时至年底，我们必须重新审视房地产市场，因为这个行业对中国经济的影响足够大。
提到房地产行业，首先要说的是前两天一则十分惊人的报道：“据国家统计局公布的数据等公开资料显示，在从2000年-2009年10年的时间内，全国房地产企业一共购置占地面积近33亿平方米土地，而在这10年内全国房地产完成土地开发面积仅有近21亿平方米，这意味着仅仅这十年出让的房产开发土地，就被房地产开发企业雪藏了近12亿平方米，这还不包括今年前9个月购置房产开发土地2.9亿平方米。这些土地能提供36亿平方米面积的住宅，足够1.2亿人居住。”
看似逻辑严密的计算，实则误差极大。如果上述报道属实，那么，以当前全国每平米约2000元的购地均价，房地产企业仅土地存货价值就高达7.2万亿元！房地产股票的价值可是被大大低估了。
实际上，国家统计局对待开发土地每月都有明确的数字公布：到今年9月底，全国待开发土地面积为2.63亿平米，较2008年底的峰值4.4亿平米下降了40%。这大约相当于全年房地产企业一年的开发量，应该说，这样的存量并不是很多。
如果再仔细研究一下数据，一定可以得出与上述文章相反的观点。
我们提取近10年来我国的土地购置面积和房屋竣工面积，可以发现，2004年，即土地出让实行招拍挂的那一年，是土地购置面积变化的分水岭。2004年以前，全国土地购置面积是连年走高的。但此后，土地购置面积除了2007年略微超过2004年以外，其它年份均低于2004年。
不过，商品房竣工面积却不断增长。2004年以前，房屋的年竣工面积均略高于当前的土地购置面积，比例在1.1:1以内。但在2004年以后，这个比例大幅提高，到2009年，房屋竣工面积与当年土地购置面积之比已经高达2.28:1.
以上数据说明两个问题：一是2004年以后土地供应量停滞不前，不能和高速增长的房屋需求量匹配；二是在土地供应有限的情况下，商品房的容积率会不断提高。这两点也和我们所看到的现实情况可以相互印证。
那么，土地的供应是否可能大幅增长呢？我们的判断是很难。道理很简单，这两年地王频出，如果有很多土地，地方政府怎么会不乐意卖呢？而当前不断出现的拆迁纠纷也说明了土地的紧张：因为易于整理的土地已经很少了，所以，地方再进行房地产开发的时候，只能选择拆迁一途。
这就是说，未来，我们土地的供应也不可能出现大幅的增加。我们会看到，在一些超大型城市，郊区的房子也会越盖越高。
说完了土地，我们再说说房地产市场。
目前，股票市场对于房地产市场的判断依然存在着巨大的分歧。我们认为，2011年房地产市场的走势将好于今年，从春季开始，大多数城市的商品房市场会再次回暖。理由如下：
首先，从今年下半年以来，房地产市场的供应量开始逐渐放大，但价格依然坚挺，关键在于成交量有同步的放大，这说明市场有十分旺盛的消费需求。我们一直强调，房地产市场的投资价值在很大程度上依赖于投资存在3-5倍的杠杆。在今年投资杠杆被封杀以后，绝大部分投资购房行为消失，因此，成交基本是消费需求的体现。而今年市场所体现出的需求之强大，超出人们的预期，这些需求在明年会更明显地体现出来。
其次，从房地产市场的发展来看，目前北京、上海、深圳、广州几个超级城市的发展已经十分成熟，而以重庆、武汉、南京等为代表的大型城市所处的发展阶段基本与北京5年前的形势相当。今年以来，上述城市的价格表现坚挺，而且，存货也保持低位。一些城市如重庆，今年以来的房屋存货还在不断下降，可见需求之旺。
在北京等超级城市的人口日趋饱满以后，上述大型城市将是移民的首选地区，随之，房地产市场也会快速进入成熟期。这些城市目前仍有大量的未开发土地，仍然有大量单价在万元以下的新盘供应。在这些快速发展的城市以及比它们发展更晚的大量城市中，万元以下的单价是居民可以承受的。
正因如此，这些城市今年以来的房地产销售表现更加平稳，而在下半年“金九银十”的销售旺季中，销量甚至超越了上半年的最高峰。这些城市在未来5年的房地产市场仍然值得看好。
第三，房地产作为保值的最佳渠道之一，在明年较大通胀压力的情况下，居民会主动地选择减少持有货币，而增加购房计划。
此外，从政策的管制来看，至明年春季，房地产新政就出台一年了，在这一年中，房价基本稳定，这样，继续调控的压力会大为减轻。而在明年初，银行按揭贷款的发放，也很可能会有所松动。(作者单位：长城人寿保险股份有限公司投资管理部，本文仅代表个人观点。)
