遇到债权债务问题,拔打免费债权债务咨询电话:-专业债权债务律师为您服务!
法邦网  >    >  常用法规  >  重点法条解读  >  解读《物权法》:撑起百姓权益的保护伞

解读《物权法》:撑起百姓权益的保护伞

正在读取...  作者:北京债权债务律师  来源:法邦网
导读:14年酝酿,集思广益;八次审议,千锤百炼。

2007年3月16日,十届全国人大五次会议高票通过《物权法》。这部历时14年、经过八次审议、创造了我国立法史上单部法律草案审议次数之最的法律正式实施。对公有财产和私有财产给予平等保护,最终在这部法律中得以明确。

《物权法》的通过,也让一直关注此事的各界人士和老百姓吃下“定心丸”。

“物权法在不动产确认登记、建筑物区分所有权、住宅自动续期等方面,让一直处在忐忑不安中的老百姓有了法律的庇护。加上对物业服务与业主关系的明确,也为业主的维权提供了法律靠山。”武汉大学法学院有关专家表示。

《物权法》于今年10月1日正式实施,对普通居民来说,最关注的是跟房子、小区相关的条款。这些条款和日常生活有哪些利害关系?该怎样使用这些条款维护自己权益?近日,记者在武汉市开发企业协会组织的《物权法》讲座上,为市民摘录了专家的详细解读,并请教了北京德恒律师事务所资深房产律师何新权等法律界人士,以发生在市民身边的案例的形式,让市民更直观地了解《物权法》,更好地运用《物权法》这个武器。

住宅土地年限、车库归属有了“硬杠杠”

住宅“自动续期”解后顾之忧

案例:去年,刘先生在武昌买了一套房子,后来发现土地出让时间是1998年,房子还没住,年限就缩水了8年,他担心,70年年限期满之后,国家收回土地使用权怎么办?

解读:《物权法》第149条规定,住宅建设用地使用权期满的,自动续期。这解决了城市居民的“心头大患”。现在,市民不用担心使用期满房子不受保护。

房屋交易后要及时登记或过户

案例:吴先生把自己的二手房以40万元卖给丁先生,双方签订了买卖合同;过了几天,吴先生又与出价42万元的罗先生签订了购房合同,并帮助罗先生办理了过户手续。丁先生将吴先生起诉到法院,认为他“一房两卖”。法院则认为,房屋的权属确认,以转让登记为准。罗先生已经办理了过户手续,首先就要维护罗先生的权益,该房屋属于罗先生。

解读:《物权法》第9条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生法律效力。因此,市民如果发生房屋交易行为,权属的确定,必须以办理过户等登记手续为准。

另外,第20条还规定了预告登记。当事人签订买卖房屋合同后,按照预定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记人的同意,处分该不动产的,不发生物权效力。这样,开发商在预售商品房期间,与买房人签订合同、并到主管部门办理备案手续后,就不能再“一房多卖”。

小区车位归属首次有了说法

案例:家住武昌友谊大道一小区的李先生花6万元购买了车位,但没有产权证书,他不知道今后自己对该车位的权属能否得到确定。

解读:此次物权法专门对小区车位、车库的归属做了规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

这其实把小区车位分为规划区域内和规划区域外的,或者分为事先有约定或事先无约定的。

车库、车位不像电梯、楼梯、绿地那样可以共有共用,它一般是由业主专有和专用,在商品房买卖合同中有约定的,从其约定。但业主签订合同时要慎重对待。比如,车库是否列入小区规划,是否取得产权,能否出卖或出租等等。

房子用于经营要过邻居关

案例:楼下的房子空着几个月了,突然有一天改建成了一个洗衣房、蛋糕店、小饭馆或各式各样的扰民作坊。白天还能忍忍,可一到晚上作坊里机器的轰鸣声,吵得人无法入眠。

解读:《物权法》第71、72条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权;对建筑物专有部分以外的共有部分,享受权利,承担义务。也就是说,像楼上楼下的业主,都对该栋楼拥有共有权,但不得侵害其他共有人的权益。

另外,《物权法》第77条规定,业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。也就是说,要过周围相关邻居的这一关,征得他们的同意。

