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2011年 由未婚女青年推涨房价?

2010年11月26日 10:41 21世纪网 李一戈我要评论0字号:T |T

导读:2011年确实有一个推动房价上涨的因素:未婚女青年。不过,这一次,给未婚女青年撑腰的,不是冯仑所说的丈母娘,而是司法解释。

中国人民大学经济研究所等机构11月21日发布《中国宏观经济分析与预测报告》称,2011年上半年房地产价格将会出现近20%的下滑,并清楚地指出2011年3、4月份将是楼市拐点出现时期。

想必你已注意到,不少人质疑下跌20%这个数据。作为回应,该校经济学院副院长刘元春表示,对其发布的研究报告是“有信心的”。

有朋友会觉得房价下跌20%这个数据,似曾相识。没错,一个月前的10月21日,中国社会科学院发布的一份报告称,我国房价从2011年上半年进入负增长区间,一线城市房价下降20%之后,房地产调控将逐渐放松。

中国社科院和人民大学的报告都偏学术性(也就是说,研究报告没有那种随处可见的商业味),他们预测2011年上半年房价要下跌20%,至少治学态度还是比较严谨的。

房价下跌20%这个说法,从刘元春教授的回应来看,应该是指平均房价,也就是国家统计局每月公布的70个大中城市的那种平均房价。根据国家统计局数据,2010年10月,全国70个大中城市新房售价同比上涨10.6%,其中新建住宅同比上涨11.9%。同期,北京房价同比上涨11.1%,其中新建住宅上涨17.5%。如果他们的预测成真,按照刘元春教授的说法,最多意味着平均房价跌回到2009年6月的水平。 追踪 “婚姻保卫战”先从保卫房产开始? ·央视 直降7000元!推倒房价多米诺?

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我个人认为,本轮调控应该持续到2012年,而不是像社科院报告所说的2011年下半年就会放松;而在本轮调控周期内,倘若保持目前的调控力度不放松,平均房价下跌20%,后果也并不像某些专家声称的那样恐怖。

北京通州区某楼盘,直降7000元,也仍然比它自己去年底的房价要高出数千元,地产商也还是有相当可观的利润。同时,银监会部署各商业银行的压力测试也表明了,即使房价下跌50%,绝大多数银行的房贷不良率也不过增加一两个百分点。

我想说的是,如果房价下跌20%,跌回到2009年年中;或者是像此前潘石屹说的,跌回到2009年初,没什么了不起的,银行没问题,也不会有地产商跳楼。但问题是,建立在经济学模型和良好期望上的预测,要真正实现颇不容易。

潘石屹就改口了,说房价还是会上涨,而以前预测跌回到2009年初,是没考虑通胀因素。这个理由实在是太勉强了,勉强到不相信是潘石屹说的。任志强也改口了,此前他对2011年的房价本来是不乐观的,但最近却从限购令读出了房价要上涨的信息。

在潘、任的依据之外,2011年确实有一个推动房价上涨的因素:未婚女青年。不过,这一次,给未婚女青年撑腰的,不是冯仑所说的丈母娘,而是司法解释。 追踪 “婚姻保卫战”先从保卫房产开始? ·央视 直降7000元!推倒房价多米诺?

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11月15日,最高法院公布《〈婚姻法〉若干问题解释(三)》(征求意见稿)提出,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产,尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务;婚后由一方父母出资购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可视为对自己子女一方的赠与。

通俗地说,婚前买的房,归个人所有,而不是夫妻双方共有。说句不中听的话,离婚后,无房的一方,还得面对高房价、自己买不起房的残酷事实。有朋友看了这个司法解释后说:不能把买房的希望寄托在男朋友身上了。此司法解释若施行,估计会有一批女青年加入买房的队伍。

不过,认为司法解释会推动房价上涨,未免过于夸张。我借此想表达的是,最终决定2011年房价会不会下跌20%的,还是政策和政策执行力。 追踪 “婚姻保卫战”先从保卫房产开始? ·央视 直降7000元!推倒房价多米诺?

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在当下的中国,还有什么话题能比房子更容易触动人们的神经?当国家屡出重拳、全国几“同仇敌忾誓与房价斗争到底”的时候,最新的消息依然是“环比上涨”血淋淋的现实。而在当下中国的婚姻中,又是什么东西最叫人欢喜让人愁的?答案恐怕还是房子。

有房才能结婚,似乎是中国目前普遍存在的共识,也是不少姑娘的基本择偶条件,所以,丈母娘、年轻姑娘,纷纷被当作推高房价的“罪魁祸首”。婚姻原本是爱情最美的归宿,但在一个功利性的社会里,它不得不承载原本爱情中不该存在的东西。婚姻美妙之时,夫妻的一切是共有的,包括“爱巢”;而离婚现在也不是什么稀奇事,离婚便要遭遇物质,什么美好感情都成了浮云,财产分割成了纠结的痛,房产往往最甚。

于是有了“恐婚族”,据有关部门统计,房产归属是“恐婚族”最大的担忧,自己辛辛苦苦交首付、还房贷,离婚后,另一方可以分走一半。再加上一些“骗房族”的存在,瞄准有房有车者结婚,离婚便能分得一半房产,也使婚姻中有了更多的不信任。

近日,当最高法院的《〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题解释(三)》征求意见稿》)(以下简称“《解释三》”)一出台,就引起了社会广泛议论。《解释三》可谓涵盖了当前婚姻关系中的种种热门棘手话题,房产分割部分尤其引人注目:关于婚前买房,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产,尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。(11月16日《北京日报》) 追踪 “婚姻保卫战”先从保卫房产开始? ·央视 直降7000元!推倒房价多米诺?

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这似乎给“恐婚族”吃了颗定心丸,保护了婚姻当事人的财产自治权,要离的,少了纠纷;想结的,动机单纯,而且能让夫妻双方理性地看待婚姻,避免一些人将婚姻当成追求物质享受的手段,所以很受到了一些年轻人的追捧。保卫婚姻,先从保护房产开始。

然而另一方面,质疑的声音也不少,主要集中在两方面:一是认为可能造成婚姻关系双方不平等、带来潜在危机,比如有房者容易自恃“我有房子我怕谁”,而无房者则“寄人篱下”;二来,难以保证公平,尤其对于女性一方,按中国的传统,结婚时房子多为男方购置或首付,如果不管什么原因离婚,男方都将获得房产权,势必强化女方的弱者地位。

前一种质疑更多是一种猜测式的忧虑,难免有人以为是杞人忧天,《解释三》出台对那些根本无力婚前个人支付买房的人几乎没有影响,对富二代之类拥有多套房产的夫妻也影响甚微,而大多数夫妻,如果感情甚好,当然不会因为多了几条法律条文,买房一方就变得底气十足,甚至大有对方是“寄居我家”的感觉。但它在保障夫妻财产自治和经济独立,以及解决离婚夫妻分产难题方面,前进了一步。同时,还可能有效阻止一部分“骗房族”。

当然,《解释三》的出台有可能在另一方面使拥有房产权的一方(多为男性)“心里减负不少”,难保不在夫妻争执等情况下,说出“这房子也是我的,你随时可以离开”之类的话,而对于出轨、“小三”之类影响婚姻的情况,也增加了危险性。 追踪 “婚姻保卫战”先从保卫房产开始? ·央视 直降7000元!推倒房价多米诺?

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质疑不公平的声音中,有一个普遍被提及的问题:一方首付后结婚,然后由夫妻双方共同还贷,这样的情况,法律能判为个人财产吗?共同还贷的一方,岂不是白搭?虽然对此《解释三》规定“婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分,应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素,由不动产权利人对另一方进行合理补偿”。但也存在缺漏的地方:第一,夫妻双方共同还贷部分的折算和补偿如何清算,才能保证公平;第二,如果结婚后仍然由买房一方还贷,但其他生活支出由另一方负责,这种情况如何补偿?

相对而言,很多论者更担心对女性不公,这是基于中国国情下的现实,一般房子由男方承担,婚前首付的也多是男方,《解释三》施行后,隐藏着的一个预期是:房归男方所有,女方一无所有。如何在婚姻关系中更好地保护女性权益,是需要思考的一个问题,婚姻相对于爱情而言,不只是多了一纸证书,更多了法律的保障和约束,因爱情而走到一起的两个人,固然彼此信任,但为何最终仍然需要法律的明示,这既符合中国人的“名分”之说,另一方面也体现了法制社会里“婚姻的契约关系”。在这个意义上说,婚前财产公证也好,《解释三》的一些新的规定也好,与感情的物化或者双方的不信任无关,只是在一个法治社会、契约社会里,一切依法而行最稳妥。

当然,首要的还是考虑如何更好地去营造改善婚姻关系,毕竟,婚姻在,一切就都在。 追踪 “婚姻保卫战”先从保卫房产开始? ·央视 直降7000元!推倒房价多米诺?

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一年一度的房地产年会上,学者董藩再发高论:目前房价并不高,只要能卖得出去,定价就是合理的。照此逻辑,国务院针对房价上涨过快而进行的一系列调控举措,俨然成了多此一举。

乍一看,董藩先生在坚持经济理性,希望少干预,放手让市场去发挥自动调节的功能,但问题是,近年来房地产价格攀升之剧,已反复印证了“市场失效”的现状,当此前提下,仍乞灵于市场均衡,岂非痴人说梦?

卖得出去定价就合理,这是在健康市场的游戏规则,与当下离题万里,否则就不会有如此多的央企出现,就不会有18亿亩红线,就不会有大量按商品房模式生产、销售的经济适用房,就不会有囤地,就不会有银行与企业、企业与监管之间的潜规则。此外,在房地产市场之外,我们还缺乏一个健康的投资市场,股市的晴雨不定,投资市场信用缺失等。

在今天,许多房子能“卖得出去”,并不是因为它的实用价值,而是因为它的投资价值。当房屋成为金融产品,那么这个市场的游戏规则就会被扭曲,结果是有需要的人因为没钱,被迫成了蜗居一族,而没需要的人因为有钱,却可以拥有几套房产,他们宁可将其空置,或以违背价值规律的价格将其出租。这,是多么大的社会浪费?又将怎样的扭曲公平原则?如果一个市场只能让穷者更穷、吁告无门,而令富者更富,甚至左右规则,那么,这个市场又能维系多久? 追踪 “婚姻保卫战”先从保卫房产开始? ·央视 直降7000元!推倒房价多米诺?

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不否认,“市场失效”未必是市场本身的责任,它包含了制度原罪等因素,这就决定了,必须在恰当的时机进行干预,从彻底消除那些影响市场平衡的因素,唯有如此,才能保证市场未来的继续发展。

市场应该自主,但不应是表面化的自主,当其深度自主尚未释放出来时,借口不干预,其实是一种不作为,只能进一步加大不公平的问题,并在“市场失效”中越陷越深。令人奇怪的是,这样简单的理路,作为北师大的教授,董藩先生焉能不知?

然而,干预必然会有利益受损方,必然要有人付出代价。试想,那些房地产商们享受着房价上涨带来的红利,是“市场失效”的既得利益者,面对调控,他们怎能不急赤白脸地为“市场”辩护呢?怎能不高呼“市场理性”呢?他们当然希望这个失效的市场继续维持下去,恨不能房地产也像当年君子兰、邮市一样,价格偏离价值上万倍,他们才高兴呢,当此之时,他们又怎能不去大找“学者”来辩护呢?怎能不期盼着“卖得出去定价就合理”这样的胡话呢?

由此想到,经济学者的良知,如果也依照着“卖得出去定价就合理”的原则,那么,又有什么怪论,不会堂而皇之地出台? 追踪 “婚姻保卫战”先从保卫房产开始? ·央视 直降7000元!推倒房价多米诺?

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据媒体报道,中国人民大学经济研究所等多家机构日前公布的一项研究报告认为,在楼市新政持续的基础上,货币政策的调整以及楼市调控加码,2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题,房地产价格将出现接近20%的下滑。

明年房价要将20%,买不起房的闻之欢欣鼓舞,但等等,谁说的?专家说的。得,等于没说。真要是叠加此前各种专家的预测,房价都快降到地平线了。

20%,是根据啥预测的?报告的制定方表示,掌握的数据资料主要是来自国家统计局和房地产协会。然而有意思的是,中国房地产协会秘书长顾云昌此前表示,房地产协会自己从来不预测房价。房价预测需要考虑的因素很多,市场在与政策博弈,地方在与中央博弈,民生在与经济发展支柱地位博弈,因此,尽管号称“史上最严”的楼市新政已出台半年之久,报告所列举的种种宏观政策都有,都在发酵,但房价依然是在观望。在这样一种政策压力下,房价的抗压性在哪?临界点在哪?这是我们想看到的“专业”报告,而不是“打气”报告。

报告不能“大而化之”,比如只是提到房地产行业资金链紧张,到底怎样“紧张”就没有了下文。既然数据不新鲜,不是深入调查开发商现金流的第一手资料,那么有模型我们也服气。这个模型的各种参数是哪些,随着怎样的一个参数变化,最终导出结果——房价会呈现出怎样的曲线变化。如果模型也没有,那么为什么不是15%,也不是30%,不偏不倚就是20%。就算是鼓劲,也得体现出专家的含金量,否则我们看网上的愤青帖就好了。 追踪 “婚姻保卫战”先从保卫房产开始? ·央视 直降7000元!推倒房价多米诺?

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我们想要一份严肃的报告,就像弗里德曼编著的《美国货币史》,全是过硬的数据和模型分析,得出的结论自然也让人信服。房价是涨是跌,可以基于宏观大环境得出一个感性判断,步步紧逼的楼市调控,房价想不降都难。然而,降幅多少,就不能是一个臆断。房价降与不降,幅度多少,全是声音,没有见地。你说降15%,我说降50%,你说房价到年底必有一降,我说挨不过明年一季度开发商就得缴械。往往一个观点经媒体传播就变得“满城风雨”,专家的知名度倒是噌噌往上涨,但是如果经不起市场推敲,反而起了反作用,这么多专家说要降价,结果也没看到,动摇房价看跌者的信心。

老百姓都希望房价能够降下来,但不代表专家朝着一个大方向可以随便说。“语不惊人死不休”是诗人的追求,不是专家的本分。房价降多少,就跟预测股市一样,个个言之凿凿,每每结果出来大跌眼镜,刚说完4000点有可能,哗的一下子就回到3000点以下了。因此,在预测方面,谁也不要以为自己就是那只章鱼保罗。 追踪 “婚姻保卫战”先从保卫房产开始? ·央视 直降7000元!推倒房价多米诺?

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一是基尼系数突破0.55,这将超过中国社会和国际社会的容忍度。联合国是每年2月公布上年度的基尼系数,也就是说2012年2月,联合国将公布2011年的基尼系数,2010年,中国的基尼系数预期突破0.52;2011年,预期突破0.55。也就是说,中国的基尼系数位于全球倒数第四位,只是比南非三个全球最贫穷的国家要好一点。而且,通胀越严重、房价越高,基尼系数就越高,中国的两极分化充分暴露在光天化日之下。

二是年龄结构剧变,导致购房群体大规模消失,最后买房的90%是空置,住房彻底失去了应有的居住意义。如果一个国家把货币都这么转移到不动产商,按照货币与不动产的反相关原理,最后引发的是经济崩溃。在整个房地产经济发展模式中,最致命的就是人口数量巨变,从而导致居住观念的变化。美国历经这么多年,大量的年轻人重回父母身边,与父母一起享受天伦之乐,谁还会去买另外一套房子?

三是刘易斯拐点生成,中国城市化的使命宣告结束。现在还把自己的小孩送出来打工的农民,已经非常少了,即使在最贫困的山村,人们对打工改变命运的想法已经绝望,中国失去的不仅仅只是中国传统的价值观,勤劳勇敢再也不是国人应有的秉性,人人都想不劳而获,现实对勤劳两个字已经嘲弄了很多年,刘易斯拐点的出现,只是一个小小的惩罚。 追踪 “婚姻保卫战”先从保卫房产开始? ·央视 直降7000元!推倒房价多米诺?

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我的新书《穷人通胀富人通缩》对以上经济现象,有过详细的分析和研判。很不幸,这些事情都将发生在2012年。

当然,我也不相信,中国会成为第二个津巴布韦。因为我们现在面临的国际环境,比津巴布韦当年更为复杂,处境更加艰难。中华民族应该聚集一个民族的智慧,来解决这些问题,而不应该各自维护自己的利益,不惜伤害和掠夺他人的利益。尽管现实是,谁也不会放弃自己的利益,那么,最后的结局就是看看中国社会的容忍度。

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