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民间借贷中签订的商品房买卖合同是否有效?

正在读取...  作者:张文琳律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

导读:民间借贷中借款人在与出借人签订民间借贷合同的同时,又签订了一份商品房买卖合同作为担保。如何认定商品房买卖合同在民间借贷中的法律关系?

案情简介:

张某起诉至法院称其与王某2015年12月12日签订了《商品房买卖合同》,购买王某所有的商品房一套,房款总价为30万元。合同中约定,张某于合同签订之日给付王某房款定金8万,王某于2016年1月11日交付房屋并协助张某办理房屋产权过户等手续,张某于2016年1月11日付清房款余款。因王某未履行合同约定,导致未能进行房屋过户手续,后张某起诉至法院。办案法官在审理过程中发现此案存在诸多疑点。根据当地房产价格,此房价明显低于同期房价。经法官多次询问,被告王某陈述其因资金周转,向张某借款8万元,以借贷的目的签订了房屋买卖合同。

法院判决:变更诉讼请求

本案中,双方签订的商品房买卖合同的房屋价格明显低于市场价,价格相差明显。双方当事人之间名为房屋买卖合同关系实为民间借贷关系。法院依法向原告释明,应当按照当事人真实意思表示履行,告知张某撤诉以民间借贷案由重新起诉。

律师说法:民间借贷中以借贷为目的签订商品房买卖合同作为借贷的担保,是一种让与担保的模式,在我国相关民法规则当中并没有对让与担保制度的明确规定,仅在2015年9月1日实施的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当中首次对这种情况作出了司法解释,即:“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回其起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”

即以签订房产买卖合同作为借贷关系担保的这种方式,须按照双方民间借贷的真实法律关系进行诉讼及处理,单独要求起诉借款人履行房产买卖合同不会得到法院的支持。

延伸阅读:

一、民间借贷合法吗?(一)民间借贷是什么?民间借贷分为民间个人借贷活动和公民与金融企业之间的借贷。民间个人借贷活动必须严格遵守国家法律、行政法规的有关规定,遵循自愿互助、诚实信用原则。出借人的资金必须是属于其合法收入的自有资金,禁止吸收他人......

一、什么是民间借贷民间借贷是指公民之间、公民与法人之间、公民与其它组织之间借贷。只要双方当事人意见表示真实即可认定有效,因借贷产生的抵押相应有效,但利率不得超过人民银行规定的相关利率。民间借贷是一种直接融资渠道,银行借贷则是一种间接融资渠道......

北京债权债务律师温馨提示:

担保是法律为确保特定的债权人实现债权,以债务人或第三人的信用或财产来督促债务人履行债务的制度。担保具有保证、抵押、质押、留置和定金等方式。如果被担保人也就是债务人不履行债务,一般由担保人先行履行债务。担保分为口头担保和书面担保,要注意只有书面担保才具有法律效力。
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