对于宋雪来说，2010年4月14日是个分水岭，在此之前她忙着买房，在此之后她忙着退房。
4月初，已经有两套住房的宋雪，为了给儿子结婚，通过中介公司购买了一套位于北京通州区的二手房。双方在合同中约定，房屋总价款为200万元，定金2万元及首付款58万元，应在4月12日前支付，余款应在5月10日前支付，否则视为违约。
“本来合同中规定的违约金是总价的10%，但是我们怕房主违约，双方把违约金提高到了25%。原来想保障自己的权利，没想到却把自己套牢了。”宋雪说。
4月12日，宋雪支付了定金和首付款后，开始委托中介公司办理贷款。
4月14日，为了抑制房价过快上涨，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即“新国十条”）。此后，地方政府相继出台更为细化的配套措施。
这些房地产政策的影响之一就是使得宋雪成为合同违约者。4月20日，中介公司告知宋雪，贷款办不下来了，因为“新国十条”明确规定，停止发放购买第三套及以上住房贷款。这下宋雪的难题是，继续履行合同支付余款，手里没有那么多钱；不支付余款，就要承担违约责任，支付50万元的违约金。
调控引发退房纠纷
因房贷被拒烦恼的人不止宋雪一个人，类似的故事在京城楼市不断地上演着。北京市通州区法院民事审判庭的一位法官表示，目前因政策的调整造成买方违约的案件正在呈快速增长之势。
据统计，自4月15日至5月13日，通州法院关于二手房的买卖案件共收案96件，与上月相比明显增加。房地产专业律师孔维钧认为，房地产新政实施之后，贷款问题成为引发买卖纠纷的焦点问题，也是引发退房潮的主要原因之一。而以下两个环节，最容易引发买卖双方的纠纷。
一是，首付比例提高，超出买方预算无力履约。“新国十条”出台，规定贷款购买二套房的家庭，首付比例不得低于50％，而此前的房贷政策规定，二套房的首付比例不得低于30％。其间，20%的差额就意味买方要多支付几十万元的现金。
二是，房贷审核严格，部分购房者无法获得贷款。除了“新国十条”明确规定，停止发放购买第三套及以上住房贷款外，其他几个地方政府也出台一些限制性规定。
例如，北京市出台新政策，不能提供一年以上北京市纳税证明或者社会保险缴纳证明的外地居民，银行将暂停发放房贷。这项规定直接使一部分外地居民成为了“房贷弃儿”。
政策空白 法院难断案
这是否意味着，购房者需要为“房产政策调整”而付费埋单呢？
我国《民法通则》第一百五十六条以及《合同法》第一百一十七条第二款规定，所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据法律的规定以及学理解释，不可抗力主要包括：自然灾害、社会异常事件、政府行为等几种情况。
那么，“房产政策调整”是否属于政府行为呢？孔维钧认为，国家房产政策变化导致无法履行合同，属于不可抗力，可以解除合同。依据英美合同法理论，当法律或政令的颁布使履行合同成为违法行为时，当事人可以拒绝冒违法履约的风险。比如订立合同后，政府出于对外执行反倾销措施或其他贸易报复措施的需要而实行封锁禁运等，使合同不能履行，当事人即可由此免责。
“房产新政策”是否构成不可抗力？在法律界尚未形成统一意见，各地的司法裁判也没有统一标准。
中国人民大学商法研究所所长刘俊海认为，二手房购房者可以依据情势变更原则，请求变更或者解除合同。情势变更原则是：合同成立以后客观上发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同的。
2009年5月13日起施，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（以下简称《合同法解释二》），第二十六条采用了情势变更原则。
“依据情势变更原则，买卖双方可以解除购房合同，买方的预付款和定金都可以退回，并且不用承担违约责任赔偿对方损失。这对于双方是比较公平的。”刘俊海说。
6月3日，杭州房产新政实施后首例退房案，在杭州下城区人民法院开庭。庭审中房地产新政是否属于“情势变更”，成为了双方争议的焦点。
原告李全青今年4月3日，通过中介公司签了一份购房协议，其中约定总价88万元，首付先付3成，其余房款申请银行按揭。十日后，李全青向买方支付了8万元预付款。
4月14日“国十条”出台，规定 “对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”
因李全青户口在河南老家，无法出具相关证明，银行以此为由拒绝了他的贷款申请。
在与房主多次协商未果的情况下，李全青只得起诉至法庭，请求依据情势变更原则，解除双方签署的购房合同，返还其支付的8万元预付款。
原被告双方就房地产新政是否属于 “情势变更”展开了激烈的争论。此案，当日法庭未作出判决。
河北廊坊市法院的一位不愿具名的法官表示，在司法实践中情势变更原则的适用条件比较严格，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。
自从房地产新政出台后，各地房产违约退房潮频频出现，各地基层法院对此类案件十分慎重。因为一旦作出判决，就会对此类案件具有示范性的影响。所以，基层法院遇到适用需要“情势变更原则”的退房案件时，先上报所在地的高级法院，等待批复后才作出判决。
“现在全国各地的基层法院都在观望等待，谁也不想做第一个吃螃蟹的人。”这位法官说。他希望最高法院能最快出台一个司法解释，对于由“政策调整”引发的购房纠纷究竟属于何种性质？属于“不可抗力”还是“情势变更”？需要最高法院做出明确细化的规定。
另外这位法官还认为，房地产新政在具体执行起始时间和追溯范围问题上都未作明确规定，增加了具体部门在实际执行中的难度。
比如，房地产新政出台前所签订的没有完成交易的购房合同是否要遵循新政规定等，未作出清晰的规定，导致执行部门一刀切地统一执行新的购房和房贷新政，从而带来了大量的法律纠纷。
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依据情势变更原则，买卖双方可以解除购房合同，买方的预付款和定金都可以退回，并且不用承担违约责任赔偿对方损失。但是房地产新政出台后，各地房产违约退房潮频频出现，各地基层法院对此类案件十分慎重。因为一旦作出判决，就会对此类案件具有示范性的影响。相关的情形需要最高法院做出明确细化的规定。