小区绿地不能随便销售

案例:陈先生在购房时,开发商答应把一楼前的小花园以较低的价格出售给他,但不能办理产权证,他想知道绿地到底能不能买卖。

解读:《物权法》第73条明确,建筑区划内的绿地属于业主共同所有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。也就是说,《物权法》确定的绿地可以有条件的销售,就是这块绿地有独立使用功能的,可以出售,如果不具有独立使用功能的区划内公共绿地,则不能出售,比如说不能把小区的中心花园出售。低建筑门前的独立绿地可以出售,但不能办理产权证,购买绿地的业主可依据与开发商的销售合同享受绿地的专有使用的权利。

小区业主有哪些权利和义务

建筑物广告收益业主可分享

案例:小区物业公司同意广告公司在楼梯间放置广告,但这块收益从来没有公开过。

解读:根据《物权法》第80条,建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。由此可见,如果没有事先约定,小区业主将按比例享受。

居民的采光权可寻求法律保护

案例:在光谷某楼盘买了房子的郭先生,开发商承诺在他家前面的二期房子为小高层,结果房子建好后变成了高层,且离郭先生的楼栋非常近,他们的采光完全被新楼房挡住了。

解读:《物权法》第89条规定,建造建筑物不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

在采光问题上,房屋所有人或使用人有获得良好采光的权利,有权要求邻居不要设置妨碍其住房采光的设施。尤其是在修建房屋或其他建筑物时,建房人必须按照有关标准进行施工,保证建造的房屋不影响邻居采光。如果妨碍采光的建筑物尚未施工或者正在施工中,受害人可以要求施工方停止施工,并拆除侵权的建筑物。如果建筑物已经建成,受害人要求拆除建筑物的请求一般不会获得支持,而是采用金钱补偿的方法,由妨碍采光的一方向受妨碍方支付一定的补偿金。

业主对小区有“共同管理权”

案例:武昌一小区的一名业主,在小区饲养宠物时乱搭建,部分业主对他的行为进行制止,引来他的不满。

解读:物权法规定,业主对专有部分以外的共有部分的共用设施、设备等享有共同管理权。

业主可通过选举业主委员会自行管理建筑物及其附属设施,也可以选聘委托物业服务企业或者其他管理人员管理,筹集和使用住宅共用部位共用设施的专项维修基金,改建和重建建筑物及附属设施等。业主大会和业主委员会对任意弃置垃圾、排放大气污染物或者制造噪音、违反规定饲养动物、搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律法规及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。物权法还规定,业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

业主对小区共有部分负有义务

案例:汉口某小区的业主张先生因感觉小区物业费偏高,自己又住在一楼,就以不使用电梯为由,拒绝缴纳下半年的物业费。

解读:根据物权法规定,业主对专有部分以外的共有部分既享有权利,又负有义务,业主不得以放弃权利为由,不履行义务。《物权法》第80条规定,建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定执行;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

如果在业主公约中注明底层业主不用缴电梯维修费,业主可以不交;如果没有约定,底层业主必须缴费。因为电梯属于公共设施,产权属于全体业主,对于共有财产的维护管理费应该由全体业主按照建筑面积合理分摊、共同承担。

维修资金的使用情况要公布

案例:办理房产证时,自己缴纳了总房款2%的维修资金,但现在几年过去了,听说一些业主已经申请动用维修资金。但具体小区维修资金使用情况如何,还剩多少,家住南湖的熊先生很想知道。

解读:《物权法》第79条规定,建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共同所有。经业主共同决定,可以用于房屋共有部分、电梯等附属设施的维修。维修资金的筹集、使用情况应定期公布。

“善意取得”条款保护买家利益

案例:夫妻共有的房子,产权证上是丈夫的名字,丈夫瞒着妻子办理了委托公证,把房子卖给了别人。而买家见到房屋各项证件齐全,就办理了房产证。这样一来,妻子能要回房子吗?

