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揭开中介炒高租金的秘密:年租变日租 租金翻一番

2011年03月30日 19:37 北京晚报 李海霞 姚丽颖我要评论0字号:T |T

与房主签下三千 中介转租六千 日租中介收回一万

和自己的房子同一楼层、同一户型,邻居的房子每月租金5500元,而中介给自己的报价却是在3800元至4200元之间。最近,准备将位于牡丹园塔院的房子出租时,薛女士遇到了这样的怪事。人家的房子租的价格怎么那么高呢?在求解这个命题的过程中,徐女士不仅找到了答案,还意外发现了中介炒高租金的最大暴利模式:日租。

“日租也是租赁代理的一种,有整租的,也有群租的,可以说是租赁代理中,吃差价最多的一种方式了,因为房主、中介都获利丰厚。不过,这里面的安全隐患,应当引起有关部门的注意。”徐女士说。日租不仅炒高了租金,还埋下很大的安全隐患。

蹊跷

同户型出租租金差三成

牡丹园塔院位于北三环与北四环之间,是多家单位的宿舍区,小区内部环境非常好,绿化硬化面积占小区总面积的70%。小区的外部,南临小月河公园,北靠北医三院,周边分别有北大分校文理学院、北医附中和九一小学、北航、北影等院校,还有美廉美超市、翠微商厦等大型购物场所,更重要的是交通方便,除十几路公交车通行外,离地铁十号线牡丹园站仅有几分钟的路程,是一个各方面配套都非常齐全的社区。

因此,多年来,房屋租赁市场都处于供需两旺的状态。据链家等中介机构统计,这个小区的出租率达到50%,是本市知名的热租小区之一。

徐女士在这个小区里有一套小两居,几年前搬离这里后,因为一直想留给儿子大学毕业住,就一直闲置。但没想到儿子毕业后选择了出国留学,于是,去年十一之后,徐女士就决定把房子简单装修一下出租出去。在装修之前,她先给小区周边的几家中介打了一圈电话,询问价格,中介报出的租金估价在每月3800元至4200元之间。徐女士算了一下,如果花5万元装修,1年基本就能收回投资,还是值得的。

往小区跑多了,徐女士不禁感慨:这个她曾经十分熟悉的小区,现在已经变得非常陌生,因为租的租、卖的卖,邻居们都换了,也都不认识了。一次她在楼道里偶然听到邻居一对夫妇聊天,说同一楼层的房子有租5500元的。徐女士这个楼,同一楼层的户型、面积都一样,人家是怎么租到这么高价的呢?因为不熟,徐女士没好意思上前搭话,但心里却留意了:一定要问问中介怎么回事。

徐女士没想到,这个本以为很容易在中介那里找到答案的问题,却没能得到满意的答复。各家中介都说不清楚怎么回事儿。有的中介倒是明说:“您要是把房子让我们代理出租,我们可以给您每月涨100到200元,如果您同意群租,还能再给您涨200元,但达到一个月5500元的租金不可能。”徐女士虽然心有疑惑,但也开始怀疑自己是否听岔了,就没再深究。

曝光

年租变日租 租金翻一番

这个问题的答案在装修过程中找到了。装修工人告诉徐女士:“你家卫生间的墙和相邻的客厅墙总是渗水,没法刮腻子、刷墙。”工人分析,可能是邻居家的卫生间没做防水,洗澡时渗过来的。

一天中午,徐女士敲开了邻居家的门。进门以后,屋里的场景把徐女士镇住了,小小的两居室住了三对夫妇。徐女士把渗水的问题和他们一说,一个40多岁的女士说,她们是租房的,修不了,让她找一位丁先生,并把丁先生的手机号码给了徐女士。和丁先生联系上之后,丁先生说,他是从一家中介把房子租过来的,房子的维修由那家中介负责,并把租赁合同给徐女士看。

没办法,徐女士又联系了那家中介的相关负责人,人家答应修,但半个月过去了,一直没有动静,多次沟通无果后,万般无奈,徐女士通过房子的原产权单位联系到了房主。房主也说,根据租赁合同,房子应该由那家中介修,也把合同出示给徐女士看。

