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记者揭青岛二手房交易黑幕:10个买房者9个吃亏

2011年05月24日 09:34 青岛新闻网我要评论0字号:T |T

买二手房中介给包办税费,购房者是省心了,但可能被中介骗了税钱,因为房子可能根本就没有那么多税;楼市低迷的情况下,购房者想少交点首付,或者少缴税费,都能搞定,套路还是高评低估,阴阳合同的方式 ;二手房一房一价很难实行,客户刚咨询了房子,回头就涨了10万元;限购后没有社保证明没法买房子,中介可以帮忙解决,花几千块找代办公司办……5月16日下午,记者成功应聘李村公园附近一家中介,当上了房地产经纪人,揭开二手房市场的种种猫腻。

当心税费陷阱

看清“包税”的真面目

5月16日下午,在中介店里,记者咨询店老板关于二手房税费的事情。从2009年开始,青岛二手房市场持续火热,价格也一路高涨,到今年年初房价上涨趋势才得以遏制,然而目前仍是高房价状态,购房者买房子自然把避税考虑在内。

避税有招,压低过户价

“买二手房的客户,如果想少缴税怎么给办?”

“能少缴税,方法也很简单。”店老板陈河说道。

原来,在青岛二手房买卖所需税费都得由买房者来出。包括营业税、个人所得税和契税等,其中营业税和个人所得税本应由房主来承担。根据青岛规定,契税方面,首套房90㎡ (不含90㎡ )以下的是总房款的1% ;首套房90㎡ (含90㎡ )以上且小于144(不含144㎡ )是总房款的1.5% ;144㎡以上(含144㎡ )是总房款的3%。二套房不计面积,统一为3%。

营业税方面,对于144㎡以下(不含144㎡ )且满五年的住房免征营业税,144㎡以上满五年的收成交价和买入价差额的5.5%,对于未满五年的住房不记面积统一收房款全额的5.5%。个人所得税方面,对个人转让自用五年以上,并且是家庭(夫妻双方)唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税,其他普通住房则需要征收总房款的2%。想成功避税,得最大限度地压低过户价格。过户价低的话,营业税可以大幅减少,差额的5.5%甚至可以忽略不计。降低总房款的话,契税也可以省下不少。“避税也有提成,等成交房子的时候,具体再跟你说 ,现在你还用不到,不用管太多。”陈河说道。

名为“包税”,部分被中介拿走

在中介打工过程中 ,记者发现,很多购房者对于税费收取标准并不了解,这给了中介可趁之机。在中介登记的房源中 ,有很多写着“包税”,帮购房者办理税费业务。购房者对税费本来就不懂,一些人对中介提供的此项服务自然乐意接受,实际上这里面有很大陷阱。

“包税是什么意思?”“帮客户办理税费的事情,等签合同过户的时候再说。”“这个业务能拿提成?”“这个也能挣钱。比方说营业税方面,家庭唯一住房,满五年过户没有营业税。到时候跟客户说不是唯一住房,得交营业税,这部分钱就出来了。”“那房主如果跟客户说了怎么办?”“这个没事,提前跟房主说一声就没事了,房子顺利成交,房主一般不会说什么。”

在中介出售的房源中,过五年的房子还是很多的,税费可以少缴很多。购房者在买房之前如果不了解其中的详细收费情况,很可能被中介给忽悠了。单是个人所得税这一项,总房款的2%也得有上万元,忽悠成功的话,中介就赚到了上万块。

税费方面有“油水”,房价方面呢?能不能赚房价的差价?对于这个问题,陈河告诉记者,赚差价基本上是不可能了。“现在的购房者聪明了,房价都是透明的,你家有这套房子,别的中介也有,要价高了很难卖。”“以前的时候能弄点差价?比方说房主要100万元,105万元给他卖了,跟房主分提成。”“前几年的时候可以,现在不行了。”

而根据《房地产经纪人管理办法》,房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的,应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况,经委托人同意后,另行签订合同。房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用;不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈。

搞阴阳合同,易留纠纷隐患

“买房子的如果想少付点首付能不能行?”“高评低估。”“这是什么意思?”“很简单,举个例子。你这套房子成交价可能是80万元,到时候得交首付办贷款,高评,找评估师,最后价格可能是100万元,这样你就能少交首付了。如果想避税,就低估,过户的时候低价过户,就能省税了。”

在打工中,记者发现,这样操作下来,就必然产生阴阳合同。就是一套房子,房主、中介、买家,三方先私下签一份阴合同,上面的价格是实际成交价,再向税务等政府部门提交一份阳合同,这个价格往往都低于实际成交价,这么做的目的只有一个,就是为了避税。房主为了成交,也不损害个人利益,自然会同意;买房子的少缴税,肯定会选择。这样一来,阴阳合同就产生了。双方不发生纠纷自然没事,但一旦有了纠纷,合同就难以保障个人权利了。购房者本身逃税,是违法行为。另外,实际上避税空间以后会更小,去搞阴阳合同,购房者实在是得不偿失。

今年年初,青岛市地税局、财政局、国土资源和房屋管理局联合下发了《关于应用房地产评估技术加强存量住房交易计税价格工作的通知》,在市内四区启用存量房交易计税价格评估系统。根据新的评估系统,市内四区最低价的提高幅度是30% ~50% 。以后,二手房过户缴税都要通过这个系统。

应聘成功

这家小中介没底薪,提成50%

5月16日,记者登录青岛某招聘信息网站,单是招聘二手房经纪人的信息就有100多条 ,很多中介都在招聘,中介连锁店、小型夫妻店等等都有。“今年形势不好,其实本来这个行业流动性就很大。房子不好卖,走的经纪人很多,中介就不得不招聘培养新的经纪人。”太平洋房屋相关负责人告诉记者。

记者从各家招聘信息介绍中发现,招聘的房地产经纪人大多不要求有从业经验,而且标榜的工资很高,月收入3000元~5000元。记者随机找了一家李村公园附近的中介,该中介也在招聘经纪人,根据老板留的联系方式,记者打了过去。

“咱们招聘经纪人?有条件吗?我没经验。”

“没经验没事,你今天下午能过来吗?先过来看看吧。”

下午4点,记者来到了李村公园附近的这家中介,店老板叫陈河(化名),店里还有一名经纪人。

“你之前是从事什么工作的,了解这个行业吗?”

“做过装修,了解房地产行业。”

“你得做好心理准备,这段时间形势不好,各家中介都不太好。”

“没事,先学点经验。”

“那行,咱们现在就是在店里等着,也不用到处跑,这个活倒是不累。”

“工资方面是怎么算?”

“咱们是小店,没有基本工资,不过提成很高,提成50%。现在中介费是总房款的2%,提成50% 也很高。大的中介给经纪人的提成没这么高,咱们算是最高的了。”

也就是说,一个月下来,如果一套房子没有成交,经纪人的收入将是零。

“工作怎么开展?”

“这工作简单,工作就是上网,发房源,等客户。你明天拿个笔记本电脑过来,可以上网,发房源。等过几天,带你去周边小区贴点条,熟悉一下各小区。”

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