解读:根据物权法规定“善意取得”条款,买家可以得到该房屋。《物权法》第106条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”

需要注意的是,善意取得制度,必须同时具备上述规定中(一)、(二)、(三)个条件,受让人才可以取得房屋的所有权。

如上述案例,丈夫瞒着妻子把房子卖给了别人。买家如果确实不知道这是夫妻共同财产,且支付了合理的房款并变更了房产证,就可认为是善意取得。至于夫妻之间的财产争议,只能由他们另行解决。

共有房屋的先买权不容侵犯

案例:汉口的王女士和妹妹共同出资买了两间门面房,一间开餐馆由王女士经营,一间开零售商店由其妹妹经营。姐妹俩约定对房产每人各占一半份额,后来,妹妹因商店倒闭就将自己所有的一半房屋卖给他人,并签订了买卖合同。王女士知道后很不高兴,提出要购买另一间房屋产权,姐妹俩为此闹得不可开交。

解读:《物权法》第101条规定,按共有人可以转让其享有的共有不动产或者动产份额,其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

据此规定,王女士和妹妹一方出售房屋时另一方享有优先购买的权利。王女士的妹妹在转让共有房屋时,没有告知王女士,无疑侵犯了王女士的优先购买权。如果王女士起诉至法院,法院会维护王女士的优先购买权。

小区业主与物业关系如何确定

地方政府要指导成立业主委员会

案例:如今,武汉市有三分之一的小区都没有成立业主委员会,不少小区业主觉得业主委员会的成立非常复杂,缺乏实践操作细则和指导。

解读:《物权法》第75条规定,业主可以设立业主大会,选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

半数以上业主同意可炒物业

案例:小张居住的小区盗窃案频发。他多次去找物业公司,要求加强治安管理。可物业公司却不理会。最后,业主委员会召开大会宣布解聘物业公司,而物业公司以和开发商订立的合同没有到期为由拒绝退出。

解读:《物权法》第81条规定,业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。

物业公司作为小区的服务机构,应依据物业管理合同提供相应的服务,对小区的建筑及设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等进行维护、修缮,对业主委员会及广大业主负责并接受他们的监督。业主享有知情权、监督权。

物业公司与业主之间是委托关系,更换物业公司需要遵从严格的程序。《物权法》第76条规定,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

延伸阅读:

解读《物权法》八大民生热点

典型案例:2007年6月9日,因没交“车位卫生费”,钟女士的儿子开车回家时,被门卫挡在小区门外。无奈之下钟女士只好交钱了事。原来,为治理小区内乱停车现象,五龙居委A区将小区草坪改为停车位,并向小区有私家车的业主每月收取45元“车位卫生费”。对于因收......

《担保法》及《物权法》担保物权篇重点解读

为促进资金融通和商品流通,保障债权的实现,发展社会主义市场经济,国家制定了《担保法》,并自1995年10月1日起施行。《担保法》初步建立了一套担保物权体系,对保障财产流转秩序,充分发挥融资功能和担保效用均起到了积极作用。担保物权制度既是保障市场交......

北京债权债务律师温馨提示:

由于债权债务出现在人们日常生活中的概率非常高,我国法律法规对合同之债,侵权之债都做了详细的规定,司法解释更是数不胜数。因此,面对专业繁杂的债务纠纷,只有长期、专业从事债权债务的律师才可以全面顾及到法律的详细规定,准确帮助委托人维护自己的权益,取得更大的胜算。
如果您遇到债权债务问题,可以拔打免费债权债务法律咨询电话:,专业债权债务律师为您提供服务!
 

常用法规流程

专业才可以提供更优质服务
专业债权债务律师温馨提示:
法律规定,如果债权人未能在诉讼时效期间内行使权力,则要承担败诉的后果。因此,在快到诉讼时效期满时,债权人有必要采取一些自救措施,比如,债权人可要求债务人写出还款计划或与债务人对账,从而达到诉讼时效中断,重新计算的目的。总之,变被动为主动,债权人才能实现自己的权利。
如果您遇到债权债务问题,可以拔打免费债权债务法律咨询电话:,专业债权债务律师为您提供服务!

重点法条解读热门专题

法邦债权债务律师权威法律专家解读合同法,合同法司法解释一二三;担保法,担保法司法解释一二;侵权责任法、物权法及其司法解释,最新民事诉讼法等重点法条。
如果您遇到债权债务方面的问题,可以拔打我们的免费债权债务咨询电话:13911486635。专业债权债务律师为您服务。或发布:免费债权债务法律咨询
法邦网免费法律咨询热线: