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违约损失和违约金只能择一适用

2017-04-21    作者:杜虬律师
导读:案情:房屋买卖居间合同后,卖主妻子拒绝出售2016年5月,刘某(买方、乙方)与崔某(卖方、甲方)、第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司(居间方、丙方)签订《房屋买卖居间合同》,崔某崔某将其名下坐落于东丽区某私产房屋...

案情:房屋买卖居间合同后,卖主妻子拒绝出售

2016年5月,刘某(买方、乙方)与崔某(卖方、甲方)、第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司(居间方、丙方)签订《房屋买卖居间合同》,崔某崔某将其名下坐落于东丽区某私产房屋出售给刘某。合同约定,房屋建筑面积123.05平方米。房屋成交价格为950000元,乙方于2016年5月22日支付甲方购房定金20000元,在交易过程中该笔款项自动转为房款,并于乙方交付房款之时共同交付房屋所属资金监管机构,履行资金监管程序。乙方承诺于2016年5月30日之前筹齐首付款290000元,剩余房款660000元通过贷款的形式支付给甲方。待乙方的贷款申请经贷款银行审核通过后,甲乙双方在丙方陪同下亲自赴天津市东丽区房屋管理局申请办理该房屋产权过户及抵押登记手续。关于违约责任,合同第6.1条约定,若甲方或乙方违反本合同的约定,违约方应向守约方支付相当于本合同约定的该房屋的实际成交价的5%的违约金,违约金不足以弥补守约方损失的,违约方还应当就该损失承担赔偿责任。合同其他项约定,崔某户口还落在该房屋中,甲方承诺于2017年12月30日前将户口从该房屋中移走,甲乙双方认可。2016年5月22日,刘某给付崔某定金20000元,支付第三人居间服务费19000元。2016年5月24日刘某支付第三人评估费4750元、代办贷款费600元。合同履行过程中,因崔某妻子不同意出售房屋,并拒绝更改其户口本中婚姻登记状态,崔某通过中介告知刘某无法继续履行合同。

刘某起诉至法院请求:1、解除原、崔某及第三人于2016年5月22日签订的《房屋买卖居间合同》;2、要求崔某退还定金20000元;赔偿刘某中介费19000元、代办贷款费600元、评估费4750元、房屋差价损失330000元、违约金47500元;以上共计421850元;3、本案诉讼费、保全费、评估费均由崔某承担。

结果:酌情判决违约损失

判决节选:“刘某、崔某及第三人签订的《房屋买卖居间合同》系三方真实意思表示,合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,亦不违反社会公共利益,合同合法有效,该合同对双方当事人具有约束力,三方均应依照合同行使权利并履行义务。崔某因其家属不同意出售房屋而拒绝继续履行房屋买卖合同,已构成根本违约,应当承担返还定金及赔偿损失的违约责任。崔某主张刘某存在过错应承担合同履行不能的责任,通过庭审调查及证据证实,虽刘某在签订合同时对于崔某妻子户口本婚姻登记状态未更改的情况是明知的,但合同并不因此无法继续履行,导致合同目的无法实现的原因在于崔某,对崔某的抗辩意见本院不予采信。

合同解除后,崔某收取刘某的定金20000元应予以退还。关于刘某所诉损失赔偿一节,因崔某违约,给刘某造成损失客观存在,崔某赔偿损失额度应当相当于因其违约所造成的刘某损失,亦包括合同履行后可以获得的利益。现刘某主张崔某赔偿中介费19000元、代办贷款费600元、评估费4750元、房屋差价损失330000元、违约金47500元,共计401850元。

刘某、崔某在合同中约定了违约金的数额,对于刘某既要求崔某赔偿损失,又支付违约金的请求,本院不予支持。

鉴于第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司同意退还刘某代办贷款费600元、评估费4750元,本院照准。综合考虑本案实际情况,自原、崔某订立合同后房屋买卖市场房价上涨系众所周知的事实,违约金责任的承担与体现平衡各方利益、树立诚实守信原则和维护市场经济条件下的契约精神并行不悖。本院综合刘某支出中介费、房屋差价评估费情况、双方履行合同的进展程度、参考评估机构确定的房屋上涨差价以及预期利益等因素,依据公平与诚实信用原则,酌定崔某赔偿刘某各项损失共计190000元。”

律师讲法:违约损失和违约金应该择一适用

《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定:“在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的,当事人可以解除合同”。

《中华人民共和国合同法》第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时遇见到或者应当遇见到的因违反合同可能造成的损失。

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”。

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