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一地两卖 三亚地价飙升后纠纷凸显

2010年12月25日 10:25 21世纪经济报道 张晓玲我要评论0字号:T |T

三亚市黄金地段月川新区南段一幅土地上的建筑物,正遭受被拆迁的命运。

12月20日,月川开发区一位本地居民向记者证实,这幅土地上的建材城、酒店等,已在19日晚开始被强拆。

强拆背后,围绕这一幅土地的使用权归属,三亚富来益公司与三亚市政府、国土局之间,已经“纠缠”了18年。18年前,三亚市将该幅261亩土地使用权作为上述公司的工程垫付款补偿进行出让,18年后,市府又将其中的数十亩土地进行挂牌出让。

2007年底,富来益公司一纸诉状将三亚市人民政府告上法庭。历经一审、二审、申诉,今年1月份,最高人民法院做出复查通知、海南省高院8月份发出暂停该地块的挂牌出让后,争议土地中的近26.6亩仍然被出让完毕。

这一案例,折射出海南尤其是三亚楼市房价、地价飙升后,关于土地权属的纠纷日益凸显,以及地方政府在招商引资过程中出现的信用危机。

“一女二嫁”?

1992年,三亚富来益公司(前身为三亚聚龙实业公司)与海南天和公司(前身为海南乡镇企业实业开发建设公司)共同垫资近6000万元,为三亚市政府修建友谊路和金鸡岭路垫付工程款,及支付月川开发区南段青苗补偿费用和河堤坝镇工程费用。

据富来益公司副总经理麦伟春介绍,因三亚市政府无资金偿还上述工程款,便以出让月川开发区南段261亩土地使用权,作为抵偿两公司的工程款。三亚市房地产界人士对记者表示,当年这种招商引资进行土地一级开发、然后以土地使用权作为补偿的方式甚为常见。

记者获得的数份资料显示,1992年11月28日,三亚市国土局与天和公司签订《土地出让合同》并核发了用地红线图。根据合同约定,市国土局将位于月川一区南段面积为261亩的土地,以每平方米487.5元的价格,出让给天和公司。

2005年12月8日,富来益公司与天和公司签订《协议书》,约定将三亚市政府欠天和公司投资款的权益转让给富来益公司,债权债务等一并转让。

数年间,三亚市政府分四次给两公司办理了合计167.249亩土地出让手续,至今尚余93.751亩土地,因三亚市政府拆迁办未按时完成土地拆迁,而未及时办理国有土地使用证。

关于这一点,在本报记者获得的三亚市政府文件,以及三亚市中院、海南省高院的判决书中,均予以确认。

但2007年9月,三亚市政府公告,将上述剩余93亩土地中的12.93亩,重新予以捆绑挂牌出让给海南铭远投资公司。

深感权益受损的富来益公司,随即向三亚市中级法院提起行政诉讼,要求三亚市政府撤销上述挂牌出让,并按合同约定办理剩余93亩土地的土地使用权证。

就在诉讼期间,2010年8月20日,三亚市再次挂牌出让其中的26.6亩土地,受让方为海南嘉鹏置业。

北京康达律师事务所律师乔佳平认为,根据双方的土地出让合同,261亩土地的使用权,并不是分批出让,而是在统一出让后,分批交付的行为,三亚市国土局、市政府没有按合同约定履行义务,而又重新挂牌出让,是一地两卖行为,侵犯了富来益公司的土地权益。

但一审、二审判决中,法院均未支持富来益公司的请求。2009年底,富来益向最高人民法院提出申诉,2010年1月27日,最高院发出复查函,引述申诉状称,三亚市政府对在先已出让的土地,再次出让,其行政行为属于事实不清,证据不足,也违反法定程序,责成海南省高院进行复查,三个月之内上报复查结果。

“截止到现在,海南省高院三次派人去三亚市政府进行调解,但均未见到相关负责人。”据接近三亚市政府的相关人士透露,复查至今未果。

另一方面,据三亚市国土局工作人员表示,上述挂牌出让的土地已经在按流程办理土地使用权证。

源于地价飙升?

这一案件发生的背景,是三亚地价近年来的飞速上涨。

公开数据显示,从2000年至今,三亚的地价飙升以数十倍计。上述争议土地中12.93亩、26.6亩土地的挂牌出让,三亚市政府共获得近4亿元土地出让金,地块单价已超过1万元/平米。

海南省高院的二审终审判决书认为,三亚市政府和天和公司(富来益公司)于1992年签订的土地出让合同中,约定的地价为487.5元/平米,10多年后,争议地块的出让地价已增值数十倍,富来益公司根据原合同要求获得该地块使用权,没有考虑到争议土地已增值的实际情况,按照1992年约定的价格出让剩余土地,侵犯三亚市政府的合法权益。

三亚市政府在其答辩中也称,上述剩余93亩土地属协议出让,土地出让合同于1999年海南开始实行招拍挂后已失效,已不适宜按当初的合同价格出让,而应重新挂牌出让。

富来益公司的代理人、律师高文祥则认为,根据最高院有关法律解释,协议出让的土地,在价格高于国家最低限价时,其与招拍挂出让方式具有相同的法律地位,上述《土地出让合同》中的价格并未低于当时的最低限价,因此合同是有效的,并不能因为地价上涨了,就撕毁合同,宣称合同无效。

高文祥认为,三亚市政府没有按照《土地出让合同》约定及时给富来益公司等颁发土地使用证,是违约者,由于延期颁证行为,造成富来益公司几千万投资不能收回和产生效益。“假如三亚土地价格不是上涨,而是下跌了,三亚市政府是不是要给富来益公司增加出让地面积或者退还多余的出让金?”高文祥说。

本报记者获悉,除了争取高院复查之外,富来益公司已于今年9月另外提起民事诉讼,三亚市中级人民法院已于12月17日正式立案。

地方政府的信用风险

富来益公司与三亚市政府之间的诉讼,仅是三亚、海南楼市房价、地价飙升后纠纷频仍的缩影。

本报记者调查显示,今年6月以来,三亚市启动了高达400余万平方米的拆违行动,其中牵涉的土地权属纠纷也日益增多,“富来益诉三亚市政府不是唯一的,现在企业、居民与市府相关部门之间的诉讼很多。”三亚市一位不愿透露姓名的官员对记者表示。

更进一步地,随着房企深入到更多的二、三线城市发展,地方政府的诚信风险,在各地显现。帮开发商做项目前期规划设计的九洲远景(上海)公司负责人付先生告诉记者,在房企与各个地方政府签订一级开发合同之后,虽然帮助地方政府支付了一级开发及拆迁补偿安置费用,但常常面临后续二级市场出让价格变化的风险。

“因为每个地方每个城市都有用地指标,政府不可能一次性全部办理一级开发土地的使用权证,只能分批次办理,而地价基本上是逐年上涨,企业支付的费用也就不会按最初的约定来进行。”他说。

一家在三亚市属区县进行数千亩项目开发的地产商对记者透露,后续土地手续的办理,地价可能会上升,目前正与该区县政府进行协商。

另一家在深市上市的深圳房企负责人抱怨,地方政府往往约好的东西就会反悔,承诺给企业的补偿等经常不能兑现。

对此,摩根大通中国投资银行董事总经理龚方雄称,投资总会有风险,企业只能发挥“企业家精神”,去面对和克服这些困难,并尝试以法律途径维护自己权益。

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