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屋主未取得土地使用证即死亡,该房屋能否被继承?

正在读取...  作者:北京遗产继承律师  来源:法邦网

案情回顾:屋主未取得土地使用证即死亡

王某及其妻杨某均系城镇居民,2000年,王某获得某村宅基地一处自建房屋并取得了房屋所有权证,但一直未取得集体土地使用权证。2012年1月,王某意外死亡,王某的父母及其与前妻李某生育的一子一女与杨某因该房发生纠纷。王某的父母、子女诉至法院,同意该房暂由杨某居住,但要求确认应继承的房屋份额,杨某则要求对房屋评估拍卖,拍卖的价款依法继承。

江苏省徐州市贾汪区人民法院经审理认为,王某与杨某均非房屋所在地农村集体经济组织成员,虽然取得了房屋所有权证,但现行法律不允许城镇居民购买集体土地的住宅,该房权利有瑕疵,不具备公权力介入处分的条件,故对四原告要求确认享有该房屋的份额不能支持,对被告杨某请求委托评估进行拍卖的主张,亦不能支持。但同时指出,现虽不具备公权力介入处分房屋的条件和不具备确定各继承人享有份额的条件,但因该房系杨某与被继承人王某生前取得和占有,有一定的财产利益,目前具体表现为居住使用价值,这种财产利益是可以作为王某遗留的合法财产予以继承的,四原告各占1\10份额,杨某享有1\10份额及共同财产个人部分5\10共计6\10的份额。本院采纳四原告的主张,在该房屋具备合法处分条件前由被告杨某居住使用。遂判决该房屋由被告杨某居住使用。一审判决已生效。

争议焦点:被继承人的遗产能否继承

本案的焦点问题是:本案争议房屋的取得不符合法律规定,其所有权存在缺陷或称之为重大瑕疵,但其存在有一定的现实基础,有一定的价值和使用价值。该集体土地房屋能否作为被继承人的遗产由原、被告依法继承?如何继承?对此有三种不同的观点:

第一种观点认为,该房屋由王某直接从该集体经济组织获得认可自行建造,并非购买其他村民宅基地形成,不存在购买农村房屋无效事实,亦没有相对人可以提出无效事由。该房屋已由王某实际居住多年,且王某取得了房屋所有权证,事实上,房屋归王某与杨某共有,原、被告均是认可的,房屋所在地集体经济组织亦是认可的,可以依法继承。应判决该房屋归杨某所有,杨某对四原告应继承的份额给予相应的补偿。

第二种观点认为,城镇居民不得购买农村集体土地的住宅,当然亦不能在农村集体土地上自行建造房屋,该房屋的取得不合法,对不合法的财产不能作为遗产处理,人民法院对该房屋应不予处理。如果人民法院对该房屋作出处理,无异于使不合法财产合法化,目前,类似情况大量存在,应引起人民法院的高度重视。

第三种观点认为,遗产是被继承人死亡时遗留的合法财产,包括有形资产、无形资产和财产权益。财产权益包括财产权利和财产利益,法律保护的财产利益应作为被继承人的合法财产予以继承。本案房屋由被继承人生前取得和占有,在潜在的权利人主张前有客观的财产利益,这种客观的财产利益是合法的,亦是法律应予保护的,应归属于被继承人遗产的范围,人民法院应依法作出处理。

律师说法:集体土地房屋能否被继承

法律保护的财产利益应归属于遗产范围依法继承

1、遗产的范围

按照继承法第三条的规定,遗产是指被继承人死亡时遗留的合法财产,包括生活资料、生产资料、财产性权利及公民的其他合法财产。随着社会的发展,公民的财产形式日趋丰富,不仅包括有形资产、无形资产,还包括财产性权益等,财产性权益包括财产性权利和财产性利益,财产性权利需要法律的明确规定,包括继承法第三条列举的内容、其他法律和司法解释规定的内容,如公民的财产所有权(收入、房屋、生活资料、生产资料)可以继承,储蓄、有价证券、股权等权利可以继承,以财物作为给付内容的债权可以继承,知识产权中财产权利可以继承等。有些财产权利不能继承,比如土地承包法规定的家庭承包经营权不能继承,但家庭承包经营取得的收益可以依法继承,这种收益实际是财产权利产生的财产利益;比如现行法律没有对占有能否依法继承作出规定,在审判实践中,要由法官根据实际情况作出判断,是否作为遗产予以继承,如不能确定占有可以依法继承,法官仍然要根据实际情况作出判断,对占有所产生的财产利益作出处理。

继承法颁布实施近30年,该法对遗产范围的界定已不能满足和适应现代社会的要求,具有很大的局限性,将法律予以保护的财产利益作为被继承人的遗产由继承人依法继承则弥补了继承法对部分财产权益和新型财产权益继承规定的不足,亦是继承法第三条规定 “公民死亡时遗留的个人合法财产”的应有之义。

