角力筹码：调控下，刚需购房群体已成为市场绝对主力，开发商也开始采取优惠措施吸引客户
□记者曾邦华 李文波
楼市观望剩下的都是刚需
“我现在去售楼部，售楼小姐首先问我买房的目的，一听我是结婚买房，态度特别好，介绍得耐心而且详细，临走还送一大堆资料，几天一个回访电话，弄得我有些不堪其扰。”购房者张先生最近明显感觉到，开发商变热情了。
张先生告诉记者，他最近看中市区一处楼盘的90平方米两房，均价为7000元/平方米，总价大约为65万。他私下向记者透露，现在开发商私下给他许诺的优惠很诱人，不过他还是有些犹豫要不要出手。
记者采访了解到，事实的确如此。在省会郑州，由于购房者观望情绪日渐浓厚，郑州不少开发商已暗自改变了销售策略，重点盯着这些刚需客户。郑州某大型房地产开发商透露，新政策使该开发商近几日在郑州地区的销售成交额直降30%~40%，“影响确实不小，而打算或者出手买房的基本都是具有强烈刚性需求的群体，对一些还未出手的刚需客户，我们基本上一个星期几个回访电话，生怕客户流失。对他们的优惠要求，我们在权限范围内，能答应就答应了。”一开发商这样告诉记者。
河南精工房地产营销顾问有限公司副总经理李志强表示，“受‘9·29新政’和'10·19'加息的影响，八九月份市场上那种开盘即清盘的火爆现象已经一去不复返，如果说‘9·29新政’和部分城市限购令是中央调控楼市的‘第一把火’的话，那么10月19日央行突然加息以及近期房贷利率7折取消是中央在火上加把油。一定程度打击了市场的信心。”
受房贷新政的影响，开发商也陷入观望。根据搜房网统计，相比10月郑州14个新盘亮相，11月份，郑州仅有3个新盘预计开盘，5个楼盘加推新房源。
优惠增多价格松动
面对目前购房者和开发商相互观望情绪严重的形势，省会开发商纷纷采用加大优惠的方式来吸引购房者。
据了解，在目前楼市调控层层紧逼的情况下，不少开发商纷纷在原定打折优惠基础上进一步加大促销力度。放眼楼市，目前楼市打折优惠促销成为普遍现象，越来越多的项目在开盘之初就立即推出优惠措施，以吸引购房者，比如亚星盛世针对搜房网友看房团最高优惠6万元；升龙国际中心最高优惠6万元；升龙凤凰城[最新消息 价格 户型 点评]购房即享价值6万元豪礼，外再享2%专属特惠；正商[简介 最新动态]幸福港湾五重豪礼齐上阵；华林尚峰[最新消息 价格 户型 点评]苑最高赠送面积达34平方米；利海托斯卡纳[最新消息 价格 户型 点评]交1万优惠2万等等。
以记者熟悉的花园路上某楼盘为例，近日二期开盘，史无前例推出了1万抵3万的特惠，而在去年一期开盘时，购房者托人找关系还担心买不上房，更别谈什么优惠了。
开发商加大优惠促销的力度，对于刚需购房者而言无疑是一大利好，这意味着铁板一块的房价，开始松动。
房产投资改弦更张
接连的政策调控却使越来越多的投资客开始急着抛掉手里的房产了。新政出台后，一些一线城市的投资客甚至开始大量抛售手中存房，有人一天挂出了600多套房产。
更多的投资客开始陷入观望，之前放盘的，现在停止放盘，之前准备进场的，可能会进入股市或其他投资领域，还有部分在观望。另有一部分投资者将投资重点转向了以商铺、写字楼为代表的商用物业。
太格地产咨询机构董事长孔玉峰表示，“新国十条”规定，“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例和贷款利率都大幅度提高。”这一政策出台后，投资客明显怯场了，投资成本提高，后市走向不明朗，种种疑惑让他们选择了观望。而“新国五条”及近期出台限购、加息等楼市调控“组合拳”，让幻想“卷土重来”的投资者感到了绝望。
不少以投资为主的楼盘销售受到了很大影响，某投资型楼盘营销负责人告诉记者，“新政出来后，来访量下降迅速，卖不动了。”投资客们的介入让中小户型产品的价格水涨船高，他们的却步给刚需腾出了更多选择空间，一些以投资为主的楼盘价格有了松动。
房价涨幅或将放缓
虽然因为加息和房贷利率7折取消，市民王先生被迫推迟购房计划，但王先生对未来楼市调控充满信心。
他认为，相对于购房者，开发商所受到的打击显然更重。在中央“二次调控”政策指向下，各地陆续出台相关细则，有关部委也不断有相应举措跟进。央行的加息举措虽非专门针对房地产业，但限贷及加息效应叠加必将强化楼市调控效应。加上近日证监会宣布暂缓受理房地产开发企业重组申请，房企借壳上市渠道严重受阻，融资环境再度收紧。下一步，房产税也将出台。种种迹象表明，政府正采取各种措施，迫使开发商降价。
