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“小产权房”路在何方

大城市的房价长期快速上涨远远超出了当地一般就业人员的收入水平。因此小产权房存在着大量的购买群。如果购买了此类房屋,一旦相关部门启动小产权房的清理工作,就会导致项目停建甚至被强拆。购房人将面临既无法取得房屋,又不能索回房款的境地。那么应该怎么面对小产权房? 为此,《法律名人谈》特别邀请金占良律师就这一话题中网友们关心的一些法律问题与大家一起分析、探讨。

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法邦网:金律师您好!首先,欢迎您做客《法律名人谈》,先跟大家打声招呼吧。

金占良律师:主持人好,大家好!

法邦网:近年来大城市房价的疯狂上涨,大大超出了当地一般人员的收入,所以相对廉价的小产权房成为越来越多中低收入者的首选,那么小产权房的概念如何界定?下面我们请金律师为大家解答。

金占良律师:“小产权房”是老百姓的俗称。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,有的叫做“乡产权房”,一般叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

法邦网:通过上面的解答,我们知道了什么是小产权房,那小产权房的类型有哪些呢?

金占良律师:有的专家将小产权房分为三类: 第一类:占用集体用地或耕地违法建设,将农民集体用地使用权流转,用于商品住宅开发的违法建筑。 第二类:在政府划拨或出让的土地上,不按规划功能开发或使用,并将限制销售的房屋直接在市场上销售,具有产权纠纷隐患的不完全产权房。 第三类:在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发,之后卖给军人以外的地方居民,俗称“军产房”。

法邦网:金律师,您从专业的角度帮我们分析一下,村民自己建房出售房屋的这种情况是不是属于小产权房?他的这种行为违法吗?

金占良律师:村民自己建房出售,肯定是违法的。房屋是特殊的商品,房屋的建设是有严格的要求的,比如要有土地使用证,建设许可证,施工许可证等等,只有合法的建设的房屋才能合法的拥有所有权,否则是没有完全所有权的。村民自己建房出售应该是属于小产权的一种了。当然也就不合法了。

法邦网:面对节节攀升的房价,小产权房为什么“风景这边独好”?小产权房低价的奥秘在哪里呢?

金占良律师:之所以小产权房暂时“风景这边独好”,主要是价格的问题,小产权房价格要比一般的商品房低的较多,现在人们普遍收入偏低,对于商品房价格飞涨的情况,多数的或者说相当一部分人对于目前的商品房只能是“望房兴叹”,所以这些人将目光瞄准了小产权房。第二的问题就是小产权房的经销者的“忽悠”使得买房者对于这里存在的风险没有意识,或者说相信了这些经销商的口头的承诺等等。小产权房的价格低的原因很多,比如没有缴纳土地出让金,建设的质量,配套服务业,环境,物业等等,都不能和商品房相比,所以价格低是由其成本低形成的。

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