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上海普通住宅标准调整 卖房者跳价违约

近日,上海房市期盼已久的普通住宅标准放宽政策终于亮相。对于楼市而言,这无疑是个重大利好。但是,由此引起的许多房东不惜违约也要跳价的行为,似乎对一些购房者来说也不是什么好事。为此,《法律名人谈》特别邀请了北京盈科(上海)律师事务所的徐桐律师就“上海住宅标准调整而引起的卖房者跳价违约行为”中网友们关心的一些法律问题与大家分析、探讨。

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法邦网:各位网友大家好!欢迎做客《法律名人谈》,我是本期的主持人何恒恒。今天我们很荣幸请到北京盈科(上海)律师事务所的徐桐律师,徐桐律师您好,欢迎您做客《法律名人谈》,先跟大家打声招呼吧。

徐桐律师:大家好,我是北京盈科(上海)律师事务所的首席房产律师,徐桐。很高兴做客《法律名人谈》,接下来我将从法律专业的角度和大家一起探讨“上海住宅标准调整而引起的卖房者跳价违约行为”相关问题。

法邦网:对很多人而言,买房是人生中的一件大事。但就是这件大事,处理不好便会成为人们最头疼的事儿。近日,上海普通住宅标准调整引发的房东跳价违约潮,就是例子。当然,根据常理,违约是要承担责任的。那么对于卖房者违反购房合同约定,作为受害方的买房者应该如何维护自己的权益?

徐桐律师:实际上,在卖方占据主导地位的二手房市场,房价上涨预期较强的情况下,往往容易出现较多卖方毁约的现象。比如卖方认为自己和买家事先说好的价格低于市场价格,希望加价;又或者是卖方认为自己的房子有更大的升值空间,不打算卖了。不过,面对可能出现或已经出现的类似情形,买家也不必过于担忧,可以通过合约条款等法律武器来有效保护自身的利益。

  作为受害方的买房者,可以要求卖家继续履约,如果卖家拒绝履约,还可以提请诉讼,要求退还定金并做相关赔偿。

法邦网:根据徐律师上述的介绍,继续履行、赔偿损失等都是违约责任的承担方式。可是,在房屋买卖中,卖房者甘愿毁约赔偿也不愿意交付房屋,而买房者却坚持给付买房的情形也会时常出现。那么在此种情形下,房屋买受人要求继续履行合同,该请求若能得到支持,是否有其法律依据?

徐桐律师:当然可以得到支持。依据《中华人民共和国合同法》,房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规强制性规定,合法有效,双方均应诚实、全面履行。

法邦网:面对纠纷,尤其涉及到钱,不坐以待毙大概是生意人的特性,房屋的买卖当然也不会例外,徐律师您能给大家分析一下房屋买卖合同生效的要件有哪些吗?

徐桐律师:房屋买卖合同只要具备书面形式、行为主体适格、意思表示真实、不违反社会公共利益等合同的一般生效条件,即为有效成立,双方当事人必须信守。

法邦网:当然,由于房屋的购买花费甚大,为了保障合同交易的安全,经常当事人会以交付一定数额的定金而达成某种购房的意向合同或预约合同。对于此种合同其效力如何?能否对当事双方产生给付和交房的约束力?

徐桐律师:从法律角度讲,意向合同有双重属性,第一重属性是对签订正式合同的预约性,意向合同的内容并不涉及买卖关系双方的具体权利与义务,该意向合同预约合同,双方当事人取得的也只是签订正式合同的优先权,最后以双方签订的正式合同(本约)为准,即使违约,承担的也只是缔约过失责任,而非违约责任。第二重属性,在意向合同的内容已具备本合同的构成要件时,它就是一份有效的合同,一旦当事人一方违约,即需要承担违约责任。

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