房在内的房地产消费约为6.4万亿元,如果今年因为政策的影响导致交易量的下降,假设将减少4万亿元的房地产消费,对股市会产生什么影响?对钢铁、水泥和其他行业会是什么影响?对就业是什么影响?总理不会让中国经济垮掉。”他还表示,“宏观调控最难过的不是开发商,而且,每一次宏观调控最终捞到便宜的都是开发商。”

在这一轮调控政策扑面而来之后,开发商表面上有所软化。实际上,他们还在“死扛”着呢,我们并没有看到他们在楼盘开盘时有实质性的降价行动。但是,他们口头上的表现已经很合作了,这可能是一方面确实意识到政府调控的力度,另一方面,也是向政府递话,言下之意是,“政策已经够猛了,您可以暂时收收手了。”

关键词解读 房产税:不是空穴来风

房产税是5月最热的议题。

政府扬言要征收房产税,一石激起千层浪。

5月12日《上海证券报》报道,上海市正紧锣密鼓地讨论楼市调控细则,其中即包括房产税征收办法。随后,国税总局相关负责人表示,地方政府既无权设新税种,也无权调整现有税种征收范围。

中央政府与地方政府的表态不一,又让公众好一阵猜。

事实上,关于房产税的消息从年初就开始传了。

3月份,重庆首先传出要征收“特别房产消费税”的消息。紧接着,4月份,上海传来拟征收“住房保有税”的说法,甚至说基本方案已定。此后,随着“新国10条”的出台,上海“住房保有税”的版本也不断演绎,变成了“房产税”。但接着,上海市住房保障和房屋管理局相关负责人又出来说,具体方案还没有正式确定。再后来,又有媒体称,上海房产税或要推到下半年出台,但预计今年年底一定要出台……

与传言相伴的是,不少人开始考虑脱手手中的富余房屋,更有不少家庭准备“假离婚”以分摊财产,规避或减少交税。国税总局相关负责人的一言否决,让很多人把拎着的心又重新放回了肚子里。

但事情没有这么简单。

上海市作为一级政府,怎么可能连“地方政府既无权设新税种,也无权调整现有税种征收范围”的这等常识都不知道?有关房产税的传言时间并不短,中央有关部委为什么不早日出面表态?

到9月底,我们终于知道这并非是又一个“狼来了”的故事。上海研究房产税的消息不是空穴来风,而放出来是为了探风。民众天真地以为是政府部门沟通机制出现了问题,导致舆论混乱,而很可能这正是政府刻意所为。这就是一场预演,起个铺垫作用,真正的目的是让市场各方做好心理准备,说不定哪天房产税就真的推出来了。因为就算地方政府无权设新税种,无权调整现有税种征收范围,中央政府是有权的。

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