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不知被继承人房屋信息 房屋继承人应被准许“以人查房”

正在读取...  作者:北京遗产继承律师  来源:法邦网

【案情】

陈某豪系陈某儿子,陈某与陈某豪母亲离婚后未再婚,陈某豪一直与其母亲生活。2014年5月陈某死亡,陈某的父母早于陈某死亡。陈某豪为继承陈某名下遗产,向某市住房保障和房产局(以下简称市房产局)申请查询陈某名下的房产登记信息。市房产局认为陈某豪未提供房屋的坐落号、仅以陈某的姓名作为查询房产信息的检索条件,不符合现行法律规定,故拒绝了陈某豪的申请。后陈某豪诉至法院,请求判令市房产局提供陈某名下的房产登记信息。

【分歧】

本案存在两种不同意见。

第一种意见认为,市房产局严格按照规定审查后拒绝陈某豪的申请,不违反法律规定,应当驳回原告的诉讼请求。

第二种意见认为,从保护原告的合法权益出发,应当直接判决市房产局依陈某豪的申请履行查询陈某名下房屋登记信息的职责。

【评析】

笔者同意第二种意见。理由如下:

1.原告的情况应如何处理,现行法律规定中没有相关规定

《房屋登记办法》第二十八条第二款规定,申请查询、复制房屋登记资料的,应当按照规定的权限和程序办理。关于城市房屋权属登记信息的查询,目前适用的是暂行办法以及技术规程。这两份规范性文件明确规定,查询房屋权属登记信息的检索方式仅为提供房屋的坐落或权属证书编号,不得仅以姓名查询房屋登记信息。暂行办法第十一条实际上是确定了“以房查人”的查询方法。这是考虑到实践中如果采用以人名查询房屋权属的方式,可能会破坏权利人居住隐秘性,泄漏其个人财产状况,登记信息容易被恶意利用,从而引致社会矛盾。而采用“以房查人”的方法,则申请查询人必须准确填写房屋坐落或权属证书编号,这样就将申请人限制在不动产利害关系人,减少了不合理查询,确保实现不动产登记公示的目的。即暂行办法制定的目的是通过限定查询方式,以避免查询人滥用查询权利,保护被查询人的合法权益,但是在查询人要正当行使权利却又不符合规定的查询方式时该如何处理,暂行办法中没有相关规定,其他法律法规或规范性文件中也没有相关规定。

2.市房产局拒绝查询违背了上位法的立法精神

陈某豪提供的继承公证书、死亡证明书、常住人口登记卡、婚姻登记记录证明、医学出生证明等证据能够证明其是陈某遗产的第一顺序法定继承人,依法具有继承陈某遗产的权利,而知晓遗产是实现继承权的前提。关于不动产登记资料的查询,物权法第十八条规定,权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应当提供。《房屋登记办法》第二十八条第二款规定,申请查询、复制房屋登记资料的,应当按照规定的权限和程序办理。暂行办法和技术规程是目前房屋登记机关履行房产登记信息查询职责的程序性依据。不难看出,法律赋予了权利人查询不动产登记信息的权利,但权利人如何行使或实现查询的权利,部门规章中仅有原则性规定,相关行政主管部门制定的操作性规范文件对查询的程序作了详细规定,其中相关条款给权利人限定了查询的检索条件。行政管理的目的之一是要通过建立良好、健康的社会秩序,以最大限度的保障社会成员的合法权利,相关规章制度的制定也是顺应这个宗旨,不应与法律相违背。暂行规定与技术规程中对查询检索条件的限定与该二项规范性文件出台的背景不无关系,是否违法尚须研究,但它目前客观上已成为陈某豪实现合法权利的障碍。原告的法定继承权应当受到保护,房屋登记机关履行登记信息查询职责的宗旨也是要保护权利人的合法权利。因此,陈某豪出于继承的目的申请查询被继承人名下房产登记信息,如果市房产局仍以不符合规范性文件的要求而予以拒绝,则不符合物权法第十八条的规定,构成不履行法定职责。

3.通过行政判决推动法律发展

陈某豪的情况应如何处理,现行法律法规和规范性文件中均没有规定。向房屋登记机关发出司法建议,建议行政主管部门对出现类似的问题予以考虑和规范可以从立法上解决问题,但过程漫长,不能及时保护陈某豪的继承权,更会影响其对继承财产后续权利的行使,而判决责令市房产局履行查询职责则明确告知了市房产局保护陈某豪合法权利的方式,更与行政诉讼法的立法宗旨——解决争议相契合。

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