律师专栏
 
当前位置:法邦网 > 律师专栏 > 杨钟三律师 > 买家与房地产公司签订多份合同,备案登记的法律性质如何?

买家与房地产公司签订多份合同,备案登记的法律性质如何?

2017-09-13    作者:杨钟三律师
导读:案情简介:买家与房地产公司签订多份合同2010年4月16日,原告赵某与被告某房地产开发公司签订了三份《商品房购买合同》,合同约定某房地产开发公司将其开发的位于某市商业广场B0710号、B0711号、B0712号房屋...

案情简介:买家与房地产公司签订多份合同

2010年4月16日,原告赵某与被告某房地产开发公司签订了三份《商品房购买合同》,合同约定某房地产开发公司将其开发的位于某市商业广场B0710号、B0711号、B0712号房屋分别以135.7万元、92.8万元、207.9万元(三套合计436.4万元)的价格卖给原告,原告一次性付清总价款。某房地产开发公司应于2011年10月31日前将该房屋交付给原告使用,且由某房地产开发公司为原告代办房屋所有权证。原告与某房地产开发公司的合同中第十三条第六项约定,合同签订起30天内,由某房地产开发公司负责办理备案登记。2011年3月25日,原告将三套房款总计436.4万元支付给了某房地产开发公司。同年11月4日,原告向某房地产开发公司缴纳了上述三套房屋的配套费、维修基金、产权登记的契税等18.8万元。同年12月1日,某房地产开发公司将该房屋交付给了原告使用。之后,原告对上述房屋进行了装修并使用至今。

2014年4月,原告在向某房地产开发公司了解办理该房屋产权证的进展时,才得知某房地产开发公司与第二被告徐某于2013年12月13日签订了《商品房买卖合同》,某房地产开发公司将上述三套房屋分别以85.3万元、58万元、133.3万元(合计276.6万元)的价格再次卖与徐某,并进行了登记备案。另,某房地产开发公司又将商业广场早已卖给其他人的另外十几套房屋在同一天卖给了第二被告徐某,并进行了登记备案。为此,原告向法院起诉,请求确认被告某房地产开发公司与被告徐某签订的《商品房买卖合同》无效,原告赵某与被告某房地产开发公司签订的《商品房购买合同》有效。

法院审理:第二份合同无效

法院审理认为,备案登记属于行政管理,该登记不具有准物权的效力,应按照缔约目的,来判断是否存在欺诈,是否有损他人合法权益,之后按公平合理等原则确认合同的效力。鉴于本案原告先订立合同,支付的价款明显高于第二份合同,并实际占有使用该房屋,故判决确认原告与房地产公司签订的合同有效,而第二份合同无效。

律师说法:备案登记的法律性质如何

商品房买卖合同审理中涉及物权、债权以及二者交叉的问题,适用法律较为复杂,有的购房者在购房时花去毕生的积蓄,甚至还要贷款,故而争议较大。正确处理该类案件,涉及到对商品房买卖合同备案登记法律性质的正确认定。我国物权法第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”可见,物权法对不动产买卖设立了预告登记,一经登记就具有了准物权效力。针对该条规定,从全国行政机关执行的情况来看,只有部分城市取消商品房买卖合同备案登记,直接进行预售登记(即预告登记),不少城市要先进行备案登记,再进行预售登记,有的城市甚至没有开展预售登记。备案登记所依据的是城市房地产管理法,申请的主体是开发商;而物权法没有规定备案登记。根据物权法定的原则,备案登记不具有准物权的效力,应当认定其为行政管理的范围。故本案应根据合同法来确认合同的效力。

本案的审理带来一个思考,即在没有办理预告登记的地方如何保护购房者合法权益?笔者认为,首先,应正确认定备案登记的法律性质;其次,注重审查当事人的缔约目的,综合当事人是否存在恶意以及占有使用房屋的现状,然后根据公平合理等原则谨慎处理;最后,各地房屋管理部门应贯彻落实好我国物权法及关于不动产登记的登记管理制度,尽快开展预告(售)登记,对逾期不登记的予以处罚、警示等,以规范房地产市场的管理,减少类似纠纷的发生。

以上就是买家与房地产公司签订多份合同,备案登记的法律性质如何的案例介绍,希望能帮您解决您的问题。对司法实践中引发的纠纷如果需要走诉讼程序,建议最好事先咨询房产方面的专家律师,以少走弯路,更好地解决自己所面临的问题。

 

 

  • 杨钟三律师办案心得:简单的案件复杂化,复杂的案件简单化。

    关注微信“杨钟三律师”(微信号11),阅读更多精彩文章。使用微信扫描左侧二维码添加关注。

  • 扫描二维码,关注杨钟三律师

声明:本文仅代表作者观点,不代表法邦网立场。本文为作者授权法邦网发表,如有转载务必注明来源“杨钟三律师网”)