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上海房产税改革预期升温 “人均面积”或成要素

2011年01月05日 01:39 新民晚报(上海)我要评论0字号:T |T

树欲静而风不止。对上海楼市来说,即将过去的2010年,房产税之风频吹,而“靴子”落地,似已越来越近。

日前,住建部相关负责人透露,明年将推行房产税试点。联系韩正市长在上海市经济工作会议上“做好房产税改革试点准备”的表态,以及重庆市人民政府公开表示“积极做好征收高档住房房产税的准备工作”,可以预见,上海与重庆两地,极有可能被列入首批试点城市名单。

有消息称,上海和重庆上报的房产税试点方案,很有可能不一样。重庆是从高档房开始征收,上海可能先从新购住房征收。

“人均面积”或成要素

过去数月,上海市房管局的一个机构,颇引人注目。这就是被认为“为征收房产税铺路”的上海房屋状况信息中心,该中心目前正逐步完善。这可被视为一个搜索系统,通过它可以掌握上海目前所有的房屋状况的信息。这一中心的成立,既能“摸清家底”,为房产税何时出台、如何征收、怎样调整税率,提供决策参考,又能为房产税实施“落地”,提供一定的保障。

专家们认为,上海房屋状况信息中心的成立,弥补了此前房屋信息统计的“短板”。更重要的是,通过这个中心,可以比较精确地计算出不同情况下的“人均面积”,而这被视为征收房产税的一大要素。

如果房产税先从新购住房征收,那么除了“人均面积”,还有一些要素也是关键。比如,如何定义“家庭”,又如何确定“新购房产”的截止日期。对此,目前尚无官方说法。不过按此前“沪十二条”调控细则,“家庭”主要是指夫妻双方和未成年子女,如果成年子女买房算两个家庭;而网上签约日期,即为判断是否“新购房产”的截止日期。

存量房未必高枕无忧

目前,上海房产税方案中央并未批复,“沪十二条”的调控效果,还需时间验证。因此,沪版房产税具体条款仍可能出现变化。专家透露,即便上海房产税先从新购住房征税,也不意味着存量房产可以“高枕无忧”。如果初步调控效果不佳,存量房也可能被征税。

房产税试点主要是为了遏制房价快速上涨,使楼市健康稳定发展。从调控手段来看,房产税出台不是一成不变的,政府可根据市场情况,通过税率调节等“持续调控”。如果仅对新购房产征收房产税,不会起到积极效果。是否能像重庆那样,拟对存量高档房征收房产税,或许能调节房价。

当然,这其中存在“评估力量不足”的问题。一般而言,存量房征税是以“评估价”为计税基础,如果一套房“精准评估”需3个工作日计算,则“精准评估”出上海所有存量房的价格,需要数年甚至十几年。而高达总房价0.5%的评估费用,也是一大困扰。针对此,也有专家提出“模糊评估”,即以地段、房屋类型等为标准,按不同档次征税。

避免误伤自住消费者

在上海试点房产税,还有一些细节,值得关注。

近年来,上海完善住房保障体系与房地产市场体系建设,坚持的原则是“三个为主”,即以居住为主、以市民消费为主、以普通商品房为主。因此,历来一系列房地产调控政策,都避免“误伤”普通老百姓。如果试点房产税,可以肯定的是将遏制投机性需求,普通市民不会受到太大影响。

而房产税税率,也有可能根据不同状况,累进变化。有消息称,根据拥有房屋套数的不同,年税率可从0.8%至20%征收。拥有房产越多,税率越高,以遏制投机性需求。

上海易居房地产研究院的报告显示,从国家层面来看,今年我国已经将房产税改革纳入发改委的年度工作计划,并明确表示要“加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国”。目前中央在选择出台时机,若明年春季房地产市场出现过热趋势,房产税出台的可能性较大。

保障房比房产税靠谱

12月26日,中共中央政治局常委、国务院总理温家宝走进中央人民广播电台直播间。在回答“房价总理说了不算,总经理说了算”的说法时,温总理明确表示“总理应该管的主要是保障性住房,解决的主要是中低收入者的问题”。

由此可见,落实保障性需求,才是调控楼市的“根本之道”。限购、限贷只是治标,只有着力推进保障房建设,才是楼市健康平稳发展的长久之道。从这点来看,保障房比房产税更靠谱。

上海这几年,也正在全力建设保障性住房。上海的保障性住房体系是“四位一体”,分别是廉租房、经济适用房、动迁安置房和公共租赁房。按照发展思路,保障性住房之间还将设置“旁通道”,相互转化。上海今年将有200万平方米经济适用住房竣工、403万平方米经济适用住房和806万平方米动迁安置房开工,明年将建设和筹措1500万平方米的保障性住房。

出于种种限制,可能试点的房产税方案,或许相对宽松,只是代表一种方向,未必会成为开发商们的“噩梦”。但可以肯定的是,如果上海能够完整建立保障性住房体系,那么房价调控的局面将彻底改观。本报记者 晏秋秋

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