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房产证到期 房子还是你的吗?

2011年01月27日 21:52 北京青年报 李丹 李桁 卫东我要评论0字号:T |T

北京市律师协会消费者权益保护委员会主任、北京市汇佳律师事务所主任律师邱宝昌

北京房地产投资、物业专家舒可心

中弘地产(000979)股份有限公司董事、副总经理赵恒

亚豪机构副总经理任启鑫

“几十年以后我的房产证到期,我的房还能住吗?”一直没有正式提到日程上的担忧,被上海土地交易市场今年首场土地拍卖会上的落锤惊起……

该场土地拍卖会上传出一个惊爆全国的信息,位于嘉定区的4幅地块出让“申请须知”中,赫然写着土地使用期满后由“出让人无偿收回”。此事经各路媒体持续报道和评论的发酵,成为过去一周以来最夺人眼球的焦点事件。

也许是为了平息舆论强烈的疑惑和不解乃至众说纷纭的猜测,上海市国土局又称:依据规定,住宅建设用地使用权期限届满的,将自动续期。而如果土地期满后,土地使用者申请续期未获批准,国有建设用地使用权将由出让人无偿收回。但即便如此,新的解释仍是云里雾里。土地到期后如何续约?无偿收回是否有可行性?对房价影响如何?对此《广厦时代》邀请了相关专家和业内人士给出各方意见。

邱宝昌:《物权法》驳斥“70年后土地被无偿收回”

●自动续期可能会收费

《物权法》第149条明确规定:住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。也就是说,对于住宅项目,土地70年使用权到期后按《物权法》规定应续期,续期方式为“自动续期”,也就是不需要进行任何手续上的办理,在相关部门登记即可。《物权法》的规定很好地解答了近期人们关于“70年后土地被无偿收回”的隐忧。

当然,“自动续期”还涉及到一个收不收费的问题,从现在来看,有可能收费,因为目前我国土地法规定土地是有偿使用的,住宅开建时缴纳的土地出让金也是有时间期限的。不过,现在谈论这一切有些为时过早。因为一方面《物权法》是在2007年才出台的,而我们大部分的住宅项目距70年还有很长一段时间,随着今后社会的发展,说不定土地的使用、土地出让金等涉及到民生保障的问题会由政府来埋单。另一方面,我国关于土地使用的法律法规今后的发展和变化还不太好预测,就拿土地有偿使用来说,今后可能有偿使用的年限会变得更长也说不定,或者今后还会发展为土地无偿使用。

●土地有偿使用期限与建筑质量无关

另外,一些购房人也对建筑质量与土地使用期限之间的关系存有疑问。法律上对于土地使用期限的规定并不涉及房屋质量,但如果房屋由于质量或其他问题不在了,那么土地使用权自然会被收回。这其中映射了一个关于目前我国建筑质量和建筑安全的问题,房子如果二三十年就被拆掉的话,其实一定程度上是对社会资源的破坏,也增加了很多碳排放,因此,呼吁政府在制定相关建筑质量标准的政策时,将其作为百年大计来考虑。

●产权不足70年的住宅面临到期

应首先保障购房人的居住利益

至于目前部分城市存在的一些住宅项目土地使用权并没有70年,已面临到期的情况,虽然法律中有规定,土地有偿使用的最高年限为70年,一个住宅产权仅有20年、30年在法律上说得过去,但就目前的实际情况来看,首先应确定购房人在买房时是否明确其住宅产权的年限,如果存在开发商故意隐瞒事实的情况,则应追究开发商的相关责任。如果购房人被告知产权年限了,那么一个只有二三十年产权的房子现在面临土地使用权到期,个人认为首先应该以保证老百姓的居住利益为主,而且也不应该追缴他们的土地出让金,因为个人在购房时都是被动接受的,他们无权左右土地的使用年限,因而,此时应该协调相关机构在保证购房人利益的前提下解决此事。

赵恒:商业用地使用年限到期后无偿收回可能性小

●国家目前在支持与扶持商业地产

对于土地使用年限到期后如何处理仍旧没有明确的条文和立法规定,最终结论仍需慎重。目前看来,一些商业项目的土地使用年限较短,在未来二三十年间将会到期,但被国家无偿收回的可能性并不大。正在进行的楼市调控政策,明显是针对住宅的调控,抑制住宅市场的投资和投机行为,对于商业地产却是支持与扶植的。

目前北京的每一个成熟商圈,王府井(600859)、西单、丽泽等都是经过了长时间的建设与开发,并且创造了更多的就业和税收,拉动了区域和周边的经济发展,在土地使用年限到期后被国家无偿收回是不可想象的。

另外,即便是40年产权的商业住宅,公寓也不应该被无偿收回,购买这类房产的人群与购买住宅一样,都支付了土地出让金。并且,这些总价和单价相对较低的商业住宅、商住公寓解决了大量资金实力有限的年轻人的住房需求,客观上促进了房地产市场的健康发展,一旦对40年的商住公寓实施无偿收回,很可能将这些需求逼向普通住宅市场,进一步推高商品住宅价格。

●土地无偿收回无益于降房价

土地无偿收回被一些人解读为会使得投资、投机的购房人退出市场,平抑房价。但实际上并非如此简单。现在房地产市场上确实有很多人拥有多套房产并等待升值。但即便未来土地会被无偿收回,也只是影响交易量,对平抑房价作用有限。投机的买房人可能退出,但刚性需求和改善性需求依旧强大,他们才是支撑房价上涨的动力。抑制投资、投机性买房,能使房地产市场更加健康,避免风险,但对降房价影响有限。

