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上海出台公积金买单房租细则 房屋租赁市场持续火热

9月23日,《上海市提取住房公积金支付房屋租赁费用操作细则》出台,并于10月1日起实施,为公积金买单房租添助力,也表现政府对持续火热的房屋租赁市场的扶持。据相关数据显示,2014年9月,上海房屋租赁指数比8月上升27点,环比上涨1.68%,创今年来涨幅新高。为此,《法律名人谈》特别邀请了北京盈科(上海)律师事务所的徐桐律师就房屋租赁中网友们关心的一些法律问题与大家分析、探讨。

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法邦网:各位网友大家好!欢迎做客《法律名人谈》,我是本期的主持人何恒恒。今天我们很荣幸请到北京盈科(上海)律师事务所的徐桐律师,徐律师您好,欢迎您做客《法律名人谈》,先跟大家打声招呼吧。

徐桐律师:大家好,我是北京盈科(上海)律师事务所的资深律师,徐桐。很高兴做客《法律名人谈》,接下来我将从法律专业的角度和大家一起探讨房屋租赁相关问题。

法邦网:住房问题关乎国计民生,不容忽视。然而近年来,一路飙升的房价让很多人望而却步,买房难!于是,不少人开始由买卖房屋转向成本更为低廉的租赁房屋,为此上海市还特地出台了相关惠民政策。大家都知道,房屋买卖合同是一种要式合同,也就是说买卖房屋一定要以书面的形式签订合同。那么,房屋租赁是否同房屋买卖一样,若想建立租赁关系必须签订书面的房屋租赁合同?首先请徐律师为大家做一个简单介绍。

徐桐律师:我国《合同法》规定,当事人订立合同,可以采用书面形式,也可采用口头形式或其他形式,但法律、行政法规明确规定采用书面形式的,应当采用书面形式。

  房屋租赁期限在6个月以上的,应当采用书面形式来订立房屋租赁合同。如果当事人未采用书面形式订立房屋租赁合同的话,根据法律规定,该房屋租赁只能视为不定期租赁。在这种情况下,租赁当事人可以随时终止租赁关系,即出租方有权随时要求承租方归还房屋。承租方也有权随时将房屋归还出租方。所以房屋出租要尽量签订书面形式的租赁合同,以减少租赁纠纷隐患。

法邦网:既然房屋租赁出租人和承租人应当签订书面租赁合同,那么根据相关法律规定,一份合法有效的房屋租赁合同应当包括哪些必备条款?如果缺少一些必备条款,会否对合同的效力产生影响?产生什么样的影响?

徐桐律师:房屋租赁合同是指住房出租人和承租人在租赁住房时签订的、用来明确双方权利和义务的协议。作为住房的承租人,既要清楚自己的权利,也应了解自己的义务。具体来说,房屋租赁合同应包括以下条款:

  1、双方当事人的情况,合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况。

  2、住房具体情况住房的具体位置,写明住房的确切位置,如位于某路某号某室;住房面积;住房装修情况,简要说明住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况;配备设施和设备,简要列举住房内出租人为承租人准备的家具、家用电器、厨房设备和卫生间设备等;住房的产权及产权人,写明这套住房为何种产权,产权人是谁,出租人与产权人的关系及是否得到产权人的委托出租住房。

  3、住房用途主要说明以下两点:住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住;住房是仅能用于居住,还是同时可以有其他用途,如办公等。

  4、租赁期限,由于承租人不希望频繁搬家,而出租人也不希望在短时间内又要寻找新的房客,双方都需要有一段比较稳定的时间,所以需要在合同中约定一个期限。在这个期限内,如果没有特殊情况,出租人不得收回住房,承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。期限到了之后,承租人将住房退还给出租人。如果承租人要继续租赁这套住房,则要提前通知出租人。经协商,出租人同意后,承租人可继续租赁这套住房。如承租人要搬走,但是没有找到合适的新住处,出租人应酌情延长租赁期限。

  5、房租及支付方式住房租金由出租人和承租人协商确定,在租赁期限内,出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清较长期限的房租,可以和出租人讨价还价,要求给予一些优惠。但从承租人的经济承受能力角度考虑,按月或按季付款造成的经济负担相对较小。

  6、住房修缮责任出租人是住房的产权人或产权人的委托人,所以修缮住房是出租人的责任。承租人在租赁前应对住房及其内部设施进行认真检查,保证自己今后能够正常使用。如果在正常使用过程中住房或设施损坏,承租人应及时通知出租人请物业管理公司予以维修。但如果是因为承租人使用不当而造成损坏的,由承租人负责维修或赔偿。出租人无力对住房进行修缮的,承租人可与其共同出资维修,承租人负担的维修费用可以抵偿应交的租金或由出租人分期偿还。

  7、住房状况变更承租人应该爱护住房和各种设施,不能擅自拆、改、扩建或增加。在确实需要对住房进行变动时,要征得出租人的同意,并签订书面协议。

  8、转租的约定有的承租人租房的目的并不是自住,而是想通过转租取得租金收入。由于这种转租行为影响到出租人的利益,所以双方应该在合同中对转租加以规定。如果允许转租,双方可以协商确定一个分享转租收入的比例;如果不允许转租,而承租人擅自转租,出租人则有权终止租赁合同。