2、对财产利益的审查判断

财产权利具有法定性,一般无需裁判者进行酌定和裁量。但有些财产权利不能继承,大多因为该财产权利附属于人身权利,比如上文提到的家庭承包经营权是以户为承包主体的,且在承包期内实行增人不增地、减人不减地的政策。宅基地使用权则要求使用者具有农村集体经济组织成员资格。而对财产利益能否作为被继承人遗产的审查判断,一部分是对法定财产权利产生的财产利益的继承,大多数是法律或司法解释予以明确规定的,如上文提到的家庭承包经营权、宅基地使用权,依法进行即可;另一部分则是对新型的财产权利产生的财产利益和事实占用状态产生的财产利益的继承,因法律没有具体规定,则需法官根据生活阅历、经验,以公平正义为尺度进行评判,只要该财产利益的取得没有违反法律强制性规定,一般均应纳入被继承人遗产的范围予以依法继承。

3、对财产利益的处分是化解社会矛盾的客观需要

本案中,该争议房屋具有潜在的升值空间,一旦拆迁,可获得的补偿在百万元左右,故双方互不让步,均向法院主张所有权,均愿意按现价值给予对方适当的补偿。即便不考虑拆迁,因该房屋位于城市的郊区,随着城市的不断扩大,其地理位置优势一天比一天突出,其居住或出租所获得的利益亦是可观的,为此,双方已发生互殴造成杨某住院治疗。因该房屋有一定的价值和使用价值,法院以其存在权利瑕疵为由不予处理,任凭矛盾的升级发展有拒绝裁判逃避责任之嫌。

由于继承法对遗产合法性的要求及司法解释对相关类似情况没有给出明确的规定,使许多类似案件最终作出了如上文“不同观点”中第二种观点不予处理的结果。将法律保护的财产利益纳入被继承人的遗产范围十分必要。

4、对财产利益处分的客观基础和理论依据

如果将本案争议房屋可能产生的财产利益具体化,就很容易发现法院处分该财产利益的正当性。本案中的房屋可能产生的财产利益有以下几个方面:(1)该房目前的使用价值,包括自己居住或出租收取租金的收益;(2)村集体组织要求房屋买卖无效返还的购房款或要求收回房屋相应的赔偿款;(3)该房屋转让给该集体经济组织成员取得的转让款;(4)该房屋拆迁取得的赔偿款。显然,上述各种可能取得的财产利益均基于被继承人生前实际占有该房屋这种客观状态,被继承人生前实际占有该房屋可能是基于行政法上的依据(如房产部门的审批),亦可能是基于合同法上的依据(如房屋买卖合同),当然还有其他多种可能。不管这种占有将来是否被权利人所主张,法院处分的是占有产生的财产利益,与权利人对占有的主张并不矛盾。

《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(二)》第二十一条亦可以作为人民法院对该类问题作出裁判的参考,该条规定:“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。”“当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼”。

5、对财产利益处分的方式

通常因财产权利存在缺陷或财产权利附属于人身权利是该权利不能继承的重要原因,因而便产生了部分财产利益需要法律保护的情形,这决定了法院对财产利益的处分有别于对财产权利的处分。对财产利益的处分应根据该利益所依附的权利本身的性质及该财产利益表现形式的具体情况具体分析。比如,本案中,财产权利本身存在缺陷,现行的财产利益表现为房屋使用价值,可判决由一方居住使用,说理部分应明确指出该房屋存在权利缺陷,不具备公权力介入处分的条件,即不具备民事确权的条件,避免因判决使不合法权利合法化的倾向,上文“不同观点”中第一种观点就犯了这样的错误。假如,该房屋已经转化为拆迁补偿款,那么该房屋拆迁补偿款即是被继承人房屋转化的财产利益,该财产利益扣除杨某个人部分应按照各继承人应继承的份额比例依法分割。

北京遗产继承律师温馨提示:

法定第一顺序继承人包括配偶、子女、父母。第二顺序继承人包括兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。但现实中经常忽略丧偶儿媳或女婿对对方父母尽了主要赡养义务可作为第一顺位的继承人的情况。此情形下,无论其是否再婚,依继承法第十二条规定作为第一顺序继承人时,不影响其子女代位继承。
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专业遗产继承律师温馨提示:
遗产的分配首先要确定遗产的范围,遗产是公民死亡遗留的个人合法财产,切不可把不属于死者生前个人所有的合法财产当成遗产,在实际生活中往往死者生前的个人合法财产是同夫妻共有财产或其他家庭成员共有财产在一起的,所以一定要先把遗产从共有财产中分割出来,然后再进行遗产分割。
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