这样,徐女士就看到了两份租赁合同。对比两份合同,徐女士惊讶地发现,中介与房主签的租金是每月3000元,而租给丁先生的租金是6000元,起租日期只差一天,这就意味着中介仅仅是一倒手,房租就翻了一倍。

在交涉的过程中,随着与丁先生越来越熟悉,徐女士知道的越来越多,原来丁先生供职于一家小中介,老板是他的老乡。一般他们都是以年租的方式从中介或二房东手中接过房,然后以日租的方式租出去,像这套小两居,朝南的大卧室日租金120元到140元,朝北的小卧室日租金100元至120元,客厅日租金60至80元,因为离北医三院近,有许多病人家属租,一个月闲不了两三天,这样,一个月下来,一套房能收8000元到10000元,除了租金,平均每月至少能挣2000元呢。

“为什么你们从中介或二房东手中租,而不直接从业主手中租呢?”对于徐女士的这个疑问,丁先生解释说:“一是中介和二房东一般都会把家具、家电配齐,还负责维修;二是一般房主都愿意整租,不愿意群租、日租,担心乱,也担心毁房子,不愿意租给我们,而中介和二房东就不顾忌这些了,只要租金高,他们才不管你怎么租呢,很多都是瞒着房主租给我们的。”

“也有个别业主无所谓,愿意直接把房子租给我们,我们一般都会给到比较高的租金,有的5000元,也有5500元。即使高一些,我们还能挣一半呢。当然,还有一些房源是以我们个人的名义从房主那里租来的,我们本身就是二房东,这样收益还能更高。”丁先生的算盘打得很精。

丁先生再三强调,因为这种方式不太“光明正大”,所以只能比较“低调”,出现问题,他们这样的小公司也好躲,而一般大一些的中介公司就不敢做,这也是为什么徐女士问中介有人租5500元而得不到答案的原因,他们不敢做,但又怕说了失去客户。

揭秘

日租暴利惊人 热点区域升温

从丁先生那里了解到这么多内幕,徐女士再一次被“日租”模式的暴利镇住了。“我知道房屋租赁中介服务有两种:一种是房主、租客双方签约,中介仅起搭桥作用的‘居间’租赁;一种是中介从房主手中先以一年仅支付10至11个月的租金的形式承租,再以高于市场价的价格转租给租客的‘代理’租赁。最近,大家都在嚷嚷房租上涨,除CPI上涨、限购等因素外,也有中介人为抬高的成分。人为抬高指的就是一些中介通过代理租赁吃差价。众所周知的模式是中介把房子收下后,以每月高出300元至500元的幅度群租出去,一年下来,每月价差再加一两个月空置期租金,利润能达到1万元,这已经是比较高的回报了,但和‘日租’比起来,简直是小巫见大巫。按照丁先生说的利润,一个月2000元,一年就是24000元,这还是从中介、二房东手里接的房,要是直接从房主手里接,利润就更高了。这对中介、房东的诱惑更大,对租金的抬高效果也更明显。”

丁先生也不否认这一点,他还介绍,最近,物价上涨、二手房买卖不好做以后,有房主、中介开始主动和他联系,“日租”房源有上升的趋势,现在网上“日租”房源可以说是全面开花。春节之后,这个小区他手里的房源就由4套变为6套,他忙不过来,就让家里的“老婆子”来帮忙了。

在丁先生的指点下,徐女士在北京58同城网、赶集网、北京手递手网、北京列表网等多个网站看到,网站上充斥着大量的“日租”信息,有的还设有专门的日租频道,有的号称每天上传2000条“日租”房源。

徐女士总结这些房源信息时说,这些“日租”房源大多位于三甲医院、重点大学校园周边;也有的位于中关村(000931)、CBD、燕莎等热点商圈及公主坟、方庄、三元桥等传统居住区,最近,五环内的地铁沿线等新兴居住区的“日租”房源增加也很快。而“日租”价位,因房源位置、户型不同,多集中在60元至260元之间。

