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广州预售证限量发放,问题多多的期房还值得期待么?

从 6月底至今,广州市开始对商品房的预售加强监管,实行预售证限量发放。中心区某楼盘中有400多套房,但只有36套拿到预售证。期房预售证的办理为何如此困难?为何期房购买者频频与开发商产生纠纷,甚至闹上公堂?究竟购买期房需要注意哪些问题? 为此,《法律名人谈》特别邀请了山东绪才律师事务所的张绪才主任就期房买卖纠纷的一些法律问题与大家一起分析、探讨。

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法邦网:各位网友大家好!欢迎做客《法律名人谈》,我是本期的主持人何金金。今天我们很荣幸请到山东绪才律师事务所的张绪才主任,张主任您好,欢迎您做客《法律名人谈》,先跟大家打声招呼吧。

张绪才律师:各位网友,大家好,非常高兴今天有机会和大家共同交流。

法邦网:最近,因为广州市对商品房预售证的限量发放、加强监管,房企不好过,等着买房的人也不好过!有位市民2月底看中两个市区新盘并且参加了相应团购,一直在等开盘。快半年过去了,一个楼盘依然没有拿到预售证,一个楼盘仅仅拿了几十套房产的预售证,开盘时根本抢不到,很是让人纠结。说到这预售证,就不得不说下商品房的预售,请张律师给大家解答下,什么是商品房的预售?

张绪才律师:根据《城市商品房预售管理办法》的规定,商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人,由买受人支付定金或房价款的行为。房地产开发企业与买受人就上述行为所签订的合同就是商品房预售合同。

法邦网:商品房预售是现在比较普遍的做法,但不是说想预售就能预售的!按照法律的规定,开发商开发的项目,想要预售的话,需要一套繁琐的程序走下来才可以!那么,开发商要想预售商品房需要满足哪些条件呢?

张绪才律师:开发商预售商品房应满足以下几个条件:

  1、已交付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书,土地使用权未经抵押;

  2、持有建设工程规划许可证;

  3、按提供预售的商品房计算,开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上,并已经确立施工进度和竣工交付时间; 

  4、同金融机构已经签订预售款监管协议;

  5、已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证证明,向境外预售商品房的,应当同时取得向境外销售的批准文件。

法邦网:大家都知道,房屋买卖环节多、麻烦多,相应的,容易出问题的地方也多,尤其是购买预售的期房时,第一个比较容易出问题的环节就是签合同!我们首先来了解下,期房买卖合同应该包含哪些内容?

张绪才律师:商品房预售合同的内容主要有:

  1、双方的名称、地址,法人组织必须有法定代表人签名或盖章;

  2、标的,即预售商品的位置、编号;

  3、数量,预售商品房的数量,面积一般以平方米来计算,并明确是建筑面积还是使用面积或套数;

  4、价款,即房屋的价金,如每平方米多少元。不仅应标明单价,还应标明总价;《房地产管理法》对预售款收取的数额和期限没有统一的规定,当事人应在合同中明确;

  5、交付方式和期限,包括预售款的支付方式、期限,和房屋的交付方式、期限;

  6、房屋使用性质,明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他用房;

  7、房屋产权转移的方式、期限;

  8、违约责任;

  9、双方约定的其它条款;

法邦网:这期房买卖的合同林林总总有十多项,落到纸面上估计得有一本儿杂志那么厚了,光通读一遍就得老半天,稍有个疏忽,就会出现问题,产生纠纷!那么,签订期房买卖合同需要注意哪些问题呢?

张绪才律师:签订期房买卖合同时需要注意的问题主要有以下几个方面:

  1、购房前应先验看开发商的“五证”、“两书”,这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房(预)销售许可证》;“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

  2、慎交定金,支付定金前应在合同条款中明确定金处理的充分必要条件,特别应在商品房认购书中明确约定,非买受人原因不能签订商品房买卖合同,买受人不承担违约责任,开发商应无条件返还定金。

  3、在签订商品房认购书前,应要求开发商提供商品房买卖合同文本,详阅其中是否有不公平条款或与自己购房意图不符的条款,如无异议,应要求复印作为认购书附件,以免将来正式签约时就商品房买卖合同文本内容产生不必要的纷争。

  4、在商品房认购书中应约定开发商擅自将商品房另售他人的赔偿条款。

  5、全面理解开发商的广告宣传,谨防广告宣传的误导,避免为不具法律效力的要约引诱所惑,埋下日后纠纷的引子。

  6、对商品房的质量、交房条件、交房期限、购房贷款事宜、基础配套设施、办证期限、办证费用等相关内容,一定要在合同中明确显示,避免以后开发商推诿扯皮。

  7、对开发商的违约情形及赔偿责任,应采取列举的方式在商品房买卖合同中详细说明,坚决杜绝模糊性的表述,避免日后产生模棱两可的理解。

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