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开发商违规行为骤增 楼市调控需警惕下有对策

2010年11月09日 09:51 新华网我要评论0字号:T |T

新华网福州11月8日电(记者 来建强)福州等地楼市再现“寒潮”,为规避调控政策,一些开发商的违规行为骤增。同时,因部分地方调控政策效应可能“短期化”,楼市调控应警惕“政策消解”隐患,以免房价出现新一轮的急速上涨。业内人士及专家建议,当前应加强房地产长期制度建设,已有政策要从严执行,确保该行业长远健康发展。

开发商违规现“井喷”

福州市中级人民法院民一庭庭长陈锐告诉记者,近期,随着房贷等调控政策趋紧,福州全市法院系统受理的房产纠纷案件在大幅度增长,涉及开发商违规行为的呈“井喷”现象。

台江区是福州市房产交易活跃的城区之一,记者从当地法院了解到,今年前三季度,该法院受理房地产纠纷案件剧增,达1153件,同比增长44.30%。上述纠纷案件以商品房买卖纠纷占多数,其中因开发商逾期交房和办证引发纠纷418件。

记者日前在福州市仓山区建新中路在售的“泰禾红峪”楼盘发现,该楼盘部分建筑面积110平方米至150平方米的商品房以“子母房”形式销售,也就是一套大户型商品房被人为割成一大一小的两套房出售。“泰禾红峪”售楼部一位工作人员告诉记者,购房者如要购买“子母房”必须办理两本房产证,然后在两家银行分别贷款才可能享受到首套房的优惠贷款。

这位工作人员解释,占地320多亩的“泰禾红峪”是福州泰禾房地产开发有限公司于2006年9月通过招拍挂方式竞得,并要求按“套型建筑面积为90平方以下户型必须占到整个项目70%以上”的“90/70政策”建设。而开发商将大部分地用于建别墅,一套别墅的建筑面积都在200平方米以上,剩下少量的地用于建高层商品楼。为了符合“90/70政策”要求,开发商只能将大房“一拆为二”销售。

福州泰禾房地产开发有限公司拒绝接受记者采访。福州大学房地产研究所所长王阿忠认为,“子母房”是开发商规避调控政策的产物,它使得旨在增加房地产市场供应的“90/70政策”名存实亡,这与地方相关部门监管不力有很大关系。

房价仍存新一轮上涨隐患

下半年以来,国内不少城市纷纷出台楼市“限购令”。融信(福建)投资集团有关负责人告诉记者,加上此前的首付款、贷款利率上调等政策影响,福建省主要城市的房地产市场成交量在急剧下跌,开发商回笼资金速度减缓。

这位负责人还告诉记者,过去,开发商普遍缺钱,资金回笼慢,降价促销压力就大。现在,开发商手头资金相对宽裕。各楼盘维持现价短期内不涨主要是应地方政府的要求。

占地280多亩的“大卫城”是融信(福建)投资集团在远离福州市中心开发的一个高级住宅区,该楼盘均价现已达每平方米1.2万元,而同一地段去年同期的商品房均价仅8000元左右。“大卫城”售楼部经理周文忠告诉记者:“楼盘预售5个多月,截至目前累计销售近900套。现在,整个楼市销量虽大幅下跌,但我们已无房可售,购房者想买要等新房源的推出。”

周文忠说:“近期,受‘限购令’等政策影响,占购房者20%的外地客户一下子没了,等‘限购令’到期后,这部分外地客户肯定会再现。”

王阿忠认为:“许多地方的‘限购令’时间都太短,福州市仅限购到今年12月底,一旦政策执行到期,很可能会带来市场的反弹,其效果将大打折扣,这将进一步加剧房价上涨预期的形成。”

业内人士认为,目前部分调控政策可能产生短期效果,随着政策效力退去,容易引发房价的新一轮上涨。福建朝阳房产副总经理魏祺说:“与前几年相比,今年福州城区可售房数量不足1万套,而往年可售房量平均在2万多套。供应紧张,房价持续上涨甚至大涨的可能性还在。”

地价猛涨也逼得房价跟涨。融信(福建)投资集团有关负责人说:“今年2月,融信集团拍得福州市区一块380多亩的地,楼面地价近每平方米9000元,该地今年11月中旬将动工,明年预售时均价肯定要高于1.5万元,否则只能亏本。”

加强房地产长期制度建设

业内人士及专家认为,近年来,部分房地产调控政策通常只有短期效果,将无法长期有效抑制房价快速上涨。当前应加强房地产长期制度建设,完善调控手段,严格执行,巩固成效。

福州大学房地产研究所所长王阿忠建议,首先,地方限购商品房的政策必须辅以必要的配套举措,如加大保障房、普通商品房的供应,进行长期制度建设等,否则短期“堵市”的政策会制造更大的市场隐患。“90/70政策”应作为界定房地产项目的长期政策,要求地方政府从严执行。

其次,从长远考虑,建立成熟理性的房价定价机制势在必行。一方面,房地产行政管理部门必须对房价成本进行科学合理的测算,作为市场定价的指导依据,加强房价定价监督和管理;另一方面,开发商在楼盘定价上必须要给后市留有余地,绝不能以追求暴利为目标,依靠产品的多元化创新,能在价格和产品结构间达成一个平衡,以业态的多元化换取房价持续发展的空间。

还有一些业内人士指出,国家开征房产税就是房地产长期制度建设的重要内容。房产税开征不仅有利于理顺房地产领域各种税费,给地方政府建立稳定的财税来源渠道,改变地方政府短期行为,也将加大住房消费的持有成本,削弱房地产的投资品属性。

浙江大学经济学院副教授景乃权认为,除房地产市场传统的影响因素外,经济全球化、流动性过剩、通货预期以及人民币升值等外部因素对住宅需求影响越来越大。由于这些因素都不是房地产市场本身能够决定,调控时如单纯依靠增加房地产市场供给将不能解决房价上涨的问题。他建议,调控房地产要取得长效,不能仅关注房地产市场局部的均衡,而应结合其他相关市场特别是资本市场的发展来进行。

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