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卖小产权房被控诈骗,开发商自掘坟墓?

59.8万就能买一栋占地面积290平米的四合院?近日,北京首次以诈骗罪追责小产权开发商,此罪名的量刑最高可至无期徒刑。而此前,国土部官员称今年开始试点治理小产权房,近期也有小产权房交易量逆市增加的情况出现,小产权房问题再次引发网民强烈关注。 今天,《法眼看房产》特别采访了北京圣运律师事务所的王优银律师,带大家一起走入这起小产权房纠纷案。

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法邦网:法律的理不说不明,房子的事不说不行!大家好,欢迎做客《法眼看房产》我是主持人魏彬彬,今天做客我们节目的是王优银律师您好!王律师您好!在我们的访谈正式开始之前,先跟大家打声招呼吧。

王优银律师:大家好,很高兴今天和大家在这个节目中和大家交流关于购房方面的法律知识,希望我今天的到来对大家有帮助。

法邦网:小产权房一直都是备受关注的热点词汇,小产权房问题也一直都是全国性的难解之题,那么我们所说的“小产权房”是相对于哪种房屋而言的?它是一个法律上的概念吗?

王优银律师:“小产权房”不是法律上的概念,而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。通常所谓的“小产权房”,也称“乡产权房”,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产,即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

法邦网:小产权房到底是不是我们通常所说的商品房?如果不是,那么它与商品房到底有哪些区别呢?

王优银律师:“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
    集体建设用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,连外村农民都不能够买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。由于没有土地出让金,也没有开发商疯狂的利润攫取,所以,“小产权房”的价格,一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。这也是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。
    根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有,村民对宅基地也只有享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护,也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见,乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让,而是说其转让或销售的对象是有限制的,只能在集体成员内部是可以转让、置换。

法邦网:“小产权房”的“出生”环境,决定了它坎坷的“成长之路”。它一直被认为是处在楼市的“灰色地带”,与我国法律打着“擦边球”。那么请王律师为大家解释一下,我国法律在哪些规定中给小产权房留下了“擦边球空间”?

王优银律师:《中华人民共和国宪法》第八条中明文规定:“参加农村集体经济组织的劳动者,有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山”。在宪法的第十条中也清楚的写着:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。”而《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。” 根据以上法律规定,在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上,农民可以自行经营,而且农民自建的住房也是可以进行交易的。
    正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方,才导致了各地小产权房建设的泛滥,在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。

法邦网:在案件中的,北京市房山区 “青龙湖庄园”别墅,就是一个在农村集体土地上,成长起来的小产权房。它所出售的290平米的四合院,售价仅为59.8万。众所周知,北京市商品房均价都在两万之上,那么为何小产权房的价格却便宜的如此“夸张”?

王优银律师:小产权房虽便宜,但风险也相对较大。“办理房产证”、帮助过户等都是购房者在购买小产权房时需要注意的问题。2011年11月,《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》发布,明确指出,城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地,不得登记发证。这相当于对小产权房“无证”身份的再次宣判。
    据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定,农村宅基地属于集体所有,村民对宅基地也只是享有使用权,小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。正因为此,小产权房的价格才便宜的如此“夸张”。

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