另外,需要着重说明的是,现在还不是讨论土地是否应该无偿收回的时候,房产税前前后后提了好几年,直到现在都没有正式试点,土地是否收回、如何收回,关键要看房产税的运行情况。购房人无论是买住宅还是买商业公寓,都全额交付了土地出让金,未来还可能在此基础上缴纳房产税。而一刀切地无偿收回所有土地,相当于全面打压房地产,可能性基本不存在。

舒可心:不能动摇《物权法》投资置业不会受影响

●现在讨论交不交费为时过早

近期讨论的“土地使用权到期是否会被收回”源自于一份《国有建设用地使用权出让合同》范本,我个人认为合同范本并不能动摇《物权法》的相关规定,也就是说,法律规定的住宅用地到期后自动续期是确定的,除非《物权法》有此针对性的修改。因而,这也不会左右投资者关于住宅投资的必要性考虑。

另外,关于土地使用期限到期是否应缴费问题,目前的经验是,深圳等地曾批复过一些15-20年的住宅,现在也都面临或已经到期,也没出现追缴土地出让金的情况。所以,现在就讨论缴不缴费、它是否会影响购房人的投资置业为时过早。

●二手住宅不会像二手车一样折损

有观点认为,上海试探性地发出“土地到期无偿收回”的言论,旨在让盲目购房投资的买房人认识到房屋并不是永久保值品,二手房也会像汽车一样,买来放着会折损,老房子可能不存在升值的概念,而二手房交易也要像汽车一样计算折损费用了,房地产市场将因此恢复理性。但对此必须明确,土地是不可再生的稀缺资源,这点与汽车有本质的不同,二手房更确切地说为二手住宅,由于有了法律的保障可以在土地有偿使用到期后自动续期,因而并不存在后顾之忧,而由于其位置、交通、配套等其他方面不断优化带来的房子附加值的提升,都是二手住宅保值增值的前提。

●一铺养三代或许只是个传说

关于土地使用期限的自动续期,一定得强调为住宅用地,对于非住宅用地《物权法》有关规定是“非住宅建设用地使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理”。非住宅用地应当在期限届满前一年向政府提出续期申请,如果续期申请无伤“社会公共利益需要”,则政府必须批准续期,但批准后要再交一次土地出让金。如果非住宅用地期限届满前一年没有提出续期申请,则到期后由政府收回。因而,那些非住宅立项的写字楼、商铺等在土地使用到期后才最有可能面临被收回等问题。所以,曾经说“一铺养三代”的投资商铺的观点可能只是个传说。投资者在投资商铺过程中应适时考虑这个问题,毕竟商铺的产权时间更短,而70年的住宅关系到民生问题,相比之下更会受到妥善的法律保障。文/李丹

任启鑫:70年使用期概念要明确否则会给房地产业埋下隐患

目前,有关住宅建设用地使用权期满后如何处理并无详细规定,这种“未确定”状态对市场的影响很大。

住宅建设用地土地产权不明晰,70年使用期届满后如何处理在法律法规中表述含糊,不仅各地方政府理解上存在歧义,也为房地产市场产生剧烈震荡埋下隐忧。

首先,土地产权政策的摇摆容易造成房地产价格的暴涨暴跌,不利于楼市的稳定。如果土地使用权70年期满后还面临着政府收回或购房人付费使用的可能性,那么大大提高了购房的风险成本,房屋的保值功能画上问号,房价上涨的预期存疑,目前房屋售价的评判标准将被颠覆,土地使用权的剩余年限将成为衡量房屋价值的重要标杆,房屋将随着土地使用年限的减少而快速贬值。

以七八十年代的公房为例,户型设计差、面积小、居住舒适度低,其销售价格主要体现在占据了稀缺位置的土地价值上,一旦土地价值到期归零,房屋的价值也无从体现,这类房屋二手房的销售价格也就仅仅是土地剩余使用年限的租金而已。据中国工商联统计,中国的住房私有化率已经达到了76%,这其中,拥有城市住宅的产权人都面临着同样的风险,一旦因为担心房屋贬值出现恐慌性抛售将造成房价的重挫,影响楼市稳定。

其次,土地使用权满70年后存在着政府收回的可能,地方政府还会继续从土地中重复获得收益,这将无法改善目前地方政府的土地财政现状,这种对土地的透支性收益挖掘方式是不可持续的,泡沫总会破灭,最后接棒者还是普通的购房人,但是受到最大影响的将是整个中国经济。

物权法对住宅用地70年大限的表述是“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期”,但是具体细则、实施方式并无定论,这给了地方政府一定的空间,如果土地期满由政府收回的口子打开,那么土地使用年限与商品房销售价格将直接挂钩,商品房开发周期快、土地使用年限折损低的企业从中受益,项目定价较高;而效率低下的企业将不得不为内耗付出更大的成本,一旦企业资金周转出现问题,囤积的土地、未售出的房源估值会像固定资产一样每年有所损耗,企业破产风险加大,烂尾楼增加,换手成本降低,售价也相应降低。总体来看,衡量房屋价值的最重要指标不再是楼盘位置、物业品质等,而是取决于土地剩余使用年限的长短。

(本版嘉宾观点只代表个人意见,供读者参考)

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