卖房子原本是平常事，可要是在签合同的时候一时马虎，就可能被买家“戏耍”，非但拿不着房款，兴许还得赔上老本儿。
而对买家而言，要是碰上摇摆不定的房主，住上安乐窝的想法就彻底泡了汤。
卖房子差点倾家荡产的案例在现实中真实地发生了，一名购房者也因4起官司缠身而痛苦不堪。记者把这两起典型案例放在一起，请专业律师作出点评，希望能给读者以警示。
卖房“杯具”
嫌收租金麻烦 业主想卖房
30多岁的鲍女士是一家企业的中层领导。出于投资目的，她和朋友林先生等多人一起合资购买了朝阳区财富中心写字楼的3501A和3501B两套房子，产权人为林先生。
这两套总面积为668平方米、购买价每平方米2万多的写字楼用房，月租金高达20万元。
由于林先生等其他人长期在海外做生意，出租事宜全由鲍女士负责。鲍女士渐渐发现，出租写字楼是件劳心的事情。
3501A室的租户入住三个月就开始拖欠租金。3501B曾被一世界500强公司租下，到了租期后迟迟不决定是否续约，鲍女士准备将房子租给别人，但看房人被拒之门外。
折腾到最后，这家500强公司还是没和鲍女士续约，连招呼都没打，直接在楼上租了房子搬了进去。
一来二去，鲍女士有点烦了。她最终说服了林先生等人准备卖房子，没料到这个举动差点让房子的产权人倾家荡产。
签合同
2008年6月25日、7月4日和7月10日，鲍女士作为林先生的代理人，和雷竣公司签了定金合同和两份房屋买卖合同。
合同
瑕疵
两套房每平方米按照5.6万元的价格卖出，总价将近4000万元。但每套房产的定金只约定交付20万元。
在价款为814万元的3501A室合同中，雷竣公司虽然承诺在7月15日就将房款付清，但约定的违约责任相当轻——只需要承担20万元的定金损失就行了！而在通常的房屋买卖合同中，双方会明确约定，买方如果延期付款，将按照总房款的一定比例，按日支付给卖方违约金。
在3501B室的合同中，约定10%的剩余房款，将于办理产权变更手续“同时”支付，而没有写清楚先后顺序。而按照通常做法，二手房买卖都是先结清房款，之后过户。
付款引纠纷
雷竣公司支付了3501A室的30%房款和3501B室的90%房款，剩余房款750多万元不肯再付。理由是：根据约定，卖方在收到3501B室的九成房款后应到贷款银行还贷（3501B室是林先生和鲍女士贷款购买的），银行将房产证交给卖方后，卖方配合公司过户，但卖方收款后一直不还贷，导致无法过户。
闹上法庭
2009年5月和6月，雷竣公司针对A室和B室两套房屋，分案将林先生起诉到法院。前者要求解约，退还房款26426000元，后者要求林先生立即偿还贷款，将房屋过户给公司。
卖房惹纠纷示意图
买家：中国浩远集团
这家自称在香港设立、注册资金高达2.5亿美元的集团公司，准备以下属的天津雷竣科技发展有限公司名义买房。
连锁反应
名下财产全被查封冻结
房屋买卖合同刚签订没几天，鲍女士就允许雷竣公司入住到3501B室。但诉讼后，该公司针对3501A室的诉讼向法院申请财产保全。法院最终查封了雷竣公司正在用来办公的3501B室，同时还冻结了林先生名下的所有银行账户。
这突如其来的查封，惊动了林先生的贷款行浦东发展银行，造成了连锁反应。
由于一些原因，浦发银行（600000）一直未给贷款办理房产抵押登记，此时该行以贷款出现重大风险为由，起诉到法院要求解除贷款合同，林先生一次性付清贷款509万余元并支付利息。
浦发银行也向法院申请了财产保全。至此，林先生名下分别位于阳光上东小区和丽水嘉园小区的房屋以及一辆奔驰车被查封，股票、期货账户被冻结，导致期货账户里的资金被强行平仓。
而阳光上东的房子林先生也是贷款买的，当时由于一些原因也没有办理房产抵押登记。贷款行民生银行（600016）闻听后也诉至法院，要求解除贷款合同，支付贷款134万余元。
豪宅空置近3年 仅获赔20万
3月8日下午，记者与鲍女士见面。她告诉记者，三年过去，4起官司都有了结果。
两起银行诉讼，法院最终都判决林先生应一次性支付银行剩余贷款。
3501B室的诉讼，2010年3月就有了终审结果。法院判决雷竣公司支付给林先生剩余房款，房屋过户到该公司名下，之后很快执行完毕。
3501A室的诉讼2010年底才结束，法院终审判决双方解除合同，林先生退还房款，作为雷竣官司对林先生的赔偿——“定金20万不还”。
这20万元远远弥补不了林先生和鲍女士的损失。鲍女士告诉记者，这套房子如果出租，空置将近三年的损失已经达到200多万元。
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追访业主
为还款 借高利贷抵押父母房产
“虽然被查封、冻结的都是林先生名下的财产，但事情因我而起。”鲍女士告诉记者，为了帮林先生维持生意上的运转，她以自己的名义借过高利贷。
“父母为了帮我摆脱困境，不但拿出了自己的养老钱，还抵押了他们自住的房产。”鲍女士说。
为还贷 低价变卖三居室
如今，筹集3501A室的应退房款，成了林先生和鲍女士的烦心事。鲍女士说，目前雷竣官司已经申请强制执行。
鲍女士和林先生在酒仙桥还共有一套房产。2011年1月19日，法院工作人员在房门上贴出公告，要求5日内履行判决义务，否则房产将被拍卖。
而此前，林先生为了一次性偿还银行贷款，已经将一套能够远眺朝阳公园湖面的100多平方米的三居室，以22000元/平方米的低价卖掉。鲍女士和林先生准备把3501A室再租出去。
律师点评
卖房违约责任过轻难约束
资深房产律师、北京市惠诚律师事务所律师陈楠看完合同后一直摇头。他说，二手房买卖合同中，是应该对买方逾期还款的违约责任作出专门约定的，但鲍女士的合同里没有。在3501A室合同中，买方的违约责任只被笼统地概括为20万元定金损失。
“如果是按房款比例、按日计算违约金，标的800多万元的房产违约金数额很高。可在他们的合同里，买方无论是延迟付款还是突然撕毁约定拒绝买房，顶多承担那点定金损失，难以起到约束作用。这也正是买方敢‘打持久战’的原因。”他说。
重口头轻合同是“大忌”
作为一名法律工作者，陈律师提醒说，交易中“人大于法”思维是严重错误的，司法实践中，因为轻信对方而草率签约，导致损失的例子比比皆是。因为到了法庭上，认的恰恰只是你草率签订的合同书。
陈律师表示，从这两年的情况看，每次房屋买卖新政的出台，都会引发一次毁约潮。其间，如果合同签订内容不够严谨，某一方可能会因此利益严重受损。
如今，国十六条刚刚出台，相当一部分人失去了购房资格，或购房首付款比例大幅提高。从经验上看，未来很可能出现新一轮毁约潮，如果在其间进行房屋买卖，当事人一定要以本案为戒。
