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以买卖合同担保借贷合同,可行吗?

2015-08-24    作者:姚增坤律师
导读:民间借贷案例-15005-买卖担保借贷案例导读:目前,在民间借贷纠纷中,以房屋买卖合同担保借款的情形越来越普遍。出借人为保证收回本息,利用借款人急需用款的心理,与借款人签订房屋买卖合同。当借款人未能按期偿还借款本息...

民间借贷案例-15005-买卖担保借贷

案例导读:目前,在民间借贷纠纷中,以房屋买卖合同担保借款的情形越来越普遍。出借人为保证收回本息,利用借款人急需用款的心理,与借款人签订房屋买卖合同。当借款人未能按期偿还借款本息时,出借人则会在多次催收无果的情况下,要求判令“卖房人”履行交付房屋义务,并协助办理产权过户手续。

案情简介【参最高法院(2014)民二终字第142号】

A公司是房地产公司,因为要开发一个楼盘,急需筹集资金。A公司向B(个人)借款1000万元,借期一年。双方签订《借款协议》约定:A公司把其开发的小区的十套商铺抵押给B,抵押的方式是A公司与B签订《房屋买卖合同》,并办理备案手续,开具发票;如果A公司到期还款,B把抵押手续(合同、发票、收据)退回,如果A公司到期不还款,B有权用抵押房屋顶借款,双方互不支付对方任何款项。合同签订后,B借给了A公司1000万,A公司与B签订了《房屋买卖合同》,并办理了备案,开具了发票。

一年之后,A公司没有如期还款,B要求A公司履行房屋买卖合同,A公司拒绝履行,理由是这种担保合同有流押条款不合法,房屋买卖合同也是无效的。这种情况下,B把A公司起诉到了法院,要求A公司履行《房屋买卖合同》,并承担B的律师代理费用。

法院认为

案涉《借款协议》为各方当事人真实意思表示,合法有效。从《借款协议》约定看,A公司承诺以其开发的十套商铺作为履约担保;而抵押的方式是A公司与B签订《房屋买卖合同》并开具发票。对双方签订《商品房买卖合同》的事实,A公司认为,双方的合意并非买卖,虽然存在买卖合同的形式,但没有付款和交房的实际履行行为。综上,虽然BA公司签订了《商品房买卖合同》,A公司开具了发票和收据,但这些行为只是为了实现用房屋进行抵押担保的目的,不是真实的买卖行为。本案案由为民间借贷纠纷,于是告知B变更诉讼请求,B无奈之下同意变更。遂判决:一、A公司于本判决生效后十日内给付B借款本金1000万元本金及利息;二、A公司于本判决生效后十日内给付B律师代理费92万元。

律师评析

1、所谓“道高一尺,魔高一丈”,不管法律怎么禁止,“智慧”的当事人总会想出各种手段来规避法律。本案中B为了担保自己的债权能够实现,又签订了一个房屋买卖合同,意图在A公司不能还款时,可以通过履行买卖合同而直接获得房屋所有权,用以冲抵自己的贷款。可惜B遇上了明白的法官,伎俩被戳穿。

2、对于“以买卖合同担保债权”的有效性的争论,在《新民间借贷司法解释201591日起施行)出台以后,就尘埃落定了。根据《新民间借贷司法解释》第24条规定,以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保……人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。本条虽未明确规定买卖合同的无效,但“应当按照民间借贷法律关系审理”的规定实际上已经宣告了买卖合同无效性。

【分析】为何禁止“买卖担保借贷”?

1、买卖合同违背了当事人双方的真实意思表示。上述案例中,当事人就达成房屋买卖合同的意思是不真实的。A公司的真实意思是如不能按期偿还本息,则把房屋抵债给B,并不是卖给B;B的真实意思是以房屋抵充自己的贷款,而非支付房屋价款购买。因此,房屋买卖合同违背了当事人的真实意思,应属无效。

2、当事人双方私下达成的“以房抵债”约定违反我国现行法律法规。除了上文中已经提到的《新民间借贷司法解释》外,我国《物权法》明确禁止流质抵押。A公司和B私下达成的“以房抵债”约定隐藏于房屋买卖合同之中,真实内容为如果A公司不能按期偿还债务,则以其房屋来代为清偿债务,其实质为“流质担保”。

3、违反了“物权法定”原则,除了法律明确规定的担保方式外,任何人都不得创设新的担保方式。“以买卖合同担保借贷”突破了“物权法定”原则,应属无效。

4、从社会实践来看,上述案例大多数是以房屋买卖形式作为担保的民间借贷,其中很大一部分为高利贷。最为关键的是,借款人提供担保的房屋价值一般都高于债权人所出借的借款,有的甚至高出好几倍。如果认定该房屋买卖合同有效,会在社会上造成恶劣影响,一方面不能有效规范民间借贷,保障金融秩序安全,另一方面会助长高利贷不良现象发生,侵害人民群众的合法财产,有违社会公平正义。

法规速递

最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定201591日起施行)

第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

  • 姚增坤律师办案心得:公司制度是人类的重大发明,公司法是经济生活的根本大法,是投资兴业的总章程,公司制是现代企业最主要组织形式。我国自1993年才有公司法,历史短、实践中问题多、修改频繁、规章太多、有的企业家也不太熟悉。作为专业律师深感责任重大。

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