56项目预计5月亮相
开盘均价再创新高
亚豪机构统计数据显示， 5月份京城有56个项目入市销售，其中首次开盘的纯新盘项目8个，如辉煌·云上、兴创·D标、新里·西斯莱公馆、金隅花石匠、润枫欣尚等，其余项目均是老项目后期开盘。从这些项目的开盘价格方面来看，在已公布拟售价格的项目中，整体开盘均价达到了30967元/平方米，相比4月份已经开盘的项目整体均价上涨了33.5%，创历史新高。
对于上述现象，亚豪机构副总经理高姗分析，5月份开盘项目量明显增加，但是首次开盘的纯新盘项目却比较少，这说明在调控政策亮相之后，市场出现了多种声音，不仅是购房者出现了观望情绪，就连开发商也对市场预期产生了分歧，有的开发商比较乐观，而有的开发商则比较谨慎。从5月份计划开盘的楼盘情况来看，48个老项目后期开盘中有相当一部分是地段较好、品质较高的稀缺项目，还有的项目是品牌地产商开发，由于这些项目在品质、品牌方面具备的先天优势，市场认知度较高，且前期经过市场推广有了一定量的客户积累，因此尽管楼市大环境较为动荡，但这些项目仍然有信心推盘销售。
相比之下，纯新盘由于缺少了前期的铺垫，人气积累较少，加之纯新盘所处位置以远郊区域为主，多于楼市高峰期拿地，土地成本等综合成本较高，因此在当前环境下不敢贸然开盘。
从5月欲开盘项目的整体价格对比来看，影响5月开盘价格继续走高的因素较为复杂。首先是政策风险导致的楼市预期发生变化，中端置业群体普遍采取观望态度，高端客群资金雄厚，受政策影响较小，此外，一旦楼市走弱，高端物业的保值避险功能也使得这类产品近期成为楼市投资客的关注对象。因此针对这类客群的多个高端、别墅楼盘集中计划在5月上市，包括均价达75000元/平方米的长安8号、均价达68000元/平方米的首创禧瑞都、均价50000元/平方米的阳光上东等，这些高端项目均在很大程度上拉高了5月开盘项目的整体价格。
其次，尽管受到政策影响，楼盘销售速度减慢，但开发商手握重金，仍具备短期内力撑房价不落的能力，市场将在一段时间内进入供需博弈的阶段。此外，5月新盘上市量偏少也是市场整体均价走高的原因之一。在楼市下行的预期下，新盘上市为求得销量往往采取市场定价法，即楼盘定价低于周边在售项目的价格，而老项目后期经历多轮价格上调已至高位，因此，5月纯新盘上市量不足也在一定程度上促成了整体均价保持高位。
新盘供应呈菱形分布
价格倒挂透支新城价值
从5月份入市项目的区域分布来看，呈现出明显的菱形分布特点，据亚豪机构统计数据显示，5月即将入市的56个项目中，东城区、宣武区等城市核心区项目仅为两个，分别是恒基中心汇豪阁、红山世家。密云县、延庆县等远郊区县的项目也是各一个，分别是学府花园、辉煌·云上。而大部分项目分布在朝阳、海淀、丰台及通州、大兴、昌平等城市拓展区及近郊的新城区域。从这样的分布特点来看，当前楼市供应的主流集中在城市近郊及新城区域。
新城区域的快速发展形成了一个特殊的现象就是中心城区与郊区新城的楼盘价格倒挂。据亚豪机构调查数据显示，5月即将开盘的项目中，一些新城区域的项目价格甚至超过的了市区的项目售价，如通州、大兴、昌平等新城区域的楼盘拟售单价处于2万至3万元/平方米区间，而位于三环周边西区国际公寓、7克拉等项目拟售单价却低于2.8万元/平方米。对此，亚豪机构副总经理高姗分析指出，在京城住宅郊区化不断加强的背景下，城市近郊区及新城区域毫无疑问成为了主流区域，但在城市规划利好的大背景下，加剧了部分新城的房化现象。以通州新城为例，在市政府政策重点倾斜之后，关注度极大提高，导致了该区域房价快速上涨，以至于出现了部分项目短短几个月上涨近万元的现象，楼盘价格不是建立在区域面貌得到实际改善基础之上，而是预期利好造成的房价暴涨，这种非理性的房价涨速提前透支了区域价值的上升空间，也为政策调控下的价格回归埋下了伏笔。
从入市项目来看,高端项目、品牌地产项目大为增加，区域分布及物业类型特点也比较明显，这些均是为了应对市场之变所采取的应对举措，成效如何还需市场检验。
晨报记者 张晓莉
5月计划开盘的部分项目列表：
项目名称 开盘情况 拟售均价 交通位置 物业类别 户型面积
兴创·D标 纯新盘 待定 五至六环 loft公寓 40-120平方米loft
西区国际公寓 纯新盘 28000 二至三环 酒店公寓 33-51平方米，精装
旭辉紫郡 纯新盘 待定 五至六环 花园洋房 150-200平方米三居
金隅花石匠 纯新盘 18000 六环以外 普通住宅 90-135平方米两、三居
润枫欣尚 纯新盘 20000 六环以外 商住公寓 50-80零居、一居、两居
亿城西山公馆 老项目后期 35000 五至六环 住宅 60-150平方米一居至三居
国际城 老项目后期 22000 五至六环 住宅 75-150平方米两、三居
西山国际城 老项目后期 32000 四至五环 商住公寓 30、55平方米loft
万科蓝山 老项目后期 39700 三至四环 普通住宅 167平方米三居
