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房产税压顶“商改住”

2011年09月05日 09:34 中国房地产报 于春美我要评论0字号:T |T

在国家对住宅市场一轮轮“限购”之下,酒店式公寓、“商改住”项目等商业产权用房因不受“限购令”影响备受热捧。不过,日前,青岛市地税局一则有关个人自用非住宅转让或出租征收房产税的公告给这一火爆的市场浇上了一瓢冷水。从持有环节征税以抑制限购令下的“擦边球”行为,青岛市无疑成为“先行者”。

“这无异于晴天霹雳。商业性产权用房的持有成本将大大增加。”有商业产权用房持有者表示担忧。

而今年5月,北京市也曾下达《关于加强部门联动完善商业、办公类项目管理的通知》,严禁开发商将商业用地变成住宅用地,禁止开发商将整体办公区分割成小的区域出售。北京从建筑设计层面禁止“商改住”政策的实施,也意味着开发商不能再开发此类房型。这两个城市的举动,将意味着现有的商业性质公寓将成为 “最后的晚餐”。

转让和出租均征税

据青岛市一位房产中介负责人介绍,以往青岛地区对个人持有的商铺、公寓、写字楼等商业用房转手买卖时,只须缴纳契税、个人所得税和营业税及附加。但今后,个人自用非住宅交易还应缴纳房产税,征收规则为:房产原值×(1-30%)×1.2%。特别值得关注的是,房产税缴纳年限最高为3年,如果不足3年按实际持有年限计算,若高于3年,按3年计算。若以价值100万元的房产,持有2年交易为例,需缴纳的房产税值为:100万元×(1-30%)×1.2%×2=1.68万元。在青岛市地税局的这份公告中还明确指出,个人出租非住宅的物业,也应按规定缴纳营业税及附加、个人所得税、印花税、房产税等税收。个人出租非住宅的,月租赁金额小于5000元的,综合征收率为12%,房产税应纳税额=租金收入×12%;月租赁金额大于等于5000元的,综合征收率为18.65%或18.7%,包括营业税、个人所得税、房产税等,其中房产税应纳税额=租金收入×12%。

“按持有年限征税,持有年限越长转让时交的就越多,这跟住宅持有年限越长税费交得越少恰好相反,而且对于个人非住宅物业出租时也要交税,这传递出政策愈收愈紧的信号。”上述房产中介人士表示。

“非住宅”投资受限

1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》中规定:房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳,具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定。房产税按年征收、分期缴纳,纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。对个人所有非营业性房产可免征房产税。

“依据税法规定,个人住宅一般不交纳房产税,但商业性用房应按价或者按租金计征房产税。但实际操作中,很多城市个人购买的商业性用房自用(比如40年产权的‘商改住’、酒店式公寓等),一般不征收房产税。”21世纪不动产市场分析师常智对记者表示,青岛此次从严征收房产税也是依法征收,抑制投机、堵塞税收漏洞的举措。上海易居房地产研究院院长杨红旭在接受记者采访时表示,此前,很多地方对公司、机构持有商业性用房交易一直是征收房产税的,但对个人持有的商业性产权用房并未征收房产税。不过,目前,上海、重庆已试行对居民住宅开征房产税,而且对住宅开征房产税有全面推开的趋势。既然对个人住宅已试行征税,对个人非住宅过户征税更理所当然。未来,不排除在对个人住宅征收房产税全面推开之前,先对非住宅性用房征收房产税。

“此次地税新政虽然针对二手房市场,但二手转让交易费用增加带来的影响必将推及新房市场。而且这将加大个人持有者的投资成本,投资者应谨慎。”杨红旭提醒。

对于征收房产税政策对抑制投机的影响问题,伟业我爱我家副总裁胡景晖则对记者表示并不乐观。

“因只对增量征收,对存量不征收,上海、重庆房产税试点半年有余,收效甚微。实际上,对个人非住宅过户征税也面临很多难题,特别是对出租征税,比如若买卖双方不开票据,则无法实现。”胡景晖认为,随着国家宏观调控政策趋紧,对非住宅地产征收房产税也是抑制投机的一个举措之一,各地在制定政策时不排除互相参照制定相关政策的可能。

常智表示,在住宅限购背景下,商业性产权地产交易的再次收紧,意味着投资渠道进一步缩小。对于手里有多套商业房产的投资人来说压力较大。

“政策肯定会对市场上绝对交易量产生一定影响,但影响应该不大。商业性用房在北京、上海、深圳等商业发达地区流动性比较好;而在经济欠发达地区,通常交易的周期会比较长,占比不太多。从北京市场的情况看,这种项目在今年5月份政策出台前就消耗得差不多了。”胡景晖说。

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