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解读《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

2016-01-07    作者:张涛律师
导读:为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。 第一条本解释...

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。

 

第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

 

【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义,进一步明确了本解释的适用范围。所谓商品房买卖是相对于经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人私房的交易行为而言。经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房的交易受国家政策调整的因素比较高,其与商品房交易的主要区别在于市场化程度不同;个人私房交易中,交易各方都不是开发商,其与商品房交易的主要区别在于交易的其中一方是否必须是房地产开发企业,通俗讲,是一手房与二手房的区别。

 

另外,此条解释中“尚未建成”和“已竣工”的概念似乎有些模糊,因此有人认为为了避免歧义,应改为“未竣工”和“已竣工”作为分界点。

 

第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

 

【释义】《城市房地产管理法》第44条规定,商品房预售应“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。”,该规定应理解为强制性规定。《城市房地产开发经营条例》、《城市商品房预售管理办法》亦有相关规定。根据合同法第52条第五项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。所以,在未取得预售许可证明的情况下,开发商与购房人签定的合同效力将不被人民法院认可。在以前的司法实践中这一点也是确定的,本条解释的重点在于条文中的但书部分。但书部分规定,开发商在与购房人签定房屋买卖合同时,虽未取得预售许可证明,但若在合同签定后至因该合同产生纠纷诉至法院前这段期间取得预售许可证明,则法院不因开发商在订立合同时未取得预售许可证明而认定合同无效。在交易中若存在此类情况,作为开发商应及时取得预售许可证明,以保证交易的稳定;作为购房人若想解除合同,则应及时通过诉讼主张权利。

 

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

 

【释义】根据《合同法》第15条第二款关于要约的规定,“商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。”但是建设部《商品房销售管理办法》(2001年6月1日起施行)第十五条又说:“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定。”这一条看起来是保护了消费者,但实际上它的潜台词是说:“如果广告不写入合同,那么广告就不做为合同的一部分,开发商就不需要就广告内容承担责任”。

 

本条司法解释对于保护消费者的权益较为有利,但是如果站在开发商的角度来说,在发布广告和宣传资料时则应该特别引起注意。另外,本条中关于“说明和允诺具体确定”以及“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”并没有作出更为详细的解释,应该说给法官留下了自由裁量的空间。

 

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

 

【释义】实践中,双方就合同主要条款无法达成一致,导致商品房买卖合同未能订立的,是属于“因当事人一方原因”还是“不可归责于当事人双方的事由”?言之不详。鉴于这种情况的不确定性,将使购房人在与开发商就商品房买卖合同的谈判中,处于弱势地位。

 

第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

 

【释义】本条规定明确了订购、认购、预订协议转化为商品房买卖合同的条件。发生这种转化应同时具备两个条件:第一,该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,即“(一) 当事人的名称或者姓名住所;(二) 商品房的基本情况;(三) 商品房的销售方式;(四) 房款的确定方式及总价款、支付方式、付款时间;(五) 交付使用的条件及日期;(六) 装饰、设备标准承诺;(七) 供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交际花付承诺和有关权益、责任;(八) 公共配套建筑的产权归属;(九) 面积差异的处理方法;(十) 办理产权登记的有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。”;第二,开发商已经按照约定收取购房款。这些规定目的在于促进交易和保证交易的稳定。但购房人在订立这类文件并切实履行前,应慎重考虑,以免后悔又无法解除购房合同。

 

第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。

 

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。

 

【释义】本条规定,进一步明确了商品房买卖预售合同是否办理登记手续不影响合同效力的原则。同时,体现了当事人意思自治的原则,但对于已经履行主要义务,且对方接受的合同仍应认定其有效。

 

第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。

 

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理。

 

【释义】本条规定了拆迁人将补偿安置的房屋另行出售给第三人的情况下,相对于第三人,被拆迁人有取得该房屋的优先权。同时,本条规定被拆迁人既可选择优先取得补偿安置房屋,也可选择请求解除拆迁补偿安置协议,并依照本解释第八条的规定获得赔偿。

 

第八条具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

 

(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

 

(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

 

【释义】本条是关于购房人因开发商私自将商品房设定抵押或一房多卖的行为而无法实现商品房买卖合同目的,可以从开发商获得何种赔偿的规定。本条解释的最大意义在于,确立了对开发商恶意违约和欺诈行为适用惩罚性赔偿责任的原则。即购房人在可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失的同时,还可以要求开发商承担不超过购房款一倍的惩罚性赔偿。

 

第九条出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

 

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

 

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

 

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

 

【释义】第八条强调的是合同违约责任,以合同有效为前提;而此条强调的实际上是一种缔约过失责任,也就是说当合同不成立或者无效时,开发商也要承担责任。

 

以上三款情形都是对消费者知情权的保护,但就如何确认“故意隐瞒”这一事实,在诉讼中做起来比较难。

 

第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。

 

【释义】本条规定购房人在以下事实同时存在的情况下,可以请求法院确认开发商与第三人订立的商品房买卖合同无效:1、开发商与第三人恶意串通,2、另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,3、购房人无法取得房屋。

