2010年楼市遭遇史上最为严厉的调控，但效果却一般，大部分地区房价不降反升，这是多种因素造成的结果，诸如需求旺盛、负利率、土地价格攀升等等。不过随着调控叠加效应的逐渐显现，房价回调可期。
中国的楼市似乎遭遇了这样一个怪圈，越调控房价反而越高，究竟是什么原因导致调控屡屡失效呢？
我们将其归结为五个方面的原因，主要包括刚性需求和投资性需求旺盛，地价攀高，房地产开发商暂无资金链断裂之忧，长期的负利率状态，以及房地产市场供应结构不合理、障性住房缺少等。
但中央政府并未打算放松调控，目前只是因为调控叠加效应还没有完全显现，成交量的萎缩最终还是会导致开发商资金吃紧。因此可以预见，未来房价回归理性状态指日可待。
需求不因调控而“退烧”
调控并未使得需求“退烧”。不管是刚性需求，还是投资性需求，在调控期间，仍然存在而且热情高涨。
据了解，仅上海市，最近几年来每年有超过10万对新人结婚，如2008年在民政部门登记结婚的有13.89万对，2009年则达到14.74万对，这些基本上都会转化为有效市场需求。假设其中有八成新人购房，那么仅2009年对楼市交易量的贡献就达到了11.8万套，占整个住宅市场交易量的两成多。
今年楼市虽然经历调控，但并未对让刚性需求放弃购房计划，充其量只是推迟置业时间而已，北京华远集团总裁任志强把这种情形比喻成为“摁在水里的气球”。包括“限购令”、“限贷令”以及“限外令”等行政干预色彩严重的调控措施，使得包括改善型等刚性需求的购房成本大增，同时调控给市场造成价格回落的预期，因此在短时间内的确会造成交易萎缩的现象。中原集团地产研究中心最近发布的一份行业研究报告预计，2010 年全年一线城市新房成交量同比降幅在5 成以上，其中北京和深圳降幅约5 成，上海和广州将达6～7 成。
而从长期来看，由城市化进程带来的新增增量，仍然如同一头饥饿的猛兽，在疯狂吞噬房地产市场的供应。蔡为民表示，2010年全年大约有将近1400万农村人口进城，这给房地产市场带来的需求是巨大的。目前中国的城市化比例为42%，而西方发达国家则已达到80%以上，可见中国的城市化进程是一个长期的过程。
负利率下买房才是硬道理
我们正经历着一个负利率周期。当负利率成为常态的时候，民间资金出于保值增值诉求，包括不动产在内的资产成为民间资金觊觎的对象。
所谓负利率，是指通货膨胀率高过银行存款利率。2010年2月份CPI同比增长2.7%，而银行利率是2.25%，宣告了负利率周期的到来。这种情形下，如果你只把钱存在银行里，会发现财富不但没有增加，反而随着物价的上涨缩水了。这就是所谓的存款实际收益为“负”的负利率现象。
为什么资金会看重不动产呢？国务院发展研究中心市场经济研究所研究员廖英敏这样向记者分析道，存入银行钱要贬值，边际投资报酬率为负，存得越多赔得越多，投资股市也不一定能够赚钱，而投资房产却最为稳妥实在，可规避高通胀，因此不动产成为资金追捧的对象，则不足为怪了。
从历史经验来看，负利率周期内，投资房产的意愿会大大增强。从2007年2月至2008年10月负利率周期与住房销售价格指数看，二者呈明显的相关性，负利率的出现会催生房价的走高。
在2010年年底，央行两次加息，银行利率达到2.75%，虽然市场普遍认为CPI可能会回落到5%以内，高于2.75%已是铁板钉钉。2011年还会维持负利率吗？复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授表示可能性非常大。
不过，随着中国进入加息通道，未来居民储蓄负利率的状况将得到一定的改善，对抑制房产投资性需求起到一定的作用。
土地财政依赖症暂无药可救
面粉（土地）又涨价了，面包（商品房）还能跌价吗？面对土地价格不断上涨的格局，购房者心中发出这样的疑问。
2010 年，经历着“新国十条”和“国五条”的宏观调控，土地出让市场的热度却未有冷却迹象。特别是临近年底，年度出让计划尚未完成的城市大规模集中推地，使土地市场再现火热景象。
2010 年政府加大土地供应，土地购置面积大幅增长，超过2007 年峰值水平。国家统计局数据显示2010 年1～10 月，全国土地购置面积约3.28 万公顷，2009 年同期约为2.41 万公顷，增幅超过3 成，2007 年同期约为3.14 万公顷。分区域来看，2010 年东部土地购置面积增长较快，同比增长分别为东部53%、中部26%、西部20%。2010 年1～10 月份土地购置费较2009年同期激增7 成，整体地价水平迅速走高。分区域来看，东部和中部的土地购置费增长较快，同比增长分别为东部89%、中部67%、西部43%（具体可见表1）。上述数据表明，东部地区仍然保持领先的发展地位；而中部地区土地价格增长明显，处于强劲发展期。