  9、违约责任在签订合同时,双方就要想到可能产生的违反合同的行为,并在合同中规定相应的惩罚办法。例如,如果承租人不按期交纳房租,出租人可以提前终止合同,让其搬离;如果出租人未按约定配备家具等,承租人可以与其协商降低房租等。

  10、租赁合同的变更和终止如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述各项条款,如租赁期限、租金等,双方可以通过协商对合同进行变更。如果承租人由于工作等的变动需要与他人互换住房,应该事先征得出租人同意,换房后,原租赁合同终止,出租人和新的承租人签订新的租赁合同。如果合同未到期时出租人和承租人中有一方要提前解除合同,则要提前通知对方,并按照合同约定或协商给予对方一定的补偿。如果合同到期,那么该合同自然终止。

  如果缺少如果缺少一些必备条款,肯定会对合同的效力产生影响。比如可能会导致房屋租赁合同无法正常的履行,甚至会导致合同的无效。

法邦网:房屋租赁合同内容的缺失会影响合同的效力,同样,程序上存在问题也会导致合同无效或不成立。登记备案是否为房屋租赁合同成立的必经程序?如果一份房屋租赁合同没有经过登记备案,是否会影响到合同的成立和生效?对此,上海地区有什么特殊规定?

徐桐律师:一、未登记备案对房屋租赁合同效力的影响

  1、未登记备案不影响合同效力

  依据在于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持;

  2、当事人约定,将登记备案作为房屋租赁合同生效要件的,则依照约定,房屋租赁合同将在登记备案后生效;

  3、当事人约定,将登记备案作为房屋租赁合同的生效要件,但一方履行主要义务另一方接受的,纵使未登记备案,合同效力也不受影响。

  二、房屋租赁合同未登记备案的法律风险

  1、对出租人的风险

  (1)出租人不办理房屋租赁合同登记备案的,按规定将会被处以行政处罚。《上海市居住房屋租赁管理办法》(2011年7月7日上海市人民政府令第68号公布)第三十二条(对租赁当事人未按规定登记备案的处理)规定,“租赁当事人未在期限内办理租赁合同登记备案手续的,由区、县房屋行政管理部门责令限期改正;逾期不改正的,对个人处以1000元以下罚款,对单位处以1000元以上1万元以下罚款。”

  (2)出租人不办理房屋租赁合同登记备案,如果造成承租人因合同目的无法实现而遭受损失的,还将会承担相应的民事责任。

  2、对承租人的风险

  (1)承租人不办理房屋租赁合同登记备案的,按《上海市居住房屋租赁管理办法》的规定,亦将会被处以相应的行政处罚;

  (2)未登记备案的合同不得对抗第三人。《上海市房屋租赁条例》第十五条规定“房屋租赁合同未经登记备案的,不得对抗第三人。”在这种情况下,如果针对同一房屋上存在数个租赁合同,承租权将由已登记备案合同的承租人取得;

  (3)未登记备案将会进一步制约相关手续的办理。

  例如:对于商业租赁而言,在办理工商登记或申请设立的相关证件时,相关部门会要求提供已登记备案的租赁合同,未登记备案将会导致相关手续无法办理;对于住宅租赁而言,在申请上海市居住证时会被要求提供已登记备案的租赁合同,未登记备案也将会导致相关手续无法办理。

法邦网:一份合法有效的合同是租赁关系各方权益的保障书,租赁合同生效后,各方就需要按照合同约定履行义务,承担责任。徐律师,对于支付了租金,但房屋的所有权却仍归出租人的承租人来说,他们对其承租的房屋享有哪些权利?

徐桐律师:当事人依法签订房屋租赁合同后,承租人即享有以下一些权利:

  1、请求出租人交付租赁房屋并使租赁房屋保持合同约定使用的状态。

  2、对租赁房屋享有占有和使用的权利。

  3、买卖不破租赁的原则。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的 意见(试行)》第19条中规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效”;即承租人仍享有 该房屋的租赁权。

  4、优先购买权。国务院《城市私有房屋管理条例》第11条规定:“房屋所有人出卖租出房屋,须提前三个月通知承租 人。在同等条件下,承租人有优先购买权”。

  5、许可转租权。承租人在征得出租人的书面同意后,可以转租。

  6、同住家庭成员的续租权。如在承租人死亡后,有关政策及司法实践一般均承认与承租人生前同住的家庭成员享有继续租住的权利。

  7、承租人对第三人的独立抗辩权。在审判实践中,当承租人依法行使占有、使用租赁物的权利及派生权利如通风、采光、排水等相邻权,受到来自出租人以外的第三人的侵害 时,承租人有权以停止侵害、排除障碍为由向人民法院提起诉讼,甚至对单位自管公房分配后引起的纠纷,最高人民法院有关司法文件亦认为,“职工根据单位分房 决定,与公房出租人建立房屋租赁关系后,第三人抢占的……向人民法院起诉的,人民法院可以受理”。

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