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购房人面对“国五条”20%个税的诉讼策略分析

2013年03月05日 11:05我要评论0字号:T |T

房产“国五条”自2013年3月1日颁布实施以来,已经由很多朋友打电话问我应该怎么办?他们当中有人已经交了购房定金、有人付了首付款,还有人已经网签结束,但他们都有一个共同的特点就是,在合同中约定房屋交易全部税费均由买方承担。

如果大家看过,《存量房买卖合同》俗称(《二手房买卖合同》),就会知道,关于税费一条中个人所得税应该由卖方承担,但很无奈的房产交易市场是卖方说了算,因此很多购房人不得不忍痛承担了本应由卖方所应缴纳的税费。

但是随着房产“国五条”20%个税的横空出世,打破了原有的默契与平静。因为对于购房人来说,20%个税少则十几万多则几十万,相当于购房款的首付。大多数人都是为了解决自己的住房问题,不是在投机炒房赚钱,买房款大都是多年积蓄外加东拼西凑的钱,所以感到难以接受。

但如果冒然解约又要承担高额的违约金,因为根据我国法律规定,违约金最高可以达到合同金额的30%,这样就使买房人进退两难。而且很多卖房人本身也是买房人,都是将自己原有房屋卖掉,再换地理位置更好或面积更大的房屋。

根据上述情况,我们可以发现,在一系列的违约后,整个购房链条上的当事人,没有最终的胜利者。

那么,面对这种情况广大购房人应该怎样处理呢?我们建议大家引用我国《合同法》中的情势变更原则来处理这个问题,下面给大家详细的解释一下这个原则。

一、法律是如何规定的?

2009年5月13日最高法院出台的《合同法解释二》第26条详细地阐述了这一原则:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

二、情势变更原则的适用条件。

1. 须有情势变更。

所谓变更,指的是情况的变动。针对合同而言,是指订立合同后合同行为的环境或基础发生变动,以致于在履行时须面对一种新的情势。

2. 情势变更,须未为当事人所预料。

未预料之事必须是客观的,即使当事人实际上未预料(主观),但依诚信原则如此事变当然可得预料,则该当事人有过失,不得主张情势变更原则。

3. 情势变更须因不可归责于当事人之事由而发生。

4. 情势的变更导致履行合同将会显失公平。

三、为什么购房人可以引用情势变更原则?

首先,购房合同中约定的由买方承担全部税费就是基于卖房人的强势地位,强加给购房者的。其次,在购房合同履行中,因国家的房地产调控政策出现新的变化,将卖房个税增加到了20%,这一点是买卖双方在签订合同时无法预见到的,同时税率的这种变化不可归责于任何一方当事人。最后,如果继续履行合同对于买方当事人明显不公平,是一种无法承受的购房负担。因为最主要的原因是,买房人已经承受了自己按照法律不应承担的税费,如果还要为增加的税费继续买单,明显有违公平正义的民法基本原则,所以我们说,应当可以适用情势变更原则。

四、情势变更原则的效力是什么?

情势变更原则的适用效力,一是可以变更合同内容,二是可以解除合同。

1. 变更合同内容,消除显失公平的结果,使合同在公平基础上得到履行。买方可以与卖方协商,关于税费重新分担的问题,具体比例可以根据双方实际情况进行协商。

2. 解除(或终止)原合同关系,免除当事人的法律责任。在司法实践中,如果采取变更合同内容的方式仍不足以消除情势变更给买房人带来的显失公平的后果,买房人可以依法请求法律救济,解除合同关系。基于情势变更事由终止或解除合同后,法院应免除买房人不履行合同的责任,且卖方不得对此请求损害赔偿。

五、情势变更与不可抗力的区别是什么?

我国《民法通则》第153条对不可抗力作了如下定义:“本法所称的‘不可抗力’,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”可见,不可抗力与情势变更的区别如下:1、客观情况不同,前者是起因于重大的自然灾害和重大的社会事件,后者一般是由社会经济情势的变化引起的。2、履行后果不同,前者发生后,合同的全部或部分义务不能履行;后者发生后,合同一般仍能履行,只是履行后会造成明显的不公平后果。3、影响范围不同,前者既可适用于契约关系,又可适用于侵权关系;后者仅适用于契约关系。

另外,根据《北京市法院审理涉及限购政策的房屋买卖合同纠纷会议纪要 》的规定,“国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程,而是经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同,当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。因此,住房限购政策在司法实践中不宜认定为《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力。”所以,我们认为在目前的环境下,适用不可抗力的原则是不合适的。

希望我们关于情势变更原则的分析,能为大家提供帮助。(作者系北京市铭滔律师事务所律师)

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