表1 全国及分区土地购置情况（2008-2010 年）
时期 土地购置面积（万公顷） 土地购置费（千亿元）
全国 东部 中部 西部 全国 东部 中部 西部
2010年1-10月
2009年1-10月
2008年月1-10
2007年1-10月 3.28 1.60 0.92 0.76 8.01 5.51 1.37 1.13
2.41 1.04 0.73 0.64 4.54 2.92 0.82 0.79
2.96 1.35 0.85 0.76 4.41 2.84 0.77 0.80
3.14 1.50 0.77 0.86 3.57 2.33 0.54 0.70
注：数据来源为中原集团研究中心
其中最为引人关注的还是楼面价整体上涨。从各城市平均溢价率来看，一线城市普遍下降，二线城市普遍提升。从各城市平均楼面地价来看，整体处于上升趋势，由于上海、广州今年推出大量保障性住宅建设用地，因此在一定程度上拉低了平均楼面价格，因而一线城市仅北京增长，但二线城市增长态势非常明显（具体见表2）。
表2 十二个重点城市居住用地出让流标率、溢价率及地价（2010 年）
城市 平均溢价率 平均楼面地价（元/平方米）
2010年 2009年 2010年 同比增幅
北京 67% 95% 7968 39%
上海 117% 132% 6461 -10%
广州 38% 73% 4887 -13%
深圳 32% 60% 2820 -50%
重庆 40% 18% 2444 31%
天津 20% 11% 1897 34%
武汉 — — 1857 2%
成都 52% 24% 2205 44%
南京 86% 67% 5351 54%
杭州 63% 65% 10838 15%
沈阳 36% 8% 1313 12%
长春 13% — 1580 -8%
12城市平均 51% 55% 4135 13%
注：数据来源为中原集团研究中心
土地成交面积的增加，以及价格的上涨，其根本原因在于土地财政依赖症。尹伯成表示，土地财政已经成为地方财政收入的主要来源，尤其是经济欠发达地区，对土地财政依赖程度更深。
在尹伯成看来，地方政府对土地财政的依赖，使得它们根本就不愿意看到房价降下来。“如果房价降下来了，土地还能卖到更高的价钱吗？土地卖不出高价，地方财政收入就会受到影响。”他说。因此在降房价和保证财政收入这个问题上，地方政府更加倾向于选择后者。更让人担忧的是，在未来一段时间内，即经济转型尚未完成之前，还不到可以取代土地财政的其他方式。
中国人民大学公共管理学院土地管理系主任、土地政策与制度研究中心主任叶剑平教授分析指出，今年地方政府财政收入为两万亿元，2010年地方的融资要有近10万亿元，也就是说靠土地去融资的话，相当于它的地方财政收入的5倍。实际上就是地方的收入能力放大了5倍，这都来自银行的贷款。如果未来的地方收益下降，比如说高价的土地卖不出去的时候，就形成了坏账，会导致金融危机。而一旦这种假设出现，就会导致产生“中国式次贷危机。”
但地方政府同时又面临两难境地，中央要求建设保障性住宅，这些钱必须从卖地中取得。“如果卖不出高价，地方政府哪来的钱建设保障住房呢？”尹伯成反问。
开发商不差钱
目前开发商还“不差钱”，所以他们可以撑更长的时间。
在490期封面文章《何时买房》中，我们对所有上市房产开发企业的资金情况进行了统计分析，到2010年第三季度，总体141家公司其货币资金总额达到了2102亿元，也就是说，有了这些钱“打底”，开发商降价促销的意愿大大降低。
而从另外一个层面来看，今年楼市开发仍然处于高速增长阶段，这也说明房地产开发资金充裕。根据国家统计局公布的数据表明，在2010年1～11月，全国房地产投资完成4.27万亿元，其中住宅投资完成3万亿元，同比去年同期增幅分别达到36.5%和34.2%。任志强近期在自己的博客中也对2010年全国楼市投资情况作了一个总结，其中就提到在2010年，整个房地产行业保持了25%以上的投资增长，并且是所有产业中唯一一个高于全国固定资产投资增速的行业。
任志强还注意到这样一个现象。即银行信贷的总量压缩了，但房地产行业月均所获得的贷款额却增加了。他这样写道：虽然全年公开资本市场的融资减少了，但全年开发企业的到位资金首次突破了6万亿元，远远大于已经完成的4万多亿元的投资额，保留着充分的发展余地。
