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改土地出售为租赁 北京酝酿公租房新政

2011年01月24日 13:28 中国经营报-中国经营网 晏耀斌我要评论0字号:T |T

北京市在运作公租房两年之后,开始感到前所未有的压力:国企有抱怨,民企不参与。如何让更多资金,尤其是民间资本投身公租房建设,并持有低于市场租金至少两成的公租房,正是摆在北京乃至全国各地地方政府面前的一大难题。

来自北京2011年两会上的消息显示,北京今年将在建设公租房土地出让办法上做文章,吸引更多的民间资本进入公租房建设,以缓解社会资金的投资压力,破解公租房建设的难题。

政府缺资金

“目前,住房市场民怨最大的集中在‘夹心层’,就是那种买不起商品房,又不够资格购买保障房的群体。”中国土地协会副会长黄小虎在接受《中国经营报》记者采访时指出,大力发展公租房是解决这一问题的办法。

去年12月召开的中央经济会议上也正式提出保障房和商品房双轨运行的发展方向,把公租房提到了一个重要的位置。在住建部去年年终工作会议上,部长姜伟新就提出:“公租房要一马当先。”

今年,北京市欲加大公租房建设的力度。根据公开信息显示,2011年北京市计划新开工建设和收购保障性住房20万套,竣工10万套,其中公租房占60%,达6万套。

虽然政策向好,但政府层面却面临着另外的困境。据北京市一国有企业负责人介绍,在政府主导下的公租房建设、回购等已经面临着土地和资金的瓶颈。

在公租房建设上北京市采用了政府主导、市场运作、多方参与的建设新模式,其方式包括新建、配建、收购、企业自建、农村集体经济组织筹建等五种。而实际上,一些民营开发企业根本不愿意参与到公租房的持有当中,仅仅充当“建设”角色。基于此,政府完成公租房计划的手段要么通过自建,要么通过回购。

但资金是个大问题。北京住总集团董事长张贵林给《中国经营报》记者算了一笔账:公租房按照平均面积50平方米来计算,一套公租房建设成本至少每平方米3500元,土地拆迁等成本为每平方米7000元,也就是说,公租房每平方米价格至少在10000元以上。据测算,6万套公租房,政府需要支出的资金高达300亿元。

北京市去年土地出让金是1004.48亿元。按照规定,地方政府可以提取土地出让金的10%也就是100亿元,但相对300亿元的资金需求还差得很远。

根据规划,除了6万套公租房,北京今年还将建设14万套保障房,就在去年,北京全年开工各类保障房22.5万套。竣工的4.6万套投资金额就高达525.4亿元。资金压力显而易见。

“仅靠政府来完成,困难很大。”张贵林指出,如何吸引更多社会资本参与公租房建设已经成为当务之急。

企业缺动力

政府缺资金,企业却缺动力。

在北京,参与公租房建设的企业,主要是国有企业,比如住总集团、金隅集团和北京城建(600266)等。但如今,这些国有企业的积极性也在消减。张贵林认为:“为了社会责任,国有企业可以减少对利润的预期,但国有企业也要生存。”

据了解,住总集团在过去承担了北京相当比例的保障房建设,其中位于梨园铜牛厂的公租房,2009年承建时和政府签订的合同标明,由于该地块是企业自有用地,政府回购的价格为每平方米2800元。“劳动力成本已经涨得很高了,建筑成本已经超过了3000元。”张贵林无奈地说。

尽管国企在抱怨,但他们还是有较大的优势,国企在保障房建设中,使用的土地基本上都属于原厂房的自有土地,成本还在承受范围。“不具备这样优势的民营企业,就更不愿意参与。”全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝表示。

如何吸引更多资本尤其是民营资本进入公租房建设是政府正在考虑的问题。对于北京来说,土地愈来愈稀缺,在土地财政体制下,政府不愿意拿出更多更好的地块用于公租房建设,但民营企业通过配建拿地时,会在商品房和公租房之间寻求利益平衡点。“如果有利可图,才会参与竞标。”中国房地产研究会副会长顾云昌分析说。

不过,要让民营企业在配建后持有公租房,至今在北京鲜有案例。北京建委相关负责人表示,公租房的租金至少低于市场价格的20%。“配建无利润,租金又低,民营企业不可能长期持有公租房。”杨乐渝说。

为此,张贵林也做了深入的研究。他认为,由于中国房屋租赁市场价格相对较低,“公租房要收回成本需要50年到70年,而科学的年限应该17年左右。”

“民营企业参与配建也是为了获取土地招牌挂的资格,不会选择持有。”杨乐渝表示,即使是配建,这些民营企业也更愿意参与经济适用房、限价房的配建。这两种配建尽管利润低,但资金周转快。

于是,公租房最终都回流到政府手中。

土地出租代替出售

针对政府手中握有大量的房源,住建部政策研究中心主任陈淮在一次论坛上向记者表示了担忧:非经营性资产如此大规模扩张,会成为长期的财政包袱。“毕竟,这些资产是要不断的维护不断长期投入,政府兜底是有风险的。”

顾云昌建议,政府部门必须尽快制定一个既能够吸引企业资金进来、又能让这些企业在公租房建设中获得收益。“房地产行业毕竟是一个专业化比较强的行业,完全依赖政府包办是行不通的。”

对于保障房的资金问题,国务院《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》(国发[2010]13号)中指出,应鼓励民间资本参与政策性住房建设。但时至今日,民间资金参与仍然存在政策障碍。

为此,北京公租房新政正在酝酿。北京市国土局局长魏成林1月17日透露,今年公租房项目用地,将采取划拨、协议租赁、招拍挂租赁等方式。其中一个重要的亮点就是开发企业无须一次性交齐70年期限的土地出让金,而是按一定年限支付占用土地的租金。也就是说,改革了土地供应制度。

魏成林表示:“为吸引社会资金积极参与,公租房通过租赁方式供地的方向已基本确定。”他透露,划拨方式主要用于政府投资建设的公租房项目用地;协议租赁方式主要是由国土部门与公租房建设单位签订土地租赁合同,土地租期的长短取决于住房保障部门确定的公租房家庭租住期限;招拍挂租赁方式则将在公租房供地过程中适度引入市场竞争。

据了解,已被实践证明能够有效控制地价的“限地价、竞租赁房面积”方式今年会大规模推广,这种方式可以从原商品房面积中“抠”出一部分面积,“贴补”给公租房。

据知情人士透露,住建部正在制定严格的企业准入及退出机制,以保持公租房体系运转的持续稳定,北京方面也正在制定细则,其中还包括税收减免、融资贴息、引入信托以及集体土地试点公租房等政策。

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