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上海迪斯尼项目周边房价已“被透支”

2010年11月12日 22:35 第一财经日报我要评论0字号:T |T

新房滞涨,二手房僵持

上海迪斯尼乐园项目的正式签约没能“挽救”周边的房价,“迪斯尼概念”的房源正处于新盘滞涨,二手房僵持的疲软期。

成交僵持

本周,《第一财经日报》记者从市区驱车1个多小时到达浦东新区川沙板块,现场踏访“迪斯尼概念”楼盘。位于川周路8682弄的鼎鑫名流苑紧邻迪斯尼乐园项目,记者在现场看到,偌大的售楼处空空荡荡,门庭冷落。售楼处大厅内除了销售员以及保安人员,鲜有客户过来咨询、看房。

去年11月迪斯尼落户的消息宣布后,本报记者曾探访该楼盘,被销售人员告知,捂盘待涨,随后该盘成交突然大幅放量,新房单价一夜冲击2万元/平方米的高位。如今,该盘的上涨阻力明显。

记者以购房者身份咨询销售人员时了解到,去年11月,迪斯尼项目获准投建后,大批购房者涌入并买走了大批房源。其中,投资客的比例大约占据两三成。温州人扫走了不少房源,他们当时买入的价格多为19000元/平方米。如今,该楼盘在售的主力户型均价维持在21000元/平方米,但近期的交易并不活跃。

一手新盘的滞涨也使周边二手房市场出现僵持。驻扎川沙板块的中原地产川沙华夏分行经理陆云、21世纪不动产川沙店经理祝和飞在接受本报采访时不约而同地表示,新的利好消息公布以来,门店的带看量有了增加。但是,真正下单购买“迪斯尼概念”楼盘的自住客并不多,投资客更是寥寥无几。去年11月的盛况没有在当下重新上演。迪士尼概念已被多次炒作,多个“迪斯尼概念”楼盘单价已经站在2万元/平方米的关口,因此愿意继续入市的客户不多,导致短期内成交僵持。

“目前,川沙区域房源的成交情况并不理想。事实上,川沙板块二手房的主力成交价在13000~15000元/平方米,户型多为80~90平方米的紧凑户型。”陆云介绍,由于迪斯尼概念已被多次炒作,周边房源均价已近2万元/平方米,眼下愿意入市的人并不多。

“网上房地产”数据显示:在楼市重现火爆的8月、9月、10月,鼎鑫名流苑的销售速度分别是1套、5套、1套。在迪斯尼概念再度被热炒的11月,至今仅销售1套。

鼎鑫名流苑的现状,是楼市走弱的一个“缩影”。中房信研究总监薛建雄表示,迪斯尼板块在去年楼市上涨期,概念炒得过热,房价被透支,成为目前楼市调控时期的房价“雷区”。所以尽管迪斯尼开工,但还是老旧概念,没能再次提升目前处于高位的周边房价,使得投资者短期观望。鉴于当前的密集楼市调控政策,川沙镇周边房价没有重现飙涨,而是陷入疲软。数据显示,同属川沙板块的“迪斯尼概念楼盘”东方城市绿苑,11月1~10日仅售出1套。

投资客“期房转让”急套现

据鼎鑫名流苑的销售员介绍,由于项目尚未交房,业主们需要等待一段时间才能拿到小产证。但记者发现,在鼎鑫名流苑的马路对面,一家川沙本地的小型中介却在销售该项目的二手房。

记者以购房者身份向一位中介业务员咨询后了解到,门店挂牌的多套鼎鑫名流苑准二手房普遍报价约为20000元/平方米。因为这些房源尚未交房,房东还未获得小产证,目前的买卖属于期房转让。一段时间以来,这个楼盘的房源有过部分买卖成交的案例。

据他介绍,这些房源的交易一般是先让上家与下家签个定金协议,下家先首付一定的定金,双方约定等待期房转为现房之时,再另外签订正式的商品房买卖合同。他同时强调,为了消除买家与卖家的彼此风险,双方会在协议中明确惩罚机制:在期房办出小产证之后,买卖双方任一方因房价涨跌原因不愿进行交易,则违约一方需向另一方支付房屋总价20%的违约金。

中原地产陆云、21世纪不动产祝和飞均证实:在川沙板块,的确存在部分小中介暗地里进行着隐藏巨大交易风险的买卖行为。今年5月前后,一位个人投资者通过多家中介以市价挂牌拟出售10多套鼎鑫名流苑二手房源。不过,半年过去了,仍有部分房源无人接手。

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