一般情况下，房地产开发项目的资金来源除自有资金、施工企业垫款、股东借款外，最主要依赖于银行贷款。从供给、需求、资金三个因素分析，现阶段房价居高不下最可能的原因就是开发商没有迫切的偿债压力、缺少降价销售的动力，抱有挺过这轮调控房价还会上涨的侥幸心理。开发商偿债压力小，少部分原因是开发商资金实力有所增强，最主要的原因还是房地产开发贷款变相长期沉淀，开发商没有大规模偿还银行贷款的压力，不愿降价销售。实践中，经营性物业抵押贷款（主要是各种名义的置换贷款）很大程度上弥补了房地产开发资金的不足，变相增加、延长了房地产开发贷款，助长了开发商捂盘惜售的行为。这不但影响了国家对房地产业进行宏观调控的效果，而且削弱了银监会对房地产开发贷款控制的执行力。
今年年初以来，国家对房地产业的宏观调控日趋严厉，自1月份国务院出台“国十一条”、4月份出台“国十条”到9月底银监会要求暂停发放第三套及以上房贷的一系列宏观调控措施，从限制不合理购房需求、增加保障性住房供给、禁止违规经营的开发商拿地、贷款入手，力图遏制房价过快上涨的势头。从实施效果来看尽管有所成效，但要说调控已经成功还为时尚早。在众多的政策组合拳打出之后，开发商的资金链处于什么状况？由此可以从另一个角度看房价。
从开发商偿债角度看房价理论上讲，增加供给、减少需求能够降低商品的销售价格，宏观调控政策也主要是从这两方面来解决房价问题；但实际生活中，市场主体对房价变化的心理预期和开发商的资金状况也是影响房价的重要因素。一般情况下，房地产开发项目的资金来源除自有资金、施工企业垫款、股东借款外，最主要依赖于银行贷款。从供给、需求、资金三个因素分析，现阶段房价居高不下最可能的原因就是开发商没有迫切的偿债压力、缺少降价销售的动力，抱有挺过这轮调控房价还会上涨的侥幸心理。开发商偿债压力小，少部分原因是开发商资金实力有所增强，最主要的原因还是房地产开发贷款变相长期沉淀，开发商没有大规模偿还银行贷款的压力，不愿降价销售。实践中，经营性物业抵押贷款（主要是各种名义的置换贷款）很大程度上弥补了房地产开发资金的不足，变相增加、延长了房地产开发贷款，助长了开发商捂盘惜售的行为。这不但影响了国家对房地产业进行宏观调控的效果，而且削弱了银监会对房地产开发贷款控制的执行力。
经营性物业抵押贷款现状数据分析显示，经营性物业抵押贷款规模大、用途杂、期限长。截至2010年9月末，北京地区中资商业银行房地产开发贷款余额4369.9亿元；北京市中资商业银行经营性物业抵押贷款授信总额1308.75亿元，贷款余额1013.45亿元。从用途上看，置换原有房地产开发贷款531.35亿元，置换股东、关联方和第三方借款271.97亿元，用于流动资金周转82.31亿元，支付工程款63.53亿元，房屋装修款40.49亿元，置换开发商投入的项目资金23.80亿元，经营性物业抵押贷款的绝大部分用于置换与房地产开发相关的贷款或借款。从贷款期限上看，5年期以下贷款余额15.11亿元，占1.5%；5年（含5年）至10年期贷款余额237.13亿元，占23.4%；10年（含10年）以上贷款余额761.21亿元，占75.1%。
变身房地产贷款的途径经营性物业抵押贷款主要通过以下几种方式变相沉淀在房地产企业。
置换原有开发贷款变相延长了房地产开发贷款期限。通常情况下，房地产开发贷款多为1至3年期的短期贷款，且需到期一次性偿还贷款本金。经营性物业抵押贷款置换原有开发贷款后，将贷款期限延长为5年以上，更多是10年以上，将开发商的短期债务转化为中长期债务，大大减小了开发商的偿债压力。
置换股东或关联方借款的贷款可以再次流入房地产项目建设或用于偿还贷款本息。贷款发放至企业账户后即视同企业的自有资金，企业自主支配，银行无权对其用途进行限制，更无法对其进行监控。开发商的股东和关联企业可以将信贷资金重新投入房地产项目建设，并且可以规避银行发放房地产开发贷款时对“四证”、项目资本金等的审查。开发商的股东和关联企业还可以用这些信贷资金来偿还房地产开发贷款的本息，如果用来偿还利息则具有杠杆作用和放大效应。
置换项目资本金的贷款直接增加了开发商的权益性资金。该类置换贷款名目繁多，如直接发放超过房地产项目最低资本金要求的贷款；对现有房产进行评估，对评估增值部分直接发放贷款，在评估过程中往往存在刻意高估的现象；在分期开发建设的项目中，对前期的销售收入投入后期建设的资金进行置换。
支付工程款、装修款本身就是房地产项目建设的一部分。信贷资金直接流入房地产开发项目。
上述四类贷款约占北京地区经营性物业抵押贷款的92%，流入房地产项目建设的可能性最大。
把好信贷资金之门目前的经营性物业抵押贷款管理比较粗放：一是缺少专门的会计核算科目。多数银行没有设置专门的会计科目对经营性物业抵押贷款进行核算，一般放在其他中长期贷款科目核算，不便统计和管理。二是对原借款使用情况的真实性缺乏有效核实。各种置换贷款，对原有借款使用情况的真实性缺乏细致的调查核实，尤其是用来置换股东或关联方借款的经营性物业抵押贷款，对原借款的使用情况更是难以核实；三是贷后管理形同虚设。置换股东、关联方借款的贷款，贷款发放后即视为企业的自有资金，银行无权对其用途进行监控。
有鉴于此，在国家严控房价的特殊阶段，为配合宏观调控政策实施，建议暂停发放以置换房开贷、置换股东借款、置换项目建设资本金、支付工程款、装修款为用途的经营性物业抵押贷款。为了保障房产新政实施效果，促进房地产业健康有序发展，降低房地产相关贷款风险，建议对存在土地闲置及炒地、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的开发商一律禁止发放经营性物业抵押贷款，从而彻底堵住房地产开发贷款管理的漏洞。
监管部门应尽快建立经营性物业抵押贷款的管理制度，规范贷款操作流程；积极发挥窗口指导功能，引导辖内金融机构审慎发放经营性物业抵押贷款，防止变相为开发商融通资金。
经营性物业抵押贷款，是从担保角度进行界定的一种贷款类型，从用途上看，多是各种名义的置换贷款。借款企业通常以经营性房产为抵押获得银行贷款，借款人多为开发商、物业公司；多数贷款金额较大，主要用于置换原有房地产开发贷款、偿还房地产项目建设时的股东借款；该类贷款一般为中长期贷款，期限较长；从还款来源上看主要以经营该房产取得的租金收入还款。实践当中，各银行对经营性物业抵押贷款没有统一的界定，操作中也缺少一致的规范性要求，不乏以住宅、工业用房甚至在建工程抵押，贷款直接用于房地产项目建设的乱象。