供应结构不合理
供应结构的不合理，使得原本不具备购房能力，或者购房能力不足的人群，也被强迫进入市场，这在一定程度上造成了市场供应紧张，并由此对房价形成支撑作用。
针对目前这种状况，尹伯成不无遗憾地说：“如果5年前政府就重视保障性住房建设，也不至于会出现目前这种情况。”他所说的“这种情况”，则是指房价不断攀高，从而招致从严调控。
在此之前，地方政府不太重视保障性住房和普通住房的建设开发，甚至有地方政府居然阳奉阴违，公布了中低价房建设计划却不实行。但东部沿海城市以及各个省份的中心城市，外来流动人口数量巨大，因而形成有着实际购房需求的群体，数量也很庞大。加上本地中低收入人群，也迫于无奈进入商品房市场，各种力量形成合力，从而对房价形成了强力支撑。
中国指数研究院副院长陈晟在接受本刊记者采访时表示，在2008年之前，全国用于保障性住房的投资只有80亿元，而当年整个房地产市场销售额却达到了4万亿元，仅仅只有它的千分之二。
陈晟说：“虽然从2008年开始在保障性住房方面进行投入，但当年仅完成20%。2009年的完成情况也不是很理想。直到2010年才彻底得到改善。”由此看来，住房供应结构不合理的格局，在目前仍然会存在。
根据“新国十条”规定，新批土地中明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例，这三类住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。陈晟表示，从目前的执行情况来看，各地基本上还是按照宏观调控政策在执行。但政策真正发挥作用，还要等待一年半的时间。“根据开发建设周期来推算，从拍得土地到最终商品房上市销售，需要1.5～2年时间。”陈晟说。
专家预测，而住房供应结构完全实现调整，即“三类房”市场供应比例达到70%，则需等到“十二五”规划实施中期，也就是2013年前后。
一线城市房价或率先调整
在2011年，调控措施的叠加效应不断显现并完全释放出来，而观望造成的成交量的萎缩最终还是会导致开发商资金吃紧，由此导致房价调整局面出现。
中原集团研究中心预测，就供应方面而言，在最近一轮开发建设周期内，潜在的住宅供应将有大幅增加；同时开发商资金状况在融资全面收紧后将更加倚赖销售回款，均表明2011 年住宅的实际供应量将有明显提升。需求方面，此轮政策调控的重点是遏制投资、投机需求，“限购令”的实施更令市场以自住需求为主，从而导致2011 年住宅成交量大幅提高的可能性很小。
但随着通胀的预期提高，在缺乏其他投资渠道的市场下，选择投资房地产作为财富储存方式的需求，也成为支撑市场的不可忽视的因素。抗通胀的属性在当前的调控环境下也许构不成房价上涨的理由，但却能成为防止房价大幅下跌的原因。各方因素的综合作用，预计2011 年全国住宅市场价格总体将维持稳定。但一线城市极有可能会出现回调，不过幅度有限，在5%左右。如果同时考虑到开发建设以及财务成本的成本增加，显然实际降幅要超过5%。
若以10%的增速计算，2011 年全国商品住宅月均销售约8500 万平方米，而同期每月潜在可供应量约有1 亿平方米。长期困扰市场的供不应求矛盾将在2011 年得到阶段性缓解。这也为全年房价维持稳定或小幅波动奠定了基础。
表3 部分城市2011年楼市行情预测
城市 供应面积（万平方米） 成交面积（万平方米） 成交均价（元/平方米）
2010 2011 同比 2010 2011 同比 2010 2011 同比
北京 1218 1623 33% 987 1005 2% 20597 19567 -5%
上海 1582 2113 34% 1572 1730 10% 16306 15490 -5%
广州 655 1273 94% 616 790 28% 12922 12276 -5%
深圳 376 297 -21% 321 301 -6% 20344 2000 0%
天津 — — — 1016 1067 5% 9718 10690 10%
重庆 1852 3050 65% 1921 2306 20% 6592 7251 10%
成都 766 979 28% 901 1036 15% 8252 9077 10%
杭州 366 438 20% 276 290 5% 23321 24487 5%
注：数据来源为中原集团研究中心
