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抵押当事人登记申请的问题,共有物抵押要对方同意吗?

正在读取...  作者:北京债权债务律师  来源:法邦网

一、抵押当事人登记申请的问题

《城市房屋权属登记管理办法》规定,他项权利登记应由权利人和他项权利人共同申请,这一规定中的权利人即是房屋所有权人,他项权利人即是抵押权人。当事人在填写登记申请表时,应当签名以示对申请登记事项的真实性负责。

在实际工作中有时会遇到这样的情况:当抵押一方为自然人时,由于抵押人在提出登记申请时未当场签字、或是由他人代为签字。事后抵押人即房屋所有权人会对抵押申请表上的签名或加盖的私人印章提出异议。进而否认抵押权登记的合法性。

有些金融机构为了改善服务,为贷款人代办抵押权登记,但是没有让抵押人出具委托书、由金融机构的工作人员作为抵押人的代理人申请,而仅仅用抵押人的身份证和印章申请登记。这样的做法极易引起争议。

按现有的规定,并没有要求当事人一定要在提出登记申请时当场在申请表上签名,有很多抵押人也习惯于使用私人印章。对于私人加盖的印章,我国大陆虽然尚未建立私人印章的注册制度,但无论是在行政管理或是司法实践中,都承认私人加盖的印章具有一定的效力,不能认为仅有私章而未有签名的登记文件无效。问题在于一巳对登记产生争议,就很难认定其真伪。如当事人称在登记文件中加盖的印章系伪造,或是印章系被盗用。一方面,伪造或是盗用他人印章的事确实也时有发生。另一方面,诡称印章系伪造、盗用的也屡见不鲜,难以辨别其真实状况。

对登记机关而言,身份证只能用以核对当事人(抵押人、抵押权人或其代理人)身份,持有他人的身份证并不能证明就是接受他人的委托。因此,凭他人的身份证件和印章是不能受理登记的。也有一些登记表上虽有签名,但不是在申请时所签,而是在提交申请前已事先签好,倘若事后查明为他人所代签,登记机关将会十分被动。因此,采用当事人在登记机关当场签名的方法,可以确认抵押当事人向登记机关提出了登记申请,基本杜绝此类纠纷。

二、共有物抵押要对方同意吗

建设部《城市房地产抵押管理办法》规定:以共有的房地产抵押的,抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。这一规定并未区分按份共有或共同共有,按份共有人如以自己所占有的份额单独进行抵押,这种抵押应当是有效的。但是房地产能设定担保就在于它的交换价值,特别是用于抵押的房产很大一部分是私有住宅,即便是按份共有,届时实现抵押权就会十分困难,徒增社会纠纷。因而,建设部做出这一规定是必要的。

抵押一方以共有的房地产抵押,如果没有事先征得其他共有人的书面同意,抵押人和抵押权人双方都存在过错。因为这一规定来自抵押管理办法,而并非登记办法,这是对抵押双方当事人的要求,即抵押人在订立抵押合同前就应当征得其他共有人的书面同意。

对于房屋所有权已登记为共有财产的,一般很少会出现此类问题,因为共有人也是房屋所有权人。问题在于“隐性”的共有人。我国的私有房产,虽然大部分属于配偶间共有,但是在形式上并未按照共有财产登记。建设部《城市房屋权属登记管理办法》虽然明确规定了“共有的房屋,由共有人共同申请”,但对于大多数配偶间共有的房产,申请人一般已习惯于由一方登记,而不愿意作为共有财产登记,登记机关如强行要求申请人以共有财产登记或是要求提供房产为一方所有的约定,反而会招致强烈的反对意见。

一方面,改变历史形成的习惯会有一个过程,另一方面,这也是房屋所有权登记中应当予以解决的一个问题。《婚姻法》修改以后,对于配偶间财产属于一方所有抑或共有,更趋向于由夫妻间自行约定。但是这一变化并不一定就在房屋所有权登记中能得到反映。作为抵押权人,易于把房屋权属证书上所载的所有权人作为抵押人。而作为登记机关,除了当事人能举证证明,房屋确为一方所有的财产以外,应将其视为夫妻共有财产。有很多城市的房地产登记机关,对于私有房产的抵押,要求夫妻双方到场签字,如属共有财产,由配偶作为共有人签名,如属一方所有,则由另一方证明。这样可大大减少日后可能发生的纠纷。

对于共有人问题,还应注意一些因所有权状况发生变化而产生的共有人,如有的产权人配偶已死亡,应注意其继承关系;有的是离婚后重组的家庭,现配偶不一定是共有人,这需要查阅登记档案,查明原申领房屋所有权的时间及产权来源。

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