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解读《物权法》八大民生热点

正在读取...  作者:北京债权债务律师  来源:法邦网

【法谱知音】关联企业、集团公司之间的外国人就业证...

主讲嘉宾:邢洋律师

导读:小区停车收不收费业主说了算

典型案例:2007年6月9日,因没交“车位卫生费”,钟女士的儿子开车回家时,被门卫挡在小区门外。无奈之下钟女士只好交钱了事。原来,为治理小区内乱停车现象,五龙居委A区将小区草坪改为停车位,并向小区有私家车的业主每月收取45元“车位卫生费”。

对于因收取车位卫生费引发的争议,五龙居委A区一位负责人解释说,目前物业无收取车位费资质,“因此现在收取的是车位卫生费,而不叫车位费。”

《物权法》第七十条规定:“对于小区内业主共有部分的公共场所可不可以停车、停车该不该收费、收益的归属、没有购买车位的业主停车应不应该收费等问题应该由业主通过业主大会来讨论决定,并可制定管理规约。小区物业无权对小区内的公共场所可不可以停车等属于业主享有权利的问题作出决定,但是,小区物业可以在业主大会或者业主委员会的授权下进行相应的管理。”第七十四条:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”

律师解读:不管是车位卫生费还是车位费,没有物价部门的批准就是乱收费,而且经过物价部门批准后代收费,也不能将车位收费所得据为己有,在扣除必要管理费后应属于全体业主共有。这在《物权法》中都有明确规定:占用业主公共场所停放汽车的车位,属于全体业主共有。另外,此规定还将无车业主纳入到车位所有权主体之列,使得无车业主的权利得到了平等的保护。

挖邻居“墙角”要赔偿

典型案例:岭杰小区位于市区西面的一个地势较高的小山包上,其中9、13号楼正处在一个大坡前。按照规划,小区内应有护坡和绿化带,但去年3月,护坡被小区开发商泽州县房地产开发公司用于修建一座1000多平方米的车库。由于施工挖土破坏了护坡原有的支撑作用,致使9、13号楼房前的路面裂开10多厘米的口子,甚至出现严重的塌陷,原来5米宽的路面变成了3米,并严重危及到大楼的地基。

当年4月22日,市城市管理行政执法局将这个影响小区居民生活的车库强行拆除。

《物权法》第九十一条规定:“不动产权利人挖掘土地、建造建筑物等,不得危及相邻不动产的安全。不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等对相邻不动产权利人造成损害,应当给予赔偿。”第九十二条规定:“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应当给予赔偿。”

律师解读:根据《物权法》,岭杰小区9、13号楼和将要建成的车库之间属于“相邻关系”范畴。相邻关系是指两个以上相互毗邻的不动产所有人或者使用人,因通行、采光、通风等必需,依照法律规定产生的权利义务关系。泽州县房地产开发公司的行为确实对9、13号楼业主的不动产造成了损害,应该给予赔偿。

业主可依法选择自己的“管家”

典型案例:2006年8月20日,凤翔南区339户居民自发成立了小区业主委员会。在选出他们认为可以信赖的委员会委员后,委员会召开了第一次会议。

会议通过了两项决议,一是通过了业主公约和委员会章程。二是应70%小区业主的要求对现有的小区物业管理部门进行解聘。业主自发成立业主委员会并一致通过解聘现有物业管理部门,这在我市来说还是第一例。

原来,2006年5月份,小区物业强行更换住户电表,招致绝大部分业主的反对。由于更换电表受阻,小区的物业部门先是贴出通知,不换电表就停水停电,后分别于当年的6月30日、7月3日和7月17日三次对部分家属楼实行了停电。于是,住户们决定联合起来维护自己的权利。

《物权法》第八十一条规定:“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。”第八十二条:“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。”

律师解读:《物权法》确立了业主对物业服务方式的完全选择权,业主可以自行管理,也可以委托一个或多个机构共同管理。划清了业主大会和业主委员会与物业服务机构之间的关系,物业服务从属于业主大会和业主委员会,业主可以依法更换物业服务机构。由于物业管理效果最直接的作用对象是业主,将物业管理的选择权交由业主行使,使得业主获得了制约物业管理的决定权权利。凤翔南区业主自己选“管家”,不仅有利于消除他们与物业公司之间的利益之争,而且还能促进物业管理水平的提升。

能不能养狗还得问问邻居

典型案例:家住泰昌小区的王先生是一位上了年纪的老人。今年10月8日,他再也无法忍受“夜不能寐”的苦恼了。原来,邻居家养了几只狗,半夜经常叫个不停,总是把他从睡梦中吵醒。王老先生家附近住了不少老人,老年人本来睡眠质量就差,还经常在睡梦中被惊醒,大家都很气愤。他们和狗的主人交涉了很多回,可就是没有结果。

《物权法》第八十三条规定:“业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。”

律师解读:根据《物权法》,对于邻居养狗给自己带来的影响,王先生可以要求对方停止侵权,如果邻居不予理睬,可以直接向人民法院提起诉讼;若王先生的健康因此受到了影响,可提出赔偿要求。

▲目前,市区大部分小区都没有规划停车位,《物权法》规定,小区内业主共有部分的公共场所可不可以停车、停车该不该收费等问题由业主大会讨论决定。

新闻

背景

2007年10月1日,《中华人民共和国物权法》开始在全国实施。《物权法》以五编十九章二百四十七条的篇幅,规定了物权的设立、用益物权、担保物权以及占有等内容。其中,关于房地产登记及交易制度的相关规定是此部物权法的一大亮点,相比过去的相关法律规定,可以说,物权法更加严格具体地规范了房地产交易和小区物业的管理行为,同时赋予了购房者、业主更多的权益。

所谓物权,简单地说就是对物的权利。是指自然人、法人直接支配不动产或动产的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。

物权法通俗地说就是一个国家的基本财产法。它最重要的任务就是界定产权,物权法实际上就是要解决三个问题:“物”是谁的,对物享有什么样的权利,其他的人有什么样的义务。怎样保护物权,侵害物权的人要承担什么样的法律责任。

延伸阅读:

2007年3月16日,十届全国人大五次会议高票通过《物权法》。这部历时14年、经过八次审议、创造了我国立法史上单部法律草案审议次数之最的法律正式实施。对公有财产和私有财产给予平等保护,最终在这部法律中得以明确。《物权法》的通过,也让一直关注此事的各......

为促进资金融通和商品流通,保障债权的实现,发展社会主义市场经济,国家制定了《担保法》,并自1995年10月1日起施行。《担保法》初步建立了一套担保物权体系,对保障财产流转秩序,充分发挥融资功能和担保效用均起到了积极作用。担保物权制度既是保障市场交......

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法律规定,如果债权人未能在诉讼时效期间内行使权力,则要承担败诉的后果。因此,在快到诉讼时效期满时,债权人有必要采取一些自救措施,比如,债权人可要求债务人写出还款计划或与债务人对账,从而达到诉讼时效中断,重新计算的目的。总之,变被动为主动,债权人才能实现自己的权利。
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