文/本刊记者 甄爱军
提要：上海动迁房上市限制的放宽，也使得购房者有了更多的选择。不过值得注意的是，部分不符合条件的动迁房也一起涌向市场，购房者需当心。另外，应尽量选购以直接分配形式动迁的安置房，以免承受更高的隐形成本。
房型紧凑、面积适中、总价不高的动迁安置房上市时间放开条件，让上海不少首次置业者看到了买房的希望。
出于调控需要，日前上海将动迁安置房上市交易的时间限制由此前的5年改为3年，在增加市场供应的同时，因为此类物业“物美价廉”，也给部分刚性需求带来了福音。据了解，这类成为近期市场亮点。
不过记者注意到，有少量不符合条件的动迁房提前上市，这种物业这会给买家带来一定的风险，因此专家表示，即使价格相对较低，但购房者还需三思而行。
动迁房转让“5改3”
在松江区新凯家园的业主论坛上，记者看到了这样一个帖子：“刚刚出了新政策，动迁房和配套满3年就可以交易了，新凯家园一期的房源可以卖了，如果想买地铁口便宜的房子可以考虑这个小区，有意向敬请来电。”
而在宝山顾村板块、浦东周康板块、嘉定江桥板块，动迁房都是中介公司近期重点推荐的物业。调控风声正紧，市场观望气氛仍旧相当浓厚，普通二手房买卖交易几近停滞，不少门店已处于吃老本的尴尬境地，动迁房于是成了“救命稻草”。
这些变化跟上海此前不久出台的一项新政策有关。上海市住房保障和房屋管理局发布了《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》(下文中简称《通知》)，便明确规定动迁房可提前上市，即解禁时间由原来的5年缩短为3年。业界称之为动迁房“5改3”。
记者注意到，此次交易时间的更改，并未提到上交收益的问题。在2005年底颁布并实施的《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》，曾就配套商品房的转让做出了相应的规定，即在转让过程中，需向政府交纳一定比例的收益。但是具体的实施办法或者实施细则至今尚未出台，需要向政府交纳差价的多大比例，如何交纳，由哪一方交纳或者买卖双方如何分担，交纳给哪个部门，至今没有任何规定。
至于政府是否会收取此类费用，有关人士表示可能性不大。有法律专家表示，近年来上海的动迁房绝大多数是建在出让(转让)土地上的，即地方政府已经收取了与土地使用有关费用，因此出售建在出让土地上的动迁房自然就没有土地收益要补缴了。
对于动迁房转让时间“5改3”，业界分析认为主要是出于调控目的，以期增加市场供应来满足当前市场需求，尤其是中低端购房需求。中国指数研究院副院长陈晟表示，2006～2010年期间，上海配套商品房成交面积约在3000万平方米左右，其建设高潮期在2008年之前。以此估算，如果有10%的房源上市，那么在今明两年，二手房市场上新增供应量将接近300万平方米，这与当前普通二手房住宅挂牌量相当。
房东忙着提价
交易年限“5改3”之后，动迁房价格出现异动，逆市上涨。
记者注意到，宝山顾村板块是动迁房解禁最多的板块，近期板块内动迁房的价格已出现上涨，与普通二手房的价差缩小。上海汉宇地产顾村分行业务经理张磊告诉记者，在一个月之前，出自丰水宝邸西苑的二手房报价约为1.1万元/平方米，受解禁利好刺激，售价已经调高至1.35万元/平方米，月涨幅约22.7%。这种情形在浦东周康、嘉定江桥以及松江泗泾等动迁房较为集中的板块也陆续出现，如泗泾板块的新凯家园小区，此前挂牌价主要集中在7000元/平方米，而目前已经涨到8800元/平方米，涨幅达25.7%。
这种变化也使得动迁房与周边普通二手房的价差进一步缩小。如丰水宝邸西苑附近的普通二手房，目前报价1.5～1.6万元/平方米左右，价差由一个月前的45%缩小到现在的在19%以内。
记者了解到，目前关注这类二手房的主力军为自住需求，当然，投资客也看到了其发展潜力，准备接盘。记者从宝山顾村、嘉定江桥以及松江泗泾等板块的中介公司了解到，目前选择动迁房的购房者主要是自住为主的刚性需求。价格优势是其中最大的一个因素，根据汉宇地产反馈的信息显示，江桥的动迁房价在1.4万元/平方米左右，而商品房价依然在1.8～1.9万元/平方米左右，差价在30%以上；周康板块的动迁房房价在1.2万元/平方米左右，同档次二手商品房价1.5万元/平方米左右。
此外，动迁房更高的实用性，也是刚需看中此类物业的另一个重要原因。据了解，目前解禁的动迁房中，多为60平方米左右的一房，以及72平方米左右的两房，这类住宅面积虽然不大，但房型设计得极为紧凑合理，以多层居多，得房率较高，在满足基本的居住需求同时，还兼顾到了舒适性。
投资客看好所在板块的长期发展潜力，以及考虑到价差的因素，也在考虑接盘。周康板块暂时是几大动迁房板块中供应量较小的，目前仅有安阁苑、欧风家园、煜龙家园等几个楼盘的部分早期房源。由于周康板块作为原南汇离浦东最近的板块，配套设施完善，随着南汇划入浦东、万达广场开业、周浦公园兴建等众多利好同时爆发，所以周康板块不仅吸引了众多自住客群，部分小投资客群也看好周康的前景。目前周康板块的动迁房房价约1.2万/平方米，同档次二手商品房价约1.5万/平方米。
购房要注意些啥？
专家表示，在购买动迁房时，需要注意的就是尽量避开货币房，以及不要购买尚未解禁的动迁房。
货币房与安置房所需承担的税费不一样。记者了解到，动迁房分货币分房和动迁安置两种形式，货币分房是指业主当初获得一定数额的动迁安置款之后，选定某楼盘并购置动迁房；而动迁安置则是直接分配住房。业内人士表示，两者之间在转让时所要承担的税费有所不同。
根据现行规定，如果是通过分配形式获得的住房，满3年后在转让时可减免营业税和个人所得税。但如果是以动迁款形式购置的动迁房，虽然已经具备转让资格，但还需缴纳房产营业税以及个税。考虑到这部分税费都会转嫁到房价中，因此建议尽量选购以直接分配形式动迁的安置房，以免承受更高的隐形成本。
此外，记者还注意到，目前有许多不满三年的动迁房也挂牌上市。尚未解禁的动迁房挂牌价要低廉一些。如宝山顾村板块的动迁房项目“好日子大家园”，符合交易条件的二手房挂牌价在1.45万元/平方米左右，而距离解禁还有一年多的二手房，挂牌价只有1.2万元/平方米左右，两者价差约2500元/平方米。
不过张磊表示，这类住宅目前无法上市交易，房地产登记机构不会受理这一类二手房买卖的转移登记，只能私下交易，要求买家一次性付款。虽然买卖双方会签订相应的买卖合同，同时在公证处进行公证，并约定在日后某个时间段办理过户手续。但专家表示，这种交易还是存在巨大的风险，万一日后房价出现较大的变动，卖家反悔导致交易搁浅，或者卖家出现变故导致过户无法完成，从而使得买家的物权无法得到保障。
