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在租用土地上搭建经营 承租期满后是否应清除搭建物

2017-10-12    作者:张美玲律师
导读:案情简介:2000年2月28日某剧院与赵某签订《租赁合同书》一份,该合同书载明:某剧院同意出租部份场地给赵某经营汽车美容业务:一、赵某租用某剧院剧场北面部分空地使用,每年租金13000元;二、租用时间:2000年2...

案情简介:

2000年2月28日某剧院与赵某签订《租赁合同书》一份,该合同书载明:某剧院同意出租部份场地给赵某经营汽车美容业务:一、赵某租用某剧院剧场北面部分空地使用,每年租金13000元;二、租用时间:2000年2月28日至2005年2月28日止,共五年;三、赵某未经某剧院书面同意不得改变用途或转租他人,否则某剧院有权终止合同收回场地,由此引起的一切责任由赵某承担;四、赵某使用的水电费由赵某负责;五、赵某分两期预付五年租金。合同签订后,某剧院根据合同将剧院北面部份场地交付给赵某。所交付租赁的土地为空地,位于某剧院上述有权属的土地范围内。赵某由妻子出面成立汽车美容中心,利用租赁的土地作汽车美容等业务。赵某一直以自已的名义交付租金。2014年8月开始经双方协商租金提到每月1650元。2015年9月9日赵某支付给某剧院2015年4月、5月份的租金3300元。2015年6月后的租金一直未付。上述合同租期届满后,双方没有签订续租合同,赵某则继续使用上述场地,并交付租金到2015年5月。

2015年9月某剧院拟将赵某租用的场地用作宣传培训与文化商品展销场所,并报市有关职能部门及市领导同意。2015年10月7日某剧院给赵某送达《通知》一份,要求赵某在2015年10月12日前拆除租用地的临时搭建物,缴清租金,将场地交回某剧院。但赵某没有按通知要求交回场地,遂引发纠纷。某剧院诉至法院,请求判令全部拆除赵某临时搭建物,搬清货物,缴清所欠2015年6月至9月租金6600元(2015年10月至搬清交回场地时段的租金另计),解除租赁合同,将所租场地交回给某剧院使用。

法院判决:

法院经审理认为,本案某剧院与赵某的租赁合同于2005年2月到期后,赵某继续使用租赁物,并交付租金,因此,2005年2月后双方形成不定期的租赁关系,现某剧院请求赵某退还租赁物,且该租赁物为空地,应确定为土地租赁合同纠纷,立案时的案由不准确应予更正。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案某剧院有权随时解除租赁合同,已依法通知赵某交回场地,并给予了合理的期限。但赵某没有按通知交回场地,是违约行为,对双方的不定期租赁关系应予解除,赵某应尽快交回租赁物给某剧院。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。赵某交回土地给某剧院,理应将地上物及有关货物清除。关于某剧院请求赵某交付拖欠租金的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定:“承租人应当按照约定的期限支付租金。”原赵某双方自2014年8月起约定租金按每月1650元计,是双方对原租金的更改,是双方当事人的真实意思表示,赵某自此后也按每月1650元交付租金,因此应予确认。赵某从2015年6月起租金未付,应按约交清。

张美玲律师观点

《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定:“租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”赵某交回土地给某剧院,理应将地上物及有关货物清除。

本案中,某剧院与赵某签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,故为合法有效。双方当事人应按照合同约定自觉履行义务。关于某剧院请求赵某交付拖欠租金的问题,现赵某未按照合同约定按时缴纳租金,应承担支付拖欠租金的义务。关于某剧院请求赵某交回租赁土地的问题,根据法律规定,租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。某剧院与赵某的租赁合同于2005年2月到期,到期后,承租人赵某继续使用该租赁土地并支付租金,出租人某剧院没有提出异议,故此后双方形成租赁期限为不定期的租赁关系,当事人可以随时解除合同。现某剧院在给予赵某合理的期限的前提下通知赵某交回场地,双方的租赁关系应予解除,赵某应将租赁土地予以返还。关于某剧院请求赵某拆除搭建物的问题。根据上述法律规定,返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态,故某剧院有权主张赵某交回土地前应将该租赁土地上的搭建物等清除。

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