据丁先生介绍,由于北京的外来人口多,“日租”市场一直不缺客户,其中一些热点区域需求长期大于供给。在这些区域,对于他们来说,拿到了房源就等于挣到了钱。

隐患

炒乱区域租金带来安全隐患

徐女士认为,“日租”的存在有它市场需要的一面,但另一面就是巨大的暴利拉高了区域租金,同时也给市场管理、小区安全带来了隐患。据徐女士介绍,当中介把这些房源以“日租”的方式出租时,许多房主是不知道的;而租客从中介手里租这些房源时,既不签合同,也不给发票,顶多给一张收据,房主、租客的权益都无法得到保障。另外,以她家邻居的房子为例,如果租给一些病人或病人家属,是否会从医院带出一些病菌也不得而知,如果有,可能会危及整个楼门住户的安全。

对于“日租”问题,链家地产首席分析师张月表示,它实际上是租赁代理吃差价的“豪华版”,也是不符合本市租赁管理相关规定的。但要规范它,还要从根本的规范租赁市场着手。

首先,要加强出租房屋备案管理,不少小中介对于出租房屋,包括“日租”房屋,很少主动登记备案,眼下还是相关部门对房源监管的“盲区”。

第二,还要加强租赁代理管理。现在,一些小经纪公司获得房屋的代理权之后,任意定价,只要市场买方接受租金价格,经纪公司就能获得差价利益,不仅抬高了价格,也造成了租赁价格信息的混乱。

另外,加强代理租赁资格审核。目前,市场上不少不符合资质的经纪公司从事经纪行为,尤其是一些小经纪公司,并不具备从事经纪活动的资格,经常带来风险隐患,例如曾经出现的“捐款逃跑”事件。从目前了解的情况看,从事“日租”的经纪公司大多没有相关资格。如果这些根本的问题解决了,不仅能解决租赁代理吃差价问题,“日租”问题也就解决了。

租金提前进入下行通道 租房客议价空间扩大到300元

近一周内北京租赁市场悄然发生变化,市场租金出现了下降,下降幅度在100元至150元上下。业主的议价空间也从上个月月末的一二百元,扩大到二三百元。业内人士认为,今年租赁市场第一波涨价潮宣告结束,租金进入下行通道。

“安华西里的房子因为交通方便配套便利,业主原来都很难降价,最近不同了”,一位安贞桥附近的中介告诉记者,比如安华西里的两居室,原来报价三千五六,现在登记挂牌时已经降了一二百,真有租客的话租金还能再往下降个二三百元。

由于今年2月北京租赁市场供需两旺,业主趁机涨价的行为明显,到了3月下旬,租赁需求相对减弱,市场抬高租金的氛围也减弱,业主报价出现下调。“从目前的业主报价来看,平均租金报价为3400元至3500元左右,较月初下降100元至200元。”链家地产首席分析师张月表示。

据了解,北京租赁市场的供需比长期维持在1比3左右,业主的心理预期对租金的影响较大。3月上旬,租赁需求的增长幅度下降,由2月末的35%下降至16%。业主的报价方面,相比上个月坚挺的挂牌价,报价在上旬开始松动,可议价空间从2月末的一二百元,扩大到二三百元,环比扩大30%至50%,反映出租金进入下行通道。

记者了解到的情况,最近住房租金的松动不是“个案”行为,而是部分地区区域性的表现。例如立水桥附近的两居室,也从原来3500元至3600元下调至现在3300元至3400元。安贞区域,两居室的租金从月初的3500元降至3300元,部分典型楼盘下降超过300元。

“今年北京租赁市场提前进入下行通道,除了租赁需求提前释放、租金涨幅较大的因素外,还与合租、远郊租房比例上升有关。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,统计数据表明,北京全市租赁市场合租比例已由去年年初的45%,上升到目前的近60%,远郊区县的合租比例也由去年年初的25%上升到43%左右。这不仅缓解了四环内租赁市场严重的供求矛盾,也在一定程度上对平抑市场租金,缓解租金上涨压力起到了重要作用。

此外,受新政影响,购房需求大幅萎缩,部分没有降价意愿的二手房业主开始转售为租,政府保障性租赁住房大量开工建设,也为租赁市场提供了更多的房源,有效缓解了供不应求的矛盾,从而导致今年首轮房租涨价潮宣告结束。

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