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小产权房70年会员制靠谱吗?

国家虽已多次表示小产权房不合法,要试点清理。然而,根据媒体的最新调查发现,目前小产权房在一些城市不仅规模越来越大,花样也翻新了。70年使用权您知道,那您听说过70年会员制吗?会员资格可继承、转让、兼具投资价值,一代投资,四代受益……70年的会员制的地产模式看起来的确很“诱人”,可这事儿靠谱吗?为此,《法眼看经济》栏目采访了北京市两高律师事务所李国蓓律师。

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法邦网:李律师您好!首先,欢迎您做客《法眼看房产》。在我们的访谈正式开始之前,先跟大家打声招呼吧。

李国蓓律师:主持人好,网民朋友们好!我是北京市两高律师事务所的李国蓓律师,很荣幸又参与到法邦网主办的访谈栏目。

法邦网:欢迎李律师的再次做客。这几天有条新闻不知道您注意到了没有,某项目开创了一个70年会员制的地产模式。当记者询问房子是否为小产权房时,售楼人员回答说这是村集体的房子,没有外来开发商,因此跟小产权房不一样。这种说法对吗?到底什么样的房子才是小产权房呢?我们先请李国蓓律师为大家作个简单的介绍。

李国蓓律师:“小产权房”不是法律术语,是老百姓的一种通俗的说法,一般是指不具有国有土地使用权,建设后不能取得国家房地产管理局颁发的正式房屋所有权证书,不能上市流通的房屋。
  细分起来属于“小产权房”的情况还不少,我大体上将它们分为三类:一类是新农村集中住宅建设,利用的是农村集体建设用地,建成后分配给本集体经济组织成员或者是说安置本村村民后有剩余,由村或镇作为主体对外进行销售的房屋。这类房屋由于不是建设在国有建设用地上,不符合现行房屋所有权登记条件,所以不能办理房屋所有权登记;第二类是房地产商开发建设的,由于审批手续不到位,事实上先建后批造成的已完工但无法办理房地产权属证书的商品房;还有第三类是事实上已建成但却不可能消除违法状态的违法建设,如非法占地的建设、严重影响规划的建设等。
  过去,也有人把企、事业单位通过职工集资建房模式与房地产企业搞联合开发,建成后房屋由单位和职工各享有部分产权的房屋称为“小产权房”,但我个人认为部分产权和小产权是有严格区别的,前者是利用企、事业单位原有或已经取得的国有建设用地,房屋建成后由权属部门颁发房屋所有权证书,只是在分户区分所有权证书上是由单位和职工个人共有,并通过集资建房协议限制职工对外转让,和今天我们讨论的集体土地上建设的“小产权房”不同,当然,违法、违规建设的除外。

法邦网:小产权房没有土地证,无法上市流通,这是它最大的弊端和风险,很多人也已经认识到了,有位网友就提出了这么一个问题,他购买了一套小产权房,现在想转让,是否要取得村集体或其他组织的同意?这里面有没有法律风险?李律师能否为这位网友解答一下。

李国蓓律师:看来这位网友购买的是我上面提到的第一类“小产权”房屋,已经购买了“小产权”房再办理转让手续确实是比较纠结,因为小产权房本身就没有权属证书,不可能去房屋管理局办理过户登记。多数情况下是由出售这类房屋的乡、镇政府自制一个“乡产权证”,并为其日后的转让行为办理过户手续。刚才这位网友的问题很尖锐,就是转让行为是否要取得村集体或其他组织的同意呢?从受让人的角度来看,受让小产权房意味着与转让人会存在同样的法律风险,因此,受让人应当坚持征得村集体或其他组织的同意;从转让人的角度来看,如果小产权房一旦涉及法律问题,受让人主张权利受损必然要牵涉转让人,所以转让人明哲保身的办法也要征得村集体或其他组织的同意,这样对于转让与受让双方都有好处,当然,我说的是在发生法律风险后的责任分担问题,并不是说征得村集体或乡、镇政府同意就是转让小产权房合法有效的手段。

法邦网:很多人认为,小产权房规模大,入住率高就不会被清理。这种想法对不对?有没有小产权“转正”的先例?根据我们现在政策的走向,您怎么看这个问题?

李国蓓律师:“小产权”房被“转正”是个别的现象。正如前面我提到的,一些开发商在前期开发审批手续上先斩后奏导致出现“小产权”房,但后来因符合相关条件补办了各项审批手续,已符合不动产登记的法律要件,所以被“转正”。住宅建设是一件关系国计民生的大事,虽然开发商前期有违法行为,但如果行政机关责令开发商拆毁重建,既浪费资源又无实际意义并且对购房人影响巨大,所以在最终的处理方式上符合工程质量的建筑被保留。这里保留的最根本原因并不是因“小产权”房建设规模大、法不责众,而是开发商事后补办了各项手续,已符合用地、规划、建设等各环节的法律、法规的强制性要求,消除了违法状态的后果。建设规模大、购房人数多是考虑处罚方式的一个因素,但不是决定性因素。

法邦网:那么购买小产权房时签订的购房合同是否有效呢?这个合同对于小产权房的购买者有什么意义?

李国蓓律师:在回答这个问题时我们必须要确立一个前提,就是在第一类“小产权”房案件中,非本集体经济组织的城镇居民购买“小产权房”是否有效的问题,而不是对那些符合条件的本村居民来讲的。持有乡产权证的购房人最终被人民法院确认买卖合同无效的案件近些年来已屡见不鲜,排除一些极个别的案例,这类合同被归于无效的原因均发生在土地使用权性质上。合同无效的后果是恢复原状,无法恢复或是恢复后仍有损失的根据双方过错程度分担损失。因此合同被归于无效后,乡产权证是一个证明出售方过错程度的有力证据,从这个角度看,购买小产权房的购房人一定要坚持要求出售一方将所有的承诺写进合同里,并要求办理“产权证”,否则坚决不买。当然这也只是减少日后或有的损失,并不是“小产权”购房行为或是买卖合同合法有效的护身符。其他原因导致的“小产权”房问题要具体问题具体分析,在此就不展开讨论了。

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