 

第十一条对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。

 

房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;

 

买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

 

【释义】本条规定了房屋交付的标准。即对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用。本条同时明确了房屋交付前后买卖双方的风险承担的基本原则。这种原则下,不论房屋的所有权是否已经转移,均由房屋的实际占有人承担风险。但法律另有规定或当事人另有约定的除外。

 

另外,值得一提的是第三款中“无正当理由”其实也是较难界定的,因此最好在商品房买卖合同中将交房条件约定清楚,否则容易产生纠纷。

 

第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

 

【释义】此条是强调房屋主体结构质量不合格,购房人可以退房,并要求开发商赔偿损失。

 

第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

 

交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

 

【释义】本条规定房屋若出现不能正常使用的质量问题,购房人可以退房,并要求开发商赔偿损失。但对于什么叫“严重影响正常居住使用”,这一点也未作出明确的规定。

 

第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

 

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

 

(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

 

第十五条根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

 

法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

 

【释义】本条规定了当事人行使合同解除权的期限问题。注意第一款最后一句“当事人另有约定的除外”,也就是说,双方达成一致的情况下是可以对这一点作出其他约定的。

 

第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

 

【释义】此条的依据是《合同法》第114条所说的:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”这里定了一个30%的标准。这一条在诉讼中被运用的机会应该来说还是比较多的。

 

第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:

 

逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

 

逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

 

【释义】这里需要注意的是,关于“逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准”应该来说在诉讼中也是很不好确定的,因为有关主管部门并非每年都会公布租金标准,而房地产评估机构一般不做房屋租金的评估。

 

第十八条由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

 

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

 

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

 

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

 

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

 

【释义】本条规定的是因开发商的原因,购房人无法在一定期限内办理房屋权属证书的除另有约定外,由开发商承担违约责任及违约责任的计算标准。本条将办理房屋权属证书作为商品房买卖合同的附随义务加以规定,更有利地保护了购房人的合法权益。

 

第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

 

【释义】此条与第十八条是不一样的,上条说是的违约责任,此条说是解除合同,而且强调是由于出卖人的责任。

 

另外需要注意的是,《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”此条强调是由购买人办理承担全部办证义务,也就是说,办理房产证也并非都是开发商的义务。

 

第二十条出卖人与包销人订立商品房包销合同,约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的,包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买,但当事人另有约定的除外。

 

第二十一条出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋,包销人请求出卖人赔偿损失的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

 

第二十二条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷,人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的,按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

 

第二十三条商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

 

【释义】本条所称商品房担保贷款,就是俗称的“按揭”。我国法律此前对此没有相关的规定。这是我国首次以司法解释的形式对此行为加以规范。本条规定的是在按揭付款的商品房买卖合同履行过程中,购房人不能取得银行贷款从而无法履行商品房买卖合同的情况下,如何确定买卖双方权利义务关系的原则。联系上下文的内容,“因一方当事人原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”,似应理解为:“因一方当事人的过错未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”,银行审查购房人的贷款申请过程中,购房人没有过错,只因购房人并不明显的原因而拒绝贷款的情况很多,如果因此要求购房人因不能履行商品房买卖合同而承担民事赔偿责任,显然是不公平的。为保险起见,建议在订立类似合同时,双方在合同中明确约定过错责任。

 

第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。

 

第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

 

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

 

【释义】本条本款规定的是在按揭付款的商品房买卖合同当事人请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同时,如果作为担保权人的银行依据商品房担保贷款合同以有独立请求权的第三人的身份提出诉讼请求,法院必须将商品房买卖合同纠纷与商品房担保贷款合同纠纷合并审理,这是该解释确定的诉讼程序;如果担保权人不告则不理;如果作为担保权人的银行依据商品房担保贷款合同另行起诉,则法院可以选择与商品房买卖合同纠纷合并审理也可以选择单独分别审理。

 

第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续,担保权人起诉买受人,请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的,应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时,如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的,应当列为共同被告。

 

【释义】本条规定的是如果购房人不能按时向银行偿还借款,且在购房人还没有与银行就所购商品房办理抵押登记手续的情况下,如果银行起诉购房人,那么应当通知开发商作为诉讼当事人参加诉讼,开发商此时的身份为第三人。但如果开发商为商品房担保贷款合同提供保证的,应当列为共同被告。

 

第二十七条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续,抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的,不应当追加出卖人为当事人,但出卖人提供保证的除外。

 

【释义】本条规定的是在购房人不能按时向银行偿还借款,但购房人已经取得房屋权属证书并与银行办理了商品房抵押登记手续的情况下,银行起诉购房人时,案件处理结果不再与开发商有法律上的利害关系,开发商不应作为当事人参加诉讼。但开发商为商品房担保贷款合同继续提供保证的,仍应当列为共同被告。

 

  • 张涛律师办案心得:房地产业迅猛发展,房产纠纷案件逐年上升,涉及房屋买卖、租赁、权属、拆迁、物业管理、中介服务等方面,专业房产律师应指导当事人规避、防范风险,理性、合法维权。

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