由全国工商联房地产商会发起的国内首只公租房基金若能获批，或可解公租房资金困境
文/《财经国家周刊》记者 魏洪磊
在保障房建设进度受累于资金不足之际，嗅觉更为灵敏的市场人士正在金融创新上迈出试探性一步。
11月16日上午9点半，北京西直门，全国工商联房地产商会10楼一个小型会议室内，国内首只公租房基金的轮廓渐渐变得清晰。
在全国工商联房地产商会会长聂梅生的主持下，一份基金方案被分发至十几个与会者手中，并讨论打磨。
这只公租房基金的筹备小组已先期成立。聂为组长，上海建银精瑞资产管理有限公司（下称建银精瑞）则是基金方案的设计者。
华远地产董事长任志强为筹备小组副组长，在这次讨论会上，他一口气提出几条修改意见。任不仅以强势言论著称，更被公认熟稔政策。
12月10日，聂梅生对记者透露，“黄孟复主席对这件事情非常重视，方案已经由国家工商联上报至发改委。”根据筹备小组此前意见，该方案即将上报至国家发改委后，也将送至住建部及国土资源部。
解困公租房
地产基金在国内并非主流融资模式，但伴随流动性的不断收紧，基金渐成气候。金地、复地等房企均下设公司，专注基金投资。市场上亦涌现出不少投资公司，多以商业地产为目标。
而公租房基金的尝试，市场则尚未有之。在聂梅生看来，如果公租房基金获批，可以让炒房资金变成保障房建设运营资金，既可以稳定房价，还能双向减少流动性过剩，疏导通胀压力。
“早在7月份，我们就已经提出成立这样一只基金的设想。”建银精瑞董事长李晓东说。在此前后，他带团队走访了全国多个热点城市，包括已制订庞大公租房计划的重庆。
9月21日，全国保障房建设工作座谈会在常州召开，初衷则是督促各地加快保障房建设进度。会议透出的消息并不乐观，即使完成比较好的福建省，完成投资也仅有39.5亿元，占年度计划投资的42.2%。
“我们调研所了解到的信息，同样不乐观。”李晓东说。建设进度缓慢，其最大制约因素是资金，他由此更觉出成立公租房基金的紧迫性。
9月16日，由全国工商联房地产商会牵头，包括华远地产董事长任志强、盛世神州董事长张民耕等业内人士召开了一场闭门会，首次对建银精瑞制订的基金方案讨论修改。
时隔两个月后，这一方案更趋完善，也吸引了路劲地产、复地投资的加盟，成为基金的联合发起人。
《财经国家周刊》记者获得的方案显示，公租房基金将得到全国工商联的支持，由中国建设银行担任托管人和主承销商。基金组织形式为股份有限公司，并将成立基金管理公司，负责落实基金设立的筹备工作及后续运营。
“基金的规模计划在100亿元~300亿元之间，投资者不超过200人。”聂梅生说。
机构投资者与自然人均可作为基金的投资者，认购最低标准分别为5000万元和1000万元。“我们会选择知名开发企业做基石投资人，认购金额不能低于基金总份额的10%。”李晓东透露。
多路径运营
按照惯例，一只基金的运营分为四个阶段：基金募集、设立、投资经营与清算。
对这只公租房基金而言，投资经营是最重要的阶段，其核心内容是获取房源和对外出租。
在建银精瑞的方案中，基金将以两种路径参与公租房建设：建造新房和收购旧房。
聂梅生透露，建新房有两种方式，可以集中建设公租房，也可以在商品房开发过程中配建。“一方面可以减轻开发商负担，也可利用BOT模式（建设-经营-转让），延缓政府回购款支付时间。”
在11月16日的筹备会上，如何拿地成为讨论的焦点。
“我们有两种方式，一是找地方融资平台，二是直接找国土局。”任志强说。
在任志强看来，前一种方式可借助中城联盟来实现——这个国内最大的地产企业联盟发起于1999年12月，囊括了万科、河南建业、华远地产等几十家公司，联盟成员遍布国内多个二、三线城市。
“中城联盟对各地的融资平台公司非常熟悉，我们可以通过他们来拿地。”任志强说，“很多公司只有土地，但没有钱开发。”
“找国土局”则是针对商品房配建保障房模式，此种以行政手段督促保障房建设的方式今年逐渐兴起。
路劲地产集团有限公司执行董事汪浩表示，“对于配建这块，开发商往往在预算中设定为赔钱的，宁愿专门买一块地来建保障房。”
这一逻辑也成为多家开发商的共识，首开集团的高层也曾对《财经国家周刊》记者表露此意。“配售速度慢，后期难以管理。”
聂梅生认为，这正是公租房基金的机会。“把配建这一块拿过来，开发商不愿做，我们基金可以做。”
在聂梅生看来，公租房用地可买可租，但最理想的方式是，能够以低于市场水平30%~50%的价格，从政府那里直接得到土地。“我们更倾向于买地，拿到产权。”
在几个月时间内，建银精瑞团队走访了京沪广深杭五大城市，以之为城市样本来测算地价，最终得出适合基金的楼面地价为3800元/平方米。
就在基金筹备小组奔走全国之际，政策利好浮出水面。
9月27日，财政部、国家税务总局出台《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（以下称通知），明确规定公租房用地免征城镇土地使用税。
“这个利好因素，我们原本都没有考虑在内，即使这样，我们的方案也是可行的。”聂梅生说。
获得土地及3年建设期后，面临的下一问题是出租。
建银精瑞的方案显示，其测算的五大城市平均租金水平为45元/平方米/月，则公租房的合理租金约为30元/平方米/月，运营期内年均增长3%。
“我们的租金由政府定价，实行动态调整，一般租赁期限在3-5年，允许续租。”李晓东说。
如何退出是公租房基金的最后一道考验。
在11月12日的一次行业聚会上，聂梅生对《财经国家周刊》记者表示，目前基金的期限暂定为7年。其中投资建设期3年，出租经营期3年，最后1年可退出清算。“期间份额不可赎回，但可转让。”
在退出方式的设定上，李晓东表示，将有三种路径选择。“资产变现、上市退出和REITs退出。”
依照当前政策，变现退出为最可行的方式。即基金运行7年届满后，政府按约定价格回购公租房。“但若政府无意愿回购，则要允许其向第三方转让。”李晓东说。
投资回报“以稳为主”
在高回报盛行的基金领域，即将出炉的公租房基金能给投资者提供怎样的回报率，决定了该只基金能否实现顺利募集。
李晓东透露，在基金实际投资过程中，根据不同地方政府的相关要求，将采取不同土地获取方式，不同的投资路径及退出方式。“在最极端情况下，基金也可建设至少420万平方米公租房，投资者预期年化收益率为5%~15%。”
聂梅生表示，房地产业的暴利时代已经过去，“10%到15%是比较合理的利润区间。”相形之下，公租房基金的回报率有着相当的吸引力，而且也可避免政策风险。
政策无阻碍的前提下，风险控制便显得尤为重要。在这份基金方案中，建银精瑞将募集风险、空置风险和租金收取风险均考虑在内。
从目前看，基金的募集并不困难。聂梅生透露，在方案上报工商联后，她一直在上海、成都等地听取潜在投资者的建议。金地、首创等企业，也曾对该方案表示出兴趣。
难点在于后两者。要解决空置风险，拿地区域尤为重要；租金收取风险，则对承租人的资质提出要求。“也有可能采取租金前置收取、挂钩工资账户等方式，降低财务风险。”
重庆目前成为公租房建设力度最大的城市，据建银精瑞测算，重庆市政府的建造成本为5653元/平方米，而按照这只公租房基金，建造成本为4020.88元/平方米。“这就是地产金融创新的机会。”聂